被反復(fù)強調(diào)的“存量時代”大背景下，一、二線城市商業(yè)中心的土地面積日漸稀缺，其使用價值也逐漸提升，加上近幾年城市軌道交通的飛速發(fā)展，地下商業(yè)街、地下綜合體等地下商業(yè)空間的開發(fā)蓬勃興起。北上廣深尤為突出，大連、哈爾濱等自然條件不佳的諸多城市也相繼建成了大量的地下商業(yè)空間，各地的動車站和地鐵樞紐站幾乎都是地下商業(yè)空間的典型案例。

　　“二戰(zhàn)”后日本的經(jīng)濟迅速發(fā)展，人口和城市的大量聚集，引發(fā)了城市更新、改造和再開發(fā)。自20世紀(jì)60年代開始，城市地鐵、地下街、共同溝以及90年代掀起的大深度地下空間開發(fā)利用等形成了特色鮮明的地下空間開發(fā)利用的日本模式。

01

日本地下空間與地下街發(fā)展概況

　　日本的第一條地下街是1930年建成的東京上野火車站地下街道，現(xiàn)在地下街分布在日本的21座主要城市，其總面積約為110萬平方米，其中有80％集中在東京、大阪和名古屋3大都市圈內(nèi)。

　　一般可以分為四個階段：

　　1、---1955-1964年

　　地下街圍繞車站布局，主要配建地下停車場，疏解地面人流，置換原地面廣場商業(yè)攤販。

　�。�、---1965-1969年

　　地下街發(fā)展的規(guī)�；�階段，地下街逐漸成為規(guī)模更大、連接更廣、用途更多的地下城市空間。

　�。�、---1970-1980年

　　地下空間向城市公共空間的轉(zhuǎn)化階段。地下街在完善防災(zāi)、安全等技術(shù)和法規(guī)要求的同時，成為城市公共空間的重要組成部分。

　�。础�---1990年代至今

　　地下街與城市空間整合為新的城市空間。通過地下空間開發(fā)，整合城市交通樞紐、商業(yè)設(shè)施、開放空間、公園綠地等城市要素，形成地上地下一體化、復(fù)合化的新型城市公共空間。

02

日本重點項目

　　● 八重洲地下街

　　位于日本新干線東京車站地下，一期建成時間1964年，二期建成時間1973年，建設(shè)背景處于日本經(jīng)濟飛速發(fā)展時期，緣于東京奧運會的舉辦和新干線工程的啟動，由7家民營公司聯(lián)合建設(shè)和經(jīng)營管理。

　　建成后，平均每天的人流量15萬人，其中約四分之一約3.1萬人會在地下商業(yè)街消費，主要以飲食為主，年營業(yè)額150億日元，11年后收回投資。

　　東京八重洲地下空間位于城市道路和廣場下方，占地面積0.35公頃，建筑面積6.4萬平方米，商業(yè)空間面積1.84萬平方米，是日本至今為止最大的地下商業(yè)街之一，設(shè)置出入口總數(shù)42個，每個出入口平均服務(wù)面積435平方米，室內(nèi)任何一點到出入口的最大距離30米。

　　地下建設(shè)深度3層，地下一層主要以商業(yè)街為主，主要為出租店鋪，店鋪總數(shù)169個，其中服飾店95個，飲食店63個，休閑服務(wù)店11個；地下二層布置停車庫，停車庫被東京高速路分隔成2部分，均通過緩沖車道與高速路銜接，左進右出設(shè)置四個銜接出入口，設(shè)置停車位516個，日均停車數(shù)量1500個；地下三層主要為設(shè)備用房。整個地下空間與東京車站和周圍16幢大樓相連通。

　　由于建設(shè)年代較早，東京八重洲地下街存在著建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低的問題。

　　首先在設(shè)備方面，4個換氣塔和6個排氣塔明顯不足，空氣質(zhì)量有待提高，供電容量雖在20年前增容過，但仍滿足不了需要，東京高速路下配管做得也不理想；

　　其次在公共設(shè)施方面，地下公共通道較之其巨大的人員流量顯得狹小和低矮，總共4座的電梯和2座扶梯也給通行的人員帶來極大的不便，通行效率較低，而針對殘疾人的無障礙設(shè)計更是稀缺；

　　再次在設(shè)備設(shè)置方式方面，沒有進行分區(qū)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)滿足不了店鋪空間的個體需求，物業(yè)管理中心與防災(zāi)中心的分設(shè)導(dǎo)致管理效率較低。

　　● IZUMI GARDEN改造項目

　　IZUMI GARDEN改造項目是在城市再開發(fā)的宏觀背景下，結(jié)合東京六本木地鐵站建設(shè)，融辦公樓、美術(shù)館、住宅樓、地鐵站和城市地下空間為一體、地上地下聯(lián)合開發(fā)的成功案例。

　　項目基地位于東京港區(qū)，介于交通繁忙的放射一號線和首都高速之間，占地面積2.4公頃，建筑面積1.2萬平方米。地面泉花園塔樓45層，最高點201米，地下2層，停車位546個。1999年6月開工建設(shè)，歷時 3年完成建設(shè)。

　　(1)城市公共空間——城市走廊(Urban Corridor)布置

　　地域內(nèi)包含美術(shù)館(Museum)、集合式住宅(Residential Tower)、泉花園塔樓三個主體建筑，在平面組織上，通過縱向城市走廊(Urban Corridor)使三個主體建筑、地鐵六本木一丁目車站、Fitness Club、美術(shù)館前綠化公園相互連通。城市走廊(Urban Corridor)作為公共開放空間，即起到了銜接各個功能單元作用，更豐富了城市公共空間，使得區(qū)域的城市空間成為一個整體。

　　(2)功能組織——復(fù)合化利用

　　在區(qū)域內(nèi)包含了公園、美術(shù)館、住宅、酒吧等多種功能，泉花園塔樓更是集商業(yè)、餐飲、辦公、旅館、會館等功能為一體，充分體現(xiàn)了多種功能復(fù)合化開發(fā)和使用。通過復(fù)合化的利用，創(chuàng)造多元化的城市空間，使人獲得多樣化的體驗。

　　(3)地下空間開發(fā)

　　地下空間開發(fā)利用是本項目最大亮點，在地下一層泉花園塔樓直接與地鐵六本木一丁目車站相連通，通過自動扶梯進入城市走廊。城市走廊為一個三層退臺式中庭，在平臺內(nèi)側(cè)為Fitness Club，使人們能駐足停留。地鐵、地下街、庭院與城市空間整合為新的城市開放空間。

　　● 福岡天神商業(yè)區(qū)地下街

　　福岡市是日本九州的政治、經(jīng)濟、文化中心，是福岡縣首府所在地。城市人口約140萬，是九州地區(qū)最大的都市。天神商業(yè)區(qū)(Tenjin Chikagai)是福岡的商業(yè)中心，是九州最繁華的商業(yè)地段。天神地下街是集購物、餐飲、休閑等多種功能為一體的綜合性地下街市。

　　天神地下街開發(fā)模式是沿道路開發(fā)形式，商業(yè)街主通道位于城市主干道下方，呈南北向布置，南北兩端分別接地下鐵空港線天神站和地下鐵7號線天神南站，地鐵換乘帶來了充足的客源，為地下街繁榮打下基礎(chǔ)。天神地下街總長約550米，現(xiàn)有343家店鋪，日均客流量達40萬人。通過地下通道，地下街連通了街區(qū)周邊福岡三越、大丸、sorariasuteji、福岡市政、福岡大樓、mina天神等多棟商業(yè)、辦公綜合體，同時積極向周邊拓展，形成了復(fù)雜的地下空間網(wǎng)絡(luò)。

　　地下街街道寬度約40米，總占地面積約2．2公頃。兩條南北向通道和12條東西向道路將地下街劃分為11個街區(qū)。街區(qū)的東西兩側(cè)對稱布置了32個出入口，平均每隔35米就有一個出入口連通地面，既方便了行人出入，又滿足了防災(zāi)要求。同時地下街直接與周邊的地下停車場(地下駐車場)相連接，停車換乘非常方便。地下街內(nèi)各種設(shè)施齊全，設(shè)有銀行、公廁、問訊處、母嬰室、防災(zāi)中心等多種設(shè)施，為游客提供全面便捷的服務(wù)。

　　與地下街四通八達相得益彰的是三越商業(yè)大樓的交通樞紐功能，在該商業(yè)綜合體3層設(shè)福岡天神公共汽車中心，各個方向公汽建筑內(nèi)集中；2層設(shè)西鐵大牟田線福岡站，快速大容量的公共交通為三越百貨和天神地下街帶來了充裕的客源。

03

不可忽視的商業(yè)價值

　　對于特大型及大型城市而言，城市商業(yè)中心的土地早已所剩無幾，土地價值不斷提升，人流聚集量越來越大，導(dǎo)致很多商業(yè)區(qū)成為交通的堵點。如何緩解城市商業(yè)中心人流及車流的擁堵狀況成為政府十分頭疼的問題。

　　由此，城市地下軌道交通應(yīng)運而生，而對于軌道交通連通的地下商業(yè)空間，其商業(yè)價值也不斷被刷新。地下商業(yè)空間的價值也在不斷提升，其本身在地產(chǎn)商的心目中也越來越重要。

　　對于商人來說，商業(yè)價值的主要評判標(biāo)準(zhǔn)就是投資回報率，每平米產(chǎn)出的營業(yè)額是實打?qū)嵉慕?jīng)營效益指標(biāo)。由于大部分地下商業(yè)空間與城市軌道交通相連，能夠保證一定的人流量，所以這個空間的價值還是被很多專家看好的，關(guān)鍵在于如何打造。

　　針對地下商業(yè)空間的先天劣勢，通過現(xiàn)代的商業(yè)設(shè)計手法改變客人的觀感和運用技術(shù)手段提高安全性，完全可以打造出舒適且充滿個性的商業(yè)氛圍，媲美各大購物中心、商業(yè)綜合體和主題商業(yè)街。