地上稱霸地下也要稱霸

      天河商圈目前可謂廣州或全國最旺的黃金商圈之一，但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，除了依附在正佳下面的M層、體育中心東出口隧道的天俊廣場等小體量的地下商業(yè)外，目前已經(jīng)開業(yè)的屬于地下商城的有天河又一城和東方寶泰(原天匯城)。

      其中，天河又一城橫臥在中山大道下面，連接了天河城和購書中心，并與地鐵一、三號線交會的體育西站相通，面積約4.3萬平方米。記者從天河又一城管理處了解到，這里共設有160個商鋪，出租率達到90%，里面的店鋪主要經(jīng)營潮流服飾、精品店、化妝品等。租金平均1200元/平方米/月。

      作為天匯城的升級版，東方寶泰坐落在東站廣場下面，直接連接廣州東站和大型汽車公交場和客運站，總建面積15萬平方米，地下商業(yè)面積約6.3萬平方米，設有1400個停車位。煥然一新的東方寶泰于今年10月下旬正式開業(yè)，其打破了傳統(tǒng)ShoppingMall一味追求商業(yè)空間最大化的做法，加大了娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)比例，商業(yè)面積和綠化休閑面積比例達到1：1，把景觀、休閑區(qū)域與購物空間完美融合。為了吸取天匯城人流不夠的前車之鑒，東方寶泰此次還特別引入了經(jīng)營面積達2.7萬平方米的廣東最大的吉之島旗艦店，目前，200多家商鋪出租率也達九成，平均租金約500元/平方米/月。

      地下商場沿著新中軸線“南拓”

      雖然兩家地下商城的經(jīng)營還算不錯，但畢竟體單力薄，在以天河城、正佳為首的強大的天河南地面商業(yè)攻擊下，也只能分杯小羹，不過，這種格局很快將得到改變。

      12月1日，集購物、休閑、娛樂為一體的主題體驗式地下購物商場———時尚天河商業(yè)廣場將正式對外招商，該面積16萬平方米、總建筑面積達22萬平方米，相當于一個半天河城或兩個太古匯商場。明年上半年，占地面積17萬平方米的珠江新城中央商業(yè)廣場的地下商場也將對外拉開招商帷幕。按照2002年的規(guī)劃，今年7月拆遷的宏城廣場也將被一個面積約5萬平方米的地下商場所取代。

      從版圖上看，如果能將珠江新城中央商業(yè)廣場的地下商城打通連接到宏城地下商城，然后西邊與又一城連接，再通向體育中心下面的時尚商業(yè)廣場，最后再連接東站廣場下面的東方寶泰，那么連成一片的五大地下商場，將以天河路為橫，以從廣州東站到廣州電視塔的地下旅客自動輸送系統(tǒng)為豎，形成一個龐大的“中字”結構，呈現(xiàn)一個達60萬平方米的龐大地下商場。

      也就意味著，若能相繼從地下接通廣百中怡店、天河城、正佳、萬菱匯、太古匯、維多利亞廣場等體量超過200萬平方米的地上商業(yè)巨頭，這地上地下的雙層夾擊，加上地鐵一號線和三號線、旅客自動輸送系統(tǒng)的三條潛龍，數(shù)以百萬計人流的迎來送往，毫無爭議地讓廣州天河榮升為中國最大的黃金第一商圈。

      項目動態(tài)

      時尚天河商業(yè)廣場12月1日正式招商

      時尚天河位于天河城、正佳正對面體育中心地下位置，共分為地下三層，其中兩層為購物商場，一層為停車場，是目前廣州最大地下停車場，建成后可容納3500個車位。商場將于今年12月1日正式對外招商，項目一期爭取在明年“五一”營業(yè)。

      據(jù)時尚集團股份公司總經(jīng)理助理李鳳明介紹，商場將面向年輕人，重點突出15-35歲的年輕消費群體。商場共分為三期、主題街區(qū)數(shù)十條，檔口近2000個，一期開業(yè)近10萬平米，共分四大區(qū)域：品牌主力店街區(qū)、主力店街區(qū)、個性精品店、百貨區(qū)。

      CBD中央商業(yè)廣場地下商場明年上半年招商

      珠江新城中央商業(yè)廣場項目東起冼村路，西至華夏路，北靠黃埔大道，南臨珠江，總占地約58萬平方米，其中地下商城的商鋪面積為17萬平方米，90%分布在地下一層，剩余10%則分布在地下二層，同時該層還將設置3999個停車位。第三層則為地下旅客自動輸送系統(tǒng)的車站。

      據(jù)獨家代理項目招商引資的高力國際介紹，該地下商城將被定位為中高檔，除了引進中、高檔的特色的潮流服飾外，還將考慮引入高檔的百貨、超市、餐飲以及電影院等多種業(yè)態(tài)。

      中央商業(yè)廣場項目的招商單位廣州新中軸建設公司目前正在重新招標合作伙伴，預計年底可發(fā)布新的招商公告，如果順利，目前已完成主體結構的地下商場將于明年上半年對外招商，亞運前部分商鋪可投入運營。

      現(xiàn)場直擊

      天河又一城租金最高將近4000元/m2

      周二下午三點，盡管不是周末，但并不妨礙熙熙攘攘的人流涌進天河又一城。在目前已開通的七個出入口中(規(guī)劃為十個)，天河城西門的出入口可謂人流最多。記者做了一個粗略統(tǒng)計，進出這里的人流一分鐘多達160人次。天河又一城管理表示,這里共設有160個商鋪，出租率達到90%，里面的店鋪主要經(jīng)營潮流服飾、精品店、化妝品等。由于宏城7月拆遷，使得5月正式營業(yè)的又一城剛好承接了大部分原宏城商家，租金也從最早的500元/平方米上漲到現(xiàn)在平均1200元/平方米，最高的可達到2000元。有些零鋪還可達近4000元/平方米的租金。完全可與附近的地上商鋪租金持平，如果從實用面積來看，地下商場的租金比地上商鋪的租金要高，因為同區(qū)域的地面商鋪實用率一般是70%-80%，而又一城的實用率是50%。

      雖然租金不菲，但商家卻樂此不疲。一家經(jīng)營特色精品首飾店的陳小姐告訴記者，“這里人流量非常大，每天約有5萬人，周六、日高達13萬人左右。而且消費能力比較強，做這些精品性質(zhì)的生意，地方選對了就成功了一大半�！标愋〗愕昝嬗�10多平方米，租金每月約2萬，裝修了5萬，加上首月押金(押兩月)和首批貨款和存貨，她這個店的啟動資金大約15萬。每月的開銷和進貨成本大約6萬，如果要實現(xiàn)盈虧平衡，每天的營業(yè)額要2000元左右。不愿透露具體數(shù)字的陳小姐坦言，每天的營業(yè)額肯定是高于這個數(shù)的。

      專家說法

      地鐵使天河商圈輕松輻射珠三角

      廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶認為，地鐵形成了網(wǎng)狀分布后，聚攏作用將表現(xiàn)得更為明顯。在天河商圈購物消費的不僅是廣州人，有很多來自珠三角甚至是全國各地的消費者。天河城目前70%的客流量來自珠三角地區(qū)的消費者。而調(diào)查顯示，這些消費者到達天河城的方式，大多數(shù)是通過地鐵。

      可以預見，到2010年，天河路還將利用地鐵沿線將地下空間進行拓展貫通，使得上下兩層得以立體擴容，這不僅增大天河商圈的商業(yè)面積，也讓更多的人流通過地下通道聚攏散開。將來，依靠城市輕軌和地鐵，匯聚珠三角甚至全國的客流到天河，形成巨大“洼地效應”，體量更大的天河商圈“圈金”將再提速。

      問題

      天河商圈車位缺口或達1.8萬個

      眾所周知，承載天河城目前成功盈利的是每天將近20萬人次的客流量，周末為60萬人次，平均下來每天有30萬人次。按照商業(yè)的核算，要養(yǎng)活100萬平方米的商業(yè)規(guī)模，至少要200萬的客流量。但中山大學管理學院教授方志遠援引交通部門調(diào)研報告指出，交通部門規(guī)劃的天河商圈客流每天以現(xiàn)有交通工具搭載的消費者最多可達90萬人次。其中，目前地鐵一號線、三號線在天河路交會，規(guī)劃每天帶來的乘客大約50.6萬人次；同時，天河路附近60多班公共汽車經(jīng)停此處，日運載量近27萬人次。這意味著，除去公共交通運載的客流，尚有約100余萬人次將以自駕交通工具抵達。

      如果100萬人次，按每車次停1小時、每車載3人計算，這么大規(guī)模的停車位至少需要3萬個以上。但目前與之配套的車位約1.2萬個，包括天河城地下停車場有800多個車位，正佳廣場擁有1500個停車位，廣百中怡停車場共有300個車位左右，天河娛樂廣場有500個停車位等，太古匯規(guī)劃有1000個左右的停車位，以及其它分布零散的停車位。即便加上時尚廣場3500個停車位和中央商業(yè)廣場3999個停車位，但天河商圈停車位的數(shù)量，與其商業(yè)規(guī)模匹配，仍有相當大的差距。

      記者手記

      雖然還未正式揭開面紗，但近日來有關時尚天河商業(yè)廣場卻備受關注。大手筆的投入、大體量的面積、大型的停車場加上黃金地段和中國“地下商場王”的美稱足夠讓該項目“重量”起來。但在記者看來，顯示其舉足輕重的應該是其獨特的運營管理理念。設計可以模仿，裝修可以相似，風格可以雷同，但理念呢？從洽談時開始，每個商戶都會得到專人的定點服務。還有進場裝修，從商店風格到商品擺放，一切以“抓住顧客經(jīng)過櫥窗的三秒鐘”為目的。還有后期培訓，培養(yǎng)打造個性品牌，還組織商戶們?nèi)ト毡�、韓國考察，甚至可以幫商戶們統(tǒng)一到國外聯(lián)系貨源等等，無怪乎一個從沈陽時尚飛過來的商戶，在廣州時尚公司門口足足等了一天，只為了能租一個鋪位。

      不過，讓記者竊喜的不僅是項目給廣州帶來的全新的商業(yè)經(jīng)營理念，采訪中時尚天河的李鳳明曾透露，只要政府規(guī)劃許可，他們非常愿意通過地鐵與東邊的太古匯相連，甚至打通天河南、北界限，連起東站和珠江新城，打造一個“中”字形商業(yè)架構。站得更高、看得更遠的天河對商業(yè)巨頭們而言，不再是一個夢。