合生創(chuàng)展今年確實(shí)加速了。

　　9月16日，曾經(jīng)“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展，如愿拿下廣州番禺新基村舊改，這也是今年合生拿下的第二個(gè)舊改項(xiàng)目。

　　近幾年來(lái)，舊改成了華南不少企業(yè)的必爭(zhēng)之地。作為“隱形地主”的合生創(chuàng)展，也早已開(kāi)始籌謀布局。

　　在2018年舉辦的省三舊推介會(huì)上，合生就曾對(duì)外披露，目前在廣州地區(qū)或有超10個(gè)城市更新項(xiàng)目，包括海珠前進(jìn)項(xiàng)目、海珠區(qū)康樂(lè)、鷺江村、番禺新基村、員崗等，土地儲(chǔ)備充裕。

　　但在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，充裕的土地儲(chǔ)備并沒(méi)有很直接的體現(xiàn)，合生創(chuàng)展銷售常年維持在百億上下，被隔壁高周轉(zhuǎn)、高杠桿的“碧桂園們”遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

　　不過(guò)，進(jìn)入2019年，合生重啟公開(kāi)市場(chǎng)拿地、接盤新城項(xiàng)目、銷售進(jìn)入快車道，這似乎都在昭示著，以“慢”著稱的合生創(chuàng)展，要開(kāi)始向規(guī)模“變速”了。

　　舊改再下一城

　　為了這一天，合生創(chuàng)展已經(jīng)等了20多年了。

　　9月16日，廣州市番禺區(qū)新基村村民代表大會(huì)表決通過(guò)，決定合生創(chuàng)展正式成為番禺新基村舊改合作企業(yè)，投資總額達(dá)29億元，總用地面積為24.71公頃。

　　據(jù)悉，早在20多年前，朱氏家族（珠江投資、合生創(chuàng)展）就已經(jīng)介入新基村，開(kāi)發(fā)華南新城項(xiàng)目，更是從1998年起就征用新基村70.156公頃集體用地。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，新基村位于番禺南村鎮(zhèn)，東至陳邊村，南至員崗村，西至華南新城，北至三枝香水道，毗鄰地鐵員崗站，西側(cè)就是合生創(chuàng)展在廣州最重要的大盤——華南新城。舊改總面積為24.71公頃，其中，村民住宅用地13.18公頃，村集體用地3.87公頃，農(nóng)用地3.04萬(wàn)平方米，村留用地1.18公頃。

　　根據(jù)規(guī)劃，新基村未來(lái)將有4棟32層住宅與5棟19-20層住宅、一所24班小學(xué)與一所10班幼兒園、一個(gè)可容納99輛車的公共停車場(chǎng)以及一個(gè)居民健身所。

　　值得關(guān)注到的是，8日7日，廣州市規(guī)劃和自然資源局通過(guò)番禺區(qū)BA0702、BA0703、BA0704地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃審議。

　　規(guī)劃提出，將依托官堂村、員崗村、新基村、陳邊村等4個(gè)舊村改造、省婦幼保健院擴(kuò)建和海云寺重建等項(xiàng)目，對(duì)周邊區(qū)域進(jìn)行優(yōu)化提升，打造“國(guó)際創(chuàng)新城產(chǎn)業(yè)延伸區(qū)、高品質(zhì)居住生活服務(wù)區(qū)”。

　　廣州的舊改市場(chǎng)，激流涌動(dòng)，在企業(yè)眼中，每一個(gè)舊改都是一座“礦”。進(jìn)入2019年，合生創(chuàng)展就已經(jīng)接連斬獲兩個(gè)舊改項(xiàng)目。

　　2019年4月，合生與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，簽署鷺江村、康樂(lè)村舊村改造合作意向協(xié)議。

　　上述鳳和聯(lián)社康樂(lè)村、鷺江村位于海珠鳳陽(yáng)街道，占地面積約109.74萬(wàn)平米，是海珠舊改項(xiàng)目中面積第二大改造片區(qū)，僅次于瀝滘村。

　　合生算是廣州的舊改大戶了。資料顯示，在2018年舉辦的省三舊推介會(huì)上，合生曾對(duì)外披露，目前在廣州地區(qū)或有超10個(gè)城市更新項(xiàng)目，包括海珠前進(jìn)項(xiàng)目、海珠區(qū)康樂(lè)、鷺江村、番禺新基村、員崗等，土地儲(chǔ)備充裕。

　　與此同時(shí)，合生在廣州亦有早期拿下的大量土地，合生住宅事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞此前在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)曾表示，合生在粵港澳大灣區(qū)有大量一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從二級(jí)土地儲(chǔ)備或者未來(lái)的一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)來(lái)看，都能支撐公司未來(lái)一段時(shí)期的發(fā)展需要。

　　根據(jù)半年報(bào)中披露的數(shù)據(jù)，截至上半年，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備2940萬(wàn)平方米。其中，廣州地區(qū)761萬(wàn)平米，惠州地區(qū)700萬(wàn)平米，北京地區(qū)523萬(wàn)平米，天津地區(qū)542萬(wàn)平米，上海地區(qū)412萬(wàn)平米，寧波地區(qū)2萬(wàn)平米。

　　合生快慢變奏

　　合生創(chuàng)展是一家有個(gè)性的公司，身上隱約帶著港資的習(xí)性。

　　香港的地產(chǎn)商，向來(lái)不喜歡用規(guī)模來(lái)賺錢，他們更傾向于利用時(shí)間差來(lái)賺錢，合生亦然，并將利潤(rùn)和現(xiàn)金流放置在了極重要的位置。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，僅廣州市場(chǎng)，就有包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期超過(guò)十年，并仍有大量土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

　　這種“高溢價(jià)、慢周轉(zhuǎn)”的方式能夠讓合生最大限度地獲得土地升值帶來(lái)的收益，推升其收入和盈利表現(xiàn)。2019上半年，合生的毛利率由上年同期的48%升至52%，核心利潤(rùn)同比上升74.4%至15.47億港元。

　　連王石都曾感嘆：“在廣東做房地產(chǎn)，成本很難抵得過(guò)朱孟依�！�

　　成也蕭何，敗也蕭何。這種方式也讓合生創(chuàng)展錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，并逐漸掉隊(duì)。

　　縱觀合生近十年銷售，在2009年銷售額沖至150億元的最高紀(jì)錄后，合生銷售表現(xiàn)一直欠佳。2010-2017年，分別只有110億、99億、116億、112億、53億、99.87億、81億、92.28億元。

　　不過(guò)，進(jìn)入2019年，合生似乎開(kāi)始加速了。土地獲取方面，接連出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng)，斬獲江門、廣州等地塊，并接盤了新城杭州一項(xiàng)目。值得關(guān)注到的是，在北京年內(nèi)總價(jià)地王的競(jìng)拍中，合生與中海甚至鏖戰(zhàn)至最后一輪。

　　銷售方面，截至前8月，合生已實(shí)現(xiàn)合約銷售133.10億元，同比上升34.3%；合約銷售面積約100萬(wàn)平米。

　　合生似乎要向規(guī)�！白兯佟绷�，“合生的銷售和土地儲(chǔ)備的規(guī)模是不相符的�！遍Z家瑞此前透露，2017年開(kāi)始，合生就已經(jīng)開(kāi)始加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏和供貨，這也是近幾年銷售提升的原因。

　　“我們不排斥加杠桿，只不過(guò)是加到什么程度而已。這需要看是不是能遇到適合投資的項(xiàng)目，如果遇到好的項(xiàng)目或者我們認(rèn)可的城市，肯定會(huì)堅(jiān)決投入。”

　　他表示，合生一直在積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可能拿地方式也比較多元，包括招拍掛、合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地等等，未來(lái)甚至可能會(huì)進(jìn)行嘗試聯(lián)合操盤、小股控盤的方式介入到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程。

　　合生創(chuàng)展或許已經(jīng)感受到了規(guī)模掉隊(duì)的危機(jī)，坊間傳言，朱孟依為合生定下了一個(gè)小目標(biāo)：2019年銷售400億，2020年800億，每年保持30-50%的增長(zhǎng)率。