本網(wǎng)訊   據(jù)仲量聯(lián)行今天舉行的廣州2008年第三季房地產(chǎn)市場回顧，迄今為止，全球金融海嘯和預(yù)期的經(jīng)濟(jì)下滑尚未對(duì)廣州商業(yè)地產(chǎn)市場造成直接負(fù)面影響。廣州整體經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長，內(nèi)需繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。預(yù)期寫字樓未來需求會(huì)受到一定影響，但同時(shí)，零售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)導(dǎo)致對(duì)商鋪需求增加，外國零售商對(duì)未來充滿信心。

    商鋪

    產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)導(dǎo)致對(duì)商鋪需求增加

    隨著原材料、勞動(dòng)力成本的上升，珠三角地區(qū)從事加工貿(mào)易的企業(yè)正面臨著需求的減少和利潤的下降。為此，廣東省政府今年提出了以建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系為目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。一部分珠三角的企業(yè)早在幾年以前就已經(jīng)開始了企業(yè)的轉(zhuǎn)型，從單一的加工制造到開始涉足產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、品牌建設(shè)和建立國內(nèi)銷售網(wǎng)絡(luò)。而一個(gè)位于成熟商業(yè)區(qū)的專賣店是企業(yè)展示品牌和建立終端銷售網(wǎng)絡(luò)的重要方法。國內(nèi)品牌的崛起和新品牌的出現(xiàn)必將導(dǎo)致對(duì)成熟商業(yè)區(qū)商鋪需求的增加。我們可以看到越來越多的國內(nèi)品牌專賣店出現(xiàn)在廣州市內(nèi)的成熟商業(yè)區(qū)，比如以純，安踏，361度等品牌的專賣店。

    零售版圖正在不斷擴(kuò)大

    國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，７月份限額以上批發(fā)和零售業(yè)中，吃、穿、用商品類零售額同比分別增長２２．３％、２７．５％和３１．１％。其中化妝品類增長３１．８％，金銀珠寶類增長４３．６％，汽車類增長２７．８％，石油及制品類增長５５．２％。從2008年上半年廣州市城市居民人均消費(fèi)性支出的結(jié)構(gòu)來看，食品類支出的增長速度為12.1%；而衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)的增長速度分別為17.3%和18.7%，高于人均消費(fèi)性支出11.9%的增長速度和食品類支出的增長速度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明在增長較快的社會(huì)消費(fèi)品中，穿、用等享受型、發(fā)展型的消費(fèi)品增長速度高于作為生存型消費(fèi)品的食品。仲量聯(lián)行廣州及深圳市場研究部主管李暢說："金銀珠寶、化妝品、石油制品、汽車等消費(fèi)品的高速增長，也說明我國目前正處在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段。另外，不斷完善的地鐵網(wǎng)絡(luò)使得人們居住更為分散，并且形成固定的活動(dòng)線路。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化和一定區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的積累為大型百貨和超市在該區(qū)域內(nèi)的布局提供了條件；如廣百百貨即將開業(yè)的佳潤店。 "

    外國零售商對(duì)未來充滿信心

    近期外國零售在廣州及其周邊地區(qū)的投資活動(dòng)表明他們對(duì)廣州和珠三角地區(qū)未來的零售市場充滿信心。如法國零售巨頭ROSM公司計(jì)劃在佛山三水區(qū)投資建設(shè)其在大中華區(qū)首個(gè)世界名牌折扣店項(xiàng)目。另外，家樂福以溢價(jià)511.1萬元、合計(jì)人民幣4000萬元的價(jià)格接手廣州家廣超市25%股份的案例也充分說明了這一點(diǎn)。

    寫字樓

    全球金融海嘯尚未波及廣州甲級(jí)寫字樓市場

    最近席卷全球金融市場的金融海嘯對(duì)中國房地產(chǎn)市場的影響，目前主要體現(xiàn)在寫字樓市場。迄今為止，受金融海嘯波及的行業(yè)主要集中在投資銀行，證券等外資金融行業(yè)，但是那些受影響的外資行業(yè)在廣州開展的業(yè)務(wù)量有限，廣州寫字樓的需求動(dòng)力不變。另外，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的勢(shì)頭良好，內(nèi)需繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，因此，廣州甲級(jí)寫字樓受到的影響甚微。

    第三季度寫字樓市場供求平衡

    本季度只有一棟甲級(jí)寫字樓--中石化大廈交付使用。中石化自用其中50%的寫字樓面積，再加上國內(nèi)企業(yè)擴(kuò)充勢(shì)頭強(qiáng)勁，第三季度寫字樓需求比上季度大幅度增長87%，這使得由于2007年供應(yīng)量劇增而造成的供求不平衡的狀況得到一定程度的緩解。第三季度各區(qū)的空置率均錄得下降趨勢(shì)，全市空置率下降至20.9%。空置率的下降初步舒緩了過去三個(gè)季度全市平均租金連續(xù)下跌的壓力，租金保持微升0.2%的平穩(wěn)狀態(tài)。

    甲級(jí)寫字樓市場展望

    預(yù)計(jì)未來外資企業(yè)在廣州的擴(kuò)張計(jì)劃會(huì)受到金融海嘯的影響。仲量聯(lián)行廣州及深圳市場研究部主管李暢說："盡管他們對(duì)其在中國的業(yè)務(wù)仍持樂觀態(tài)度，但是對(duì)人員擴(kuò)充和增加辦公面積抱有謹(jǐn)慎的態(tài)度。另一方面，國內(nèi)企業(yè)在廣州的擴(kuò)張保持活躍，以第三季度為例，阿里巴巴擴(kuò)充寫字樓面積，搬遷至中華國際中心承租了三層寫字樓。預(yù)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和快速發(fā)展的國內(nèi)企業(yè)會(huì)繼續(xù)支撐廣州寫字樓需求增長。"

仲量聯(lián)行廣州及深圳市場研究部主管李暢 

    工業(yè)-產(chǎn)業(yè)園區(qū)

    產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)是本季度產(chǎn)業(yè)園的主題

    本季度廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平均租金保持不變，為49.75元/平方米/月。今年7月份廣東省政府提出了建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的目標(biāo)，目前廣州市的各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在朝著這個(gè)目標(biāo)努力。廣東省將投入了九億元人民幣扶持平板顯示產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中包括液晶顯示產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)到2010年，全省平板顯示產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到3000億元。另外廣東省還將建設(shè)一個(gè)占地311畝，建筑面積30萬平米的中華液晶城，其將成為平板顯示產(chǎn)品展示交易中心、全球集散中心。物流業(yè)也是廣東省現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分，本季度全球最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商普洛斯與廣州南沙國際物流有限公司簽訂合作框架協(xié)議，雙方將成立合資公司，共同開發(fā)廣州南沙國際物流園區(qū)。今年年底，聯(lián)邦快遞在廣州白云國際機(jī)場的亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心也將于今年年底正式投入使用。為了給未來的發(fā)展提供更多的空間，廣州開發(fā)區(qū)啟動(dòng)了面積為20平方公里的科學(xué)城二期建設(shè)。 科學(xué)城二期將建設(shè)成一個(gè)規(guī)劃更科學(xué)、環(huán)境更優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)更高端、配套更完善、研發(fā)更集中的新科技園區(qū)。

    投資

    海外投資者重新評(píng)估投資策略

    全球信貸緊縮促使流動(dòng)資金緊縮，以及外資投資者減少的情況短期會(huì)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場造成一定影響。這兩方面的因素導(dǎo)致交易步伐放緩以及部分投資者信心受到影響。仲量聯(lián)行廣州及深圳策略主管劉振江說："外資投資者重新評(píng)估國內(nèi)房地產(chǎn)市場由于房價(jià)下調(diào)而帶來的投資機(jī)會(huì)，由于投資風(fēng)險(xiǎn)增加，他們追求的投資回報(bào)也有所增加。另一方面，國內(nèi)發(fā)展商資金鏈緊縮導(dǎo)致物業(yè)投資機(jī)會(huì)增加，市場轉(zhuǎn)向買方市場。部分長期活躍于中國物業(yè)投資市場的基金繼續(xù)著眼中國市場，華南地區(qū)仍然是他們感興趣的區(qū)域之一。"

仲量聯(lián)行廣州及深圳策略主管劉振江 

    宏觀調(diào)控出現(xiàn)放松跡象

    近期中國政府出臺(tái)幾項(xiàng)政策令海外投資者感到樂觀。雖然這些政策對(duì)于市場成交的立即影響是有限的，卻被認(rèn)為是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。其中值得關(guān)注的是23號(hào)文件將外資企業(yè)的審批權(quán)下放至省級(jí)政府。過去外資企業(yè)的成立都由中央政府審核，因此該文件被視為提高境外資金投資交易效率的措施。同時(shí)，政府降低國內(nèi)銀行貸款利率和減低銀行最低準(zhǔn)備金的要求。這兩項(xiàng)舉措將有利于減輕中國目前資金緊缺的問題，但對(duì)于房地產(chǎn)應(yīng)該不會(huì)產(chǎn)生即時(shí)的影響，因?yàn)榉峙浣o房地產(chǎn)投資的借貸資金數(shù)額維持不變。市場仍然預(yù)期宏觀調(diào)控會(huì)有進(jìn)一步的放寬。

    零售物業(yè)投資備受關(guān)注

    在華南區(qū)，零售物業(yè)市場表現(xiàn)一直較好，縱觀近年租金的增長幅度都保持良好的態(tài)勢(shì)，備受國外基金關(guān)注。但由于市場供應(yīng)量有限，成交量不多。相對(duì)來講，實(shí)力雄厚的國有銀行和保險(xiǎn)公司仍然對(duì)廣州寫字樓物業(yè)追捧。甲級(jí)寫字樓既可作為一種投資渠道又可作為其辦公自用的性質(zhì)是吸引他們投資的原因。