地上成熟商業(yè)用地緊張，地下商業(yè)井噴，今明兩年廣州地下商業(yè)面積將至少增加58萬平方米
廣州商業(yè)埋頭向“下”。江南新地、天河又一城、東方寶泰購物廣場今年相繼開業(yè)，時尚天河商業(yè)廣場月底招商，珠江新城中央商業(yè)廣場17萬平方米的地下城也在向商業(yè)“招手”……
是的，現(xiàn)在是廣州地下商業(yè)時間。不斷開疆拓土的地下商業(yè)，在十幾年的發(fā)展中自我進(jìn)化，搭乘廣州地鐵在地下形成圍城之勢，只等廣州市政府伸出規(guī)劃之手，再造一個“地下廣州”。
為見證廣州地下商業(yè)的歷史時刻，本周黃金樓市記者分批出動，對廣州地下商業(yè)做一個地毯式的大調(diào)查，剖析其現(xiàn)狀、存在問題以及走向等，給廣州地下商業(yè)“立存照”。
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越來越多開發(fā)商染指地下商業(yè)“蛋糕”
“廣州2008年人均GDP已達(dá)11696美元，地下商業(yè)井噴也在情理當(dāng)中”
“逛街？鼻子都快冷掉了，還下著雨”，小麗在朋友眼中是個“購物狂”，但上周末天氣寒冷，連“逛街”都不愿出門了。但小麗最后還是去了，不過沒去最喜歡的上下九和北京路，而是去了流行前線、天河又一城，“朋友拖著我去地下逛了一圈，不用出地鐵，還挺暖和的”。
冬暖夏涼的地下商業(yè)，小麗不是第一個享受者，周六周日的流行前線已習(xí)慣了人們的“肩摩踵接”。地鐵所帶來的龐大人流，正在轉(zhuǎn)化為地下商業(yè)經(jīng)營者袋中的“錢流”，而越來越多的開發(fā)商舉起刀，落在地下商業(yè)的蛋糕上。海珠是今年地下商業(yè)首個“分羹者”。4月，與地鐵江南西站接駁的海珠區(qū)第一條地下步行街“江南新地”一期(1.8萬平方米)開業(yè)。而后地下商業(yè)體開業(yè)、招商開始熱鬧起來，天河是其中最大的爆發(fā)地：5月，接駁地鐵站體育東站天河又一城(總建筑面積為2.33萬平方米)A區(qū)開業(yè)；10月，與火車東站地鐵站連接的東方寶泰購物廣場(總建筑面積15萬平方米)正式開業(yè)；本月底，時尚天河商業(yè)廣場(總建筑面積逾22萬平方米)正式進(jìn)行招商；明年，珠江新城中央商業(yè)廣場17萬平方米的地下商城部分商業(yè)將招商、開業(yè)。
僅僅以上述地下商業(yè)體的建筑面積來計算，今明兩年廣州地下商業(yè)將至少增加58萬平方米，相當(dāng)于至少再造3.6個“天河城”(其購物中心建筑面積16萬平方米)。“據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)該城市或地區(qū)的人均GDP超過3000美元時，就具備大規(guī)模開發(fā)利用地下空間的基礎(chǔ)”，宏展投資顧問有限公司董事副總經(jīng)理程立志認(rèn)為，廣州2008年人均GDP已達(dá)11696美元，地上成熟商業(yè)用地資源日益緊張，地下商業(yè)井噴也在情理當(dāng)中。
地下商業(yè)沿地鐵成圍城之勢
“地下商業(yè)沿地鐵開發(fā)，無異于再造一個地下廣州”
“廣州的地下商業(yè)大多是人防工程改造而成的，目前廣州人防工程已開發(fā)使用的面積約為270萬平方米”，廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)首席研究員吳傳鯤分析，這些地下商業(yè)分布于各大成熟商圈地下，沿地鐵逐漸形成圍城之勢：廣州火車站商圈有地一大道，上下九商圈有康王商業(yè)城，北京路商圈有動漫星城等，較場西商圈有流行前線、地王廣場等，天河商圈有天河又一城、東方寶泰購物廣場等，江南西商圈有江南新地等……
贏商(中國)地產(chǎn)資訊有限公司執(zhí)行董事周斌認(rèn)為，廣州地下商業(yè)從上世紀(jì)90年代開始，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，因所處商圈特點(diǎn)不同而呈現(xiàn)出來的業(yè)態(tài)較為多樣化，如地一大道處于廣州火車站商圈而以批發(fā)起家，流行前線處于較場西商圈而批發(fā)零售兼顧，天河又一城處于天河商圈因而零售“唱戲”。
提起廣州地下商業(yè)，沛森房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理?xiàng)畹聫?qiáng)冒出來的第一個名詞是“流行前線”。在他看來，流行前線是廣州地下商業(yè)體開發(fā)的一個成功典型，蘊(yùn)含了廣州地下商業(yè)開發(fā)成功的秘笈：時尚潮流為主題，接通地鐵站(烈士陵園)和地面著名購物中心(中華廣場)。記者從贏商(中國)地產(chǎn)拿到數(shù)據(jù)也表明流行前線運(yùn)營的成功，數(shù)據(jù)顯示，流線前線的租金從1999年開業(yè)的200元/平方米已經(jīng)飆升到2009年的1100元/平方米左右，而且目前全部租滿。因而今年開業(yè)的江南新地和天河又一城都有流行前線的影子存在，堪稱流行前線的升級版。
“地鐵和成熟的商圈是地下商業(yè)體運(yùn)營成功的兩大要素”，吳傳鯤認(rèn)為，廣州市規(guī)劃19條地鐵線，在中心城區(qū)有14條，外圍有5條，總里程是751公里，“地下商業(yè)沿地鐵開發(fā)，無異于再造一個地下廣州”。
地上地下商業(yè)結(jié)合將形成立體商圈
天河也許是最先實(shí)現(xiàn)這個夢想的地方
楊德強(qiáng)認(rèn)為，從國外和北京上海的經(jīng)驗(yàn)來看，廣州地下商業(yè)的發(fā)展最終會連成一片，從而推動地面商業(yè)和地下商業(yè)結(jié)合成為立體商圈。地下商業(yè)不僅豐富了商圈的業(yè)態(tài)，同時由于地下商業(yè)的打通，原本商圈地面商業(yè)體各自割據(jù)的地盤將通過地下空間連成一片，各個商業(yè)體之間實(shí)現(xiàn)真正的無縫轉(zhuǎn)換，從而形成一個立體商圈。再依次推論，各個商圈之間也可能通過這種方式連成一片，那時候廣州就成為一個立體城市了。
天河也許是最先實(shí)現(xiàn)這個夢想的地方。近段時間政府釋放出要打通體育中心各大購物中心內(nèi)的地下商業(yè)部分連成一體，讓業(yè)內(nèi)人士感到震撼。“像天河這樣的扎堆了天河城、正佳廣場、太古匯、萬菱匯等大型購物中心的商圈，如果打通地下商業(yè)部分，這樣大體量的立體商圈在國內(nèi)都少有”，吳傳鯤表示對天河商圈的未來非常看好。
政府的想象力可能要比吳傳鯤來得大膽。據(jù)知情人士透露，前不久停業(yè)的天河大廈客運(yùn)站實(shí)際上是為購物中心讓道，該項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營面積達(dá)20萬平方米，建成后將把天河北商圈與天河路商圈連成一片，形成真正意義上的大天河商圈，“如果讓想象力再大膽一點(diǎn)呢，加上珠江新城，天河商圈應(yīng)該在國內(nèi)首屈一指”。
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