地上稱霸地下也要稱霸

      天河商圈目前可謂廣州或全國(guó)最旺的黃金商圈之一，但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，除了依附在正佳下面的M層、體育中心東出口隧道的天俊廣場(chǎng)等小體量的地下商業(yè)外，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的屬于地下商城的有天河又一城和東方寶泰(原天匯城)。

      其中，天河又一城橫臥在中山大道下面，連接了天河城和購(gòu)書中心，并與地鐵一、三號(hào)線交會(huì)的體育西站相通，面積約4.3萬(wàn)平方米。記者從天河又一城管理處了解到，這里共設(shè)有160個(gè)商鋪，出租率達(dá)到90%，里面的店鋪主要經(jīng)營(yíng)潮流服飾、精品店、化妝品等。租金平均1200元/平方米/月。

      作為天匯城的升級(jí)版，東方寶泰坐落在東站廣場(chǎng)下面，直接連接廣州東站和大型汽車公交場(chǎng)和客運(yùn)站，總建面積15萬(wàn)平方米，地下商業(yè)面積約6.3萬(wàn)平方米，設(shè)有1400個(gè)停車位。煥然一新的東方寶泰于今年10月下旬正式開(kāi)業(yè)，其打破了傳統(tǒng)ShoppingMall一味追求商業(yè)空間最大化的做法，加大了娛樂(lè)、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)比例，商業(yè)面積和綠化休閑面積比例達(dá)到1：1，把景觀、休閑區(qū)域與購(gòu)物空間完美融合。為了吸取天匯城人流不夠的前車之鑒，東方寶泰此次還特別引入了經(jīng)營(yíng)面積達(dá)2.7萬(wàn)平方米的廣東最大的吉之島旗艦店，目前，200多家商鋪出租率也達(dá)九成，平均租金約500元/平方米/月。

      地下商場(chǎng)沿著新中軸線“南拓”

      雖然兩家地下商城的經(jīng)營(yíng)還算不錯(cuò)，但畢竟體單力薄，在以天河城、正佳為首的強(qiáng)大的天河南地面商業(yè)攻擊下，也只能分杯小羹，不過(guò)，這種格局很快將得到改變。

      12月1日，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的主題體驗(yàn)式地下購(gòu)物商場(chǎng)———時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)將正式對(duì)外招商，該面積16萬(wàn)平方米、總建筑面積達(dá)22萬(wàn)平方米，相當(dāng)于一個(gè)半天河城或兩個(gè)太古匯商場(chǎng)。明年上半年，占地面積17萬(wàn)平方米的珠江新城中央商業(yè)廣場(chǎng)的地下商場(chǎng)也將對(duì)外拉開(kāi)招商帷幕。按照2002年的規(guī)劃，今年7月拆遷的宏城廣場(chǎng)也將被一個(gè)面積約5萬(wàn)平方米的地下商場(chǎng)所取代。

      從版圖上看，如果能將珠江新城中央商業(yè)廣場(chǎng)的地下商城打通連接到宏城地下商城，然后西邊與又一城連接，再通向體育中心下面的時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)，最后再連接?xùn)|站廣場(chǎng)下面的東方寶泰，那么連成一片的五大地下商場(chǎng)，將以天河路為橫，以從廣州東站到廣州電視塔的地下旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)為豎，形成一個(gè)龐大的“中字”結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)一個(gè)達(dá)60萬(wàn)平方米的龐大地下商場(chǎng)。

      也就意味著，若能相繼從地下接通廣百中怡店、天河城、正佳、萬(wàn)菱匯、太古匯、維多利亞廣場(chǎng)等體量超過(guò)200萬(wàn)平方米的地上商業(yè)巨頭，這地上地下的雙層夾擊，加上地鐵一號(hào)線和三號(hào)線、旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)的三條潛龍，數(shù)以百萬(wàn)計(jì)人流的迎來(lái)送往，毫無(wú)爭(zhēng)議地讓廣州天河榮升為中國(guó)最大的黃金第一商圈。

      項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

      時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)12月1日正式招商

      時(shí)尚天河位于天河城、正佳正對(duì)面體育中心地下位置，共分為地下三層，其中兩層為購(gòu)物商場(chǎng)，一層為停車場(chǎng)，是目前廣州最大地下停車場(chǎng)，建成后可容納3500個(gè)車位。商場(chǎng)將于今年12月1日正式對(duì)外招商，項(xiàng)目一期爭(zhēng)取在明年“五一”營(yíng)業(yè)。

      據(jù)時(shí)尚集團(tuán)股份公司總經(jīng)理助理李鳳明介紹，商場(chǎng)將面向年輕人，重點(diǎn)突出15-35歲的年輕消費(fèi)群體。商場(chǎng)共分為三期、主題街區(qū)數(shù)十條，檔口近2000個(gè)，一期開(kāi)業(yè)近10萬(wàn)平米，共分四大區(qū)域：品牌主力店街區(qū)、主力店街區(qū)、個(gè)性精品店、百貨區(qū)。

      CBD中央商業(yè)廣場(chǎng)地下商場(chǎng)明年上半年招商

      珠江新城中央商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目東起冼村路，西至華夏路，北靠黃埔大道，南臨珠江，總占地約58萬(wàn)平方米，其中地下商城的商鋪面積為17萬(wàn)平方米，90%分布在地下一層，剩余10%則分布在地下二層，同時(shí)該層還將設(shè)置3999個(gè)停車位。第三層則為地下旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)的車站。

      據(jù)獨(dú)家代理項(xiàng)目招商引資的高力國(guó)際介紹，該地下商城將被定位為中高檔，除了引進(jìn)中、高檔的特色的潮流服飾外，還將考慮引入高檔的百貨、超市、餐飲以及電影院等多種業(yè)態(tài)。

      中央商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的招商單位廣州新中軸建設(shè)公司目前正在重新招標(biāo)合作伙伴，預(yù)計(jì)年底可發(fā)布新的招商公告，如果順利，目前已完成主體結(jié)構(gòu)的地下商場(chǎng)將于明年上半年對(duì)外招商，亞運(yùn)前部分商鋪可投入運(yùn)營(yíng)。

      現(xiàn)場(chǎng)直擊

      天河又一城租金最高將近4000元/m2

      周二下午三點(diǎn)，盡管不是周末，但并不妨礙熙熙攘攘的人流涌進(jìn)天河又一城。在目前已開(kāi)通的七個(gè)出入口中(規(guī)劃為十個(gè))，天河城西門的出入口可謂人流最多。記者做了一個(gè)粗略統(tǒng)計(jì)，進(jìn)出這里的人流一分鐘多達(dá)160人次。天河又一城管理表示,這里共設(shè)有160個(gè)商鋪，出租率達(dá)到90%，里面的店鋪主要經(jīng)營(yíng)潮流服飾、精品店、化妝品等。由于宏城7月拆遷，使得5月正式營(yíng)業(yè)的又一城剛好承接了大部分原宏城商家，租金也從最早的500元/平方米上漲到現(xiàn)在平均1200元/平方米，最高的可達(dá)到2000元。有些零鋪還可達(dá)近4000元/平方米的租金。完全可與附近的地上商鋪?zhàn)饨鸪制�，如果從�?shí)用面積來(lái)看，地下商場(chǎng)的租金比地上商鋪的租金要高，因?yàn)橥瑓^(qū)域的地面商鋪實(shí)用率一般是70%-80%，而又一城的實(shí)用率是50%。

      雖然租金不菲，但商家卻樂(lè)此不疲。一家經(jīng)營(yíng)特色精品首飾店的陳小姐告訴記者，“這里人流量非常大，每天約有5萬(wàn)人，周六、日高達(dá)13萬(wàn)人左右。而且消費(fèi)能力比較強(qiáng)，做這些精品性質(zhì)的生意，地方選對(duì)了就成功了一大半。”陳小姐店面有10多平方米，租金每月約2萬(wàn)，裝修了5萬(wàn)，加上首月押金(押兩月)和首批貨款和存貨，她這個(gè)店的啟動(dòng)資金大約15萬(wàn)。每月的開(kāi)銷和進(jìn)貨成本大約6萬(wàn)，如果要實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，每天的營(yíng)業(yè)額要2000元左右。不愿透露具體數(shù)字的陳小姐坦言，每天的營(yíng)業(yè)額肯定是高于這個(gè)數(shù)的。

      專家說(shuō)法

      地鐵使天河商圈輕松輻射珠三角

      廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶認(rèn)為，地鐵形成了網(wǎng)狀分布后，聚攏作用將表現(xiàn)得更為明顯。在天河商圈購(gòu)物消費(fèi)的不僅是廣州人，有很多來(lái)自珠三角甚至是全國(guó)各地的消費(fèi)者。天河城目前70%的客流量來(lái)自珠三角地區(qū)的消費(fèi)者。而調(diào)查顯示，這些消費(fèi)者到達(dá)天河城的方式，大多數(shù)是通過(guò)地鐵。

      可以預(yù)見(jiàn)，到2010年，天河路還將利用地鐵沿線將地下空間進(jìn)行拓展貫通，使得上下兩層得以立體擴(kuò)容，這不僅增大天河商圈的商業(yè)面積，也讓更多的人流通過(guò)地下通道聚攏散開(kāi)。將來(lái)，依靠城市輕軌和地鐵，匯聚珠三角甚至全國(guó)的客流到天河，形成巨大“洼地效應(yīng)”，體量更大的天河商圈“圈金”將再提速。

      問(wèn)題

      天河商圈車位缺口或達(dá)1.8萬(wàn)個(gè)

      眾所周知，承載天河城目前成功盈利的是每天將近20萬(wàn)人次的客流量，周末為60萬(wàn)人次，平均下來(lái)每天有30萬(wàn)人次。按照商業(yè)的核算，要養(yǎng)活100萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)模，至少要200萬(wàn)的客流量。但中山大學(xué)管理學(xué)院教授方志遠(yuǎn)援引交通部門調(diào)研報(bào)告指出，交通部門規(guī)劃的天河商圈客流每天以現(xiàn)有交通工具搭載的消費(fèi)者最多可達(dá)90萬(wàn)人次。其中，目前地鐵一號(hào)線、三號(hào)線在天河路交會(huì)，規(guī)劃每天帶來(lái)的乘客大約50.6萬(wàn)人次；同時(shí)，天河路附近60多班公共汽車經(jīng)停此處，日運(yùn)載量近27萬(wàn)人次。這意味著，除去公共交通運(yùn)載的客流，尚有約100余萬(wàn)人次將以自駕交通工具抵達(dá)。

      如果100萬(wàn)人次，按每車次停1小時(shí)、每車載3人計(jì)算，這么大規(guī)模的停車位至少需要3萬(wàn)個(gè)以上。但目前與之配套的車位約1.2萬(wàn)個(gè)，包括天河城地下停車場(chǎng)有800多個(gè)車位，正佳廣場(chǎng)擁有1500個(gè)停車位，廣百中怡停車場(chǎng)共有300個(gè)車位左右，天河娛樂(lè)廣場(chǎng)有500個(gè)停車位等，太古匯規(guī)劃有1000個(gè)左右的停車位，以及其它分布零散的停車位。即便加上時(shí)尚廣場(chǎng)3500個(gè)停車位和中央商業(yè)廣場(chǎng)3999個(gè)停車位，但天河商圈停車位的數(shù)量，與其商業(yè)規(guī)模匹配，仍有相當(dāng)大的差距。

      記者手記

      雖然還未正式揭開(kāi)面紗，但近日來(lái)有關(guān)時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)卻備受關(guān)注。大手筆的投入、大體量的面積、大型的停車場(chǎng)加上黃金地段和中國(guó)“地下商場(chǎng)王”的美稱足夠讓該項(xiàng)目“重量”起來(lái)。但在記者看來(lái)，顯示其舉足輕重的應(yīng)該是其獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)管理理念。設(shè)計(jì)可以模仿，裝修可以相似，風(fēng)格可以雷同，但理念呢？從洽談時(shí)開(kāi)始，每個(gè)商戶都會(huì)得到專人的定點(diǎn)服務(wù)。還有進(jìn)場(chǎng)裝修，從商店風(fēng)格到商品擺放，一切以“抓住顧客經(jīng)過(guò)櫥窗的三秒鐘”為目的。還有后期培訓(xùn)，培養(yǎng)打造個(gè)性品牌，還組織商戶們?nèi)ト毡�、韓國(guó)考察，甚至可以幫商戶們統(tǒng)一到國(guó)外聯(lián)系貨源等等，無(wú)怪乎一個(gè)從沈陽(yáng)時(shí)尚飛過(guò)來(lái)的商戶，在廣州時(shí)尚公司門口足足等了一天，只為了能租一個(gè)鋪位。

      不過(guò)，讓記者竊喜的不僅是項(xiàng)目給廣州帶來(lái)的全新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，采訪中時(shí)尚天河的李鳳明曾透露，只要政府規(guī)劃許可，他們非常愿意通過(guò)地鐵與東邊的太古匯相連，甚至打通天河南、北界限，連起東站和珠江新城，打造一個(gè)“中”字形商業(yè)架構(gòu)。站得更高、看得更遠(yuǎn)的天河對(duì)商業(yè)巨頭們而言，不再是一個(gè)夢(mèng)。