反思

　　三大“攔路虎”困擾地下商業(yè)十幾年

　　政府規(guī)劃缺位、產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)賣散、空間壓抑

　　前途光明，但道路依然曲折。廣州地下商業(yè)雖然經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，廣州地下商業(yè)的發(fā)展依然處于單打獨(dú)斗的自發(fā)狀態(tài)，沒能形成連片開發(fā)的規(guī)模發(fā)展，其中最大問題在于政府的缺位。

　　之前政府缺位，如今政府在行動(dòng)

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　　據(jù)廣州地鐵公司相關(guān)人士透露，廣州地鐵一直想把地下商業(yè)規(guī)模做大，但成熟商圈一般都有地面建筑體，地下商業(yè)開發(fā)要進(jìn)入他們的土地紅線范圍，這就牽扯到地下空間產(chǎn)權(quán)歸屬問題，而地下空間產(chǎn)權(quán)一直都沒明確，因此跟地面建筑體業(yè)主談的時(shí)候經(jīng)常在利益上糾纏不清，地下商業(yè)開發(fā)也就擱淺了。

　　而目前日本、美國(guó)等國(guó)家及國(guó)內(nèi)香港、北京、上海等城市對(duì)地下空間開發(fā)都有詳細(xì)的規(guī)定。吳傳鯤認(rèn)為不僅城市整體的地下空間規(guī)劃需要政府來主導(dǎo)，一個(gè)區(qū)域地下商業(yè)整體規(guī)劃發(fā)展也需要政府的介入。因?yàn)閰^(qū)域地下商業(yè)規(guī)劃相關(guān)聯(lián)的東西太多了，如道路、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、交通樞紐，只有政府介入整合才能使商圈資源得到最大的利用。像天河商圈這樣一些商業(yè)或?qū)懽謽羌�中區(qū)域的地下應(yīng)該連成一個(gè)整體，從而形成類似香港九龍城或日本六本木的大型立體商業(yè)綜合體。

　　一個(gè)積極的信號(hào)是廣州市政府顯然已經(jīng)意識(shí)到地下空間規(guī)劃的缺位。有消息稱政府將打通正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)、天河城廣場(chǎng)等商業(yè)體的地下商業(yè)部分，讓體育中心地下商業(yè)連成一片，加上珠江新城中央商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)面積達(dá)55萬平方米的地下空間的規(guī)劃，可見政府已經(jīng)在行動(dòng)。

　　賣產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，不少地下商業(yè)體難做旺

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　　具體到單個(gè)地下商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)上，廣州地下商業(yè)也乏善可陳�！俺�了流行前線和地一大道，廣州目前也沒什么成功的例子”，一位不愿署名的地下商業(yè)操盤手告訴記者，廣州有不少地下商業(yè)體像康王商業(yè)城那樣把產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)賣散了，“很難管理啊，小業(yè)主經(jīng)常為了一點(diǎn)利益糾纏不清。對(duì)這種情況，只有通過返租把經(jīng)營(yíng)權(quán)拿回來，要不然會(huì)做死的”。

　　“賣產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)權(quán)，是廣州不少地下商業(yè)體難以做旺的問題所在”，程立志認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要雄厚的資金支持來度過培育期，不像住宅可以快速回收投資，而廣州商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商一般不是大開發(fā)商，資金實(shí)力不足以度過培育期，需要回籠資金進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，因此很多地面商業(yè)體的地下商業(yè)部分就成了犧牲品，像正佳廣場(chǎng)這樣大型商業(yè)體也不能免俗。一些單獨(dú)的地下商業(yè)體開發(fā)商情況也類似。

　　空間狹小，地下商業(yè)體不應(yīng)“太地下”

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　　在楊德強(qiáng)看來，廣州目前不少地下商業(yè)體，包括流行前線、地一大道等運(yùn)營(yíng)得比較成功的地下商業(yè)體在內(nèi)，還存在“太地下”問題：空間狹小、壓抑。他認(rèn)為這是規(guī)劃設(shè)計(jì)上的問題，地下商業(yè)體應(yīng)該“地面化”，在地下商業(yè)體的空間、層高、通風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)等方面做改善，讓消費(fèi)者在里面沒有地下的感覺。深圳的益田廣場(chǎng)就做得很好，地面和地下商業(yè)通過一個(gè)很大的天井進(jìn)行連通，模糊地上地下的界限，形成一個(gè)非常立體的商業(yè)體。

　　經(jīng)常來往于香港廣州之間的程立志對(duì)香港地下商業(yè)地面化設(shè)計(jì)感覺很強(qiáng)烈�！跋愀弁恋刭Y源很少，建筑都是豎向發(fā)展的，地下空間的燈光、通風(fēng)、層高等都非常舒適，跟地面空間沒什么兩樣”，程立志介紹，九龍?zhí)劣忠怀堑脑O(shè)計(jì)就很巧妙，通過對(duì)地形的運(yùn)用，負(fù)一層出來接著路面，感覺就像首層一樣。他同時(shí)認(rèn)為，東方寶泰廣場(chǎng)在地下空間地面化設(shè)計(jì)上也有很大進(jìn)步，可以給廣州其他地下商業(yè)體做借鑒。

　　專家論戰(zhàn)

　　地下商業(yè)只能為“妾”扶不了正？

　　專家認(rèn)為，地下商業(yè)做高端與否跟位置和定位有關(guān)，珠江新城出現(xiàn)廣州第一個(gè)高端地下商業(yè)可能性最大

　　從廣州地下商業(yè)的現(xiàn)狀來看，不管是流行前線，還是今年開業(yè)的江南新地、天河又一城，都是走年輕化時(shí)尚化路線，給地面中高端商業(yè)體做補(bǔ)充，地位像古代的“妾”。那么，地下商業(yè)是否只能為“妾”，扶不了正，做不了高端商業(yè)？

　　廣州正佳運(yùn)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理喻仲巍認(rèn)為，地下商業(yè)體本來就是靠地面商業(yè)體的人氣來帶動(dòng)的，如做得比較成功的流行前線就是依托中華廣場(chǎng)而崛起的。而且地下商業(yè)體一般是在商圈已經(jīng)成熟的情況下進(jìn)入的，而這些成熟商圈的地面商業(yè)體一般都走中高端路線，地下商業(yè)體要發(fā)展，必須抓住地鐵人流中占大多數(shù)的年輕白領(lǐng)消費(fèi)特點(diǎn)，走年輕化市場(chǎng)化的差異化路線。

　　楊德強(qiáng)也以“上面中高端，下面淘寶式”來形容目前地面商業(yè)和地下商業(yè)的關(guān)系，他認(rèn)為地下商業(yè)是地面商業(yè)的延伸。目前地下商業(yè)體由于設(shè)計(jì)上的不足，鋪面較小，過道也局促，很難吸引一些大品牌的加盟，因而難以走高端路線。

　　吳傳鯤認(rèn)為地上地下其實(shí)都是商業(yè)體的物理屬性，本質(zhì)上都是商業(yè)。而商業(yè)當(dāng)然可以做高端，地下商業(yè)也不例外，走不走高端路線是定位的問題，而定位則關(guān)鍵是看所處的位置是否適合，客戶是否高端？高端定位之后，針對(duì)高端品牌和高端人士的習(xí)慣對(duì)地下空間進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。香港很多地下商業(yè)街都有世界名牌名店匯集，與地面商業(yè)體沒什么區(qū)別，“地下商業(yè)體的檔次跟是否地下沒多大關(guān)系，關(guān)鍵看定位和管理運(yùn)營(yíng)”。

　　“做高端商業(yè)的地下商業(yè)體對(duì)地鐵的依賴就少了，畢竟開寶馬奔馳的高端客戶很少去坐地鐵”，程立志從東方寶泰的設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)看到希望，他認(rèn)為東方寶泰已經(jīng)相當(dāng)于把一個(gè)天河城放到地下去“珠江新城出現(xiàn)廣州第一個(gè)高端地下商業(yè)可能性最大。珠江新城39棟以商務(wù)辦公為主的建筑能為17萬平方米的地下城提供足夠的高端客戶，這些高端客戶通過地下停車位，直接進(jìn)入寶瓶廣場(chǎng)地下商業(yè)區(qū)，感覺就會(huì)跟在首層沒什么區(qū)別”。他如是說。

　　代表性地下商業(yè)體歷年租金變化

　　●流行前線

　　1999年開業(yè)，200元/平方米

　　2001年，400元/平方米

　　2004年，800元/平方米

　　2009年，1100元左右/平方米

　　●地王廣場(chǎng)

　　2003年開業(yè)，200/元/平方米

　　2006年，400/元/平方米

　　2009年，500/元/平方米