從中國(guó)內(nèi)地首家Shopping Mall天河城開業(yè)，到維多利廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、太古匯等商業(yè)項(xiàng)目相繼落戶，發(fā)展至今，天河路商圈突破140萬平方米商業(yè)區(qū)，341萬平方米辦公區(qū)，76萬平方米酒店，150萬人次日均客流，匯集超過5000多個(gè)品牌，200余個(gè)國(guó)際一線品牌，成為當(dāng)之無愧的“華南第一商圈”。

　　而位于天河路商圈核心的維多利廣場(chǎng)在見證行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也因時(shí)而變，積極調(diào)整自身定位和品牌，實(shí)施差異化經(jīng)營(yíng)，順利完成“白領(lǐng)休閑購物中心”到“國(guó)際快時(shí)尚”的華麗轉(zhuǎn)型，奠定其在天河路商圈不可或缺的地位。

　　最初定位為白領(lǐng)休閑購物中心

　　2003年10月1日，由廣州越秀城建集團(tuán)精心打造的主題性商業(yè)廣場(chǎng)——維多利廣場(chǎng)在一片喜慶的國(guó)慶氣氛中誕生。

　　維多利廣場(chǎng)位于天河路與體育西路交界處，項(xiàng)目首期開發(fā)的裙樓商場(chǎng)建筑面積為3萬平方米，定位為時(shí)尚白領(lǐng)的休閑購物中心，建有精巧雅致的下沉式文化廣場(chǎng)。后續(xù)建設(shè)兩棟52層和36層的甲級(jí)寫字樓，使整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積達(dá)到14萬平方米。項(xiàng)目通透的玻璃幕墻，流暢的建筑脈絡(luò)，泛光溢彩的燈光氛圍，勾勒出繁華天河最迷人的曲線。

　　維多利廣場(chǎng)與廣州購書中心為鄰，與天河城廣場(chǎng)、宏城商業(yè)廣場(chǎng)、體育西商業(yè)街為伍，共同營(yíng)造天河路商圈的人氣、財(cái)氣和品位，大大提升商圈的檔次和輻射力。在項(xiàng)目周圍所匯聚的上百萬追隨時(shí)尚、崇尚品牌的年輕白領(lǐng)一族，為維多利廣場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

　　開業(yè)之初，項(xiàng)目引入的品牌以國(guó)際名牌服飾為主，招攬了過百家中外品牌名店。然而，經(jīng)歷了寫字樓塔樓及項(xiàng)目旁體育西路人防工程近五年的施工，商場(chǎng)在極其惡劣的環(huán)境下多番尋求突破，成功實(shí)現(xiàn)新大新、誼園、國(guó)美等主力租戶的無縫對(duì)接，項(xiàng)目年均出租率保持在95%以上。

　　飽和布局下的差異化策略

　　近年來，天河路商圈拉開大調(diào)整、大提升的序幕，天河區(qū)政府以規(guī)劃先行重塑天河路商圈，以“立足華南、面向亞太的世界級(jí)商業(yè)門戶”為目標(biāo)，打造一個(gè)具有多元體驗(yàn)的城市購物公園。再加上商圈購物中心布局趨于飽和，差異化經(jīng)營(yíng)策略也成為各大購物中心的共識(shí)，維多利廣場(chǎng)在發(fā)展的同時(shí)也在不斷探索自己的風(fēng)格。

　　2014年，維多利廣場(chǎng)與國(guó)際知名零售巨頭迅銷集團(tuán)共同打造優(yōu)衣庫華南最大、最新旗艦店，由此開啟項(xiàng)目開業(yè)以來最大規(guī)模的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、品牌調(diào)整和形象升級(jí)。

　　“引入優(yōu)衣庫僅僅是商場(chǎng)升級(jí)改造的第一步，接下來我們還有更多的調(diào)整動(dòng)作，預(yù)計(jì)在今年年底，大家可以看到一個(gè)嶄新的維多利廣場(chǎng)。”越秀房托資產(chǎn)管理有限公司副行政總裁梁丹青表示。

　　據(jù)介紹，在項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃中，維多利廣場(chǎng)將主要針對(duì)愛好時(shí)尚、創(chuàng)意、樂活的年輕一族，為時(shí)尚潮流的消費(fèi)者創(chuàng)造出互動(dòng)體驗(yàn)式的消費(fèi)環(huán)境，在天河路商圈打造一個(gè)具有差異化、主題特色的全新商業(yè)形態(tài)。

　　與此同時(shí)，維多利以“時(shí)尚、創(chuàng)意”為核心的商業(yè)調(diào)整步入全面實(shí)施階段。業(yè)態(tài)組合方面，維多利將繼續(xù)著力引進(jìn)在商品設(shè)計(jì)、店面陳設(shè)及文化理念上別具創(chuàng)意的“潮流旗艦店”與“精品餐飲”。

　　商業(yè)環(huán)境方面，通過與具有國(guó)際化視野的商業(yè)空間設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的合作，維多利的平面布局、商業(yè)環(huán)境、品牌識(shí)別將進(jìn)行全面系統(tǒng)的規(guī)劃，盤活人流動(dòng)線，創(chuàng)造商業(yè)話題，由內(nèi)及外重新定義維多利廣場(chǎng)。

　　"雖然維多利引入的品牌并不是全城唯一，但是我們要求進(jìn)駐的品牌貨品跟其他商場(chǎng)不一樣，顧客只有來到這里才能找到。"梁丹青表示，維多利廣場(chǎng)面積有限，只能在產(chǎn)品特色方面多下功夫，從而吸引消費(fèi)者。

　　資本助力維多利轉(zhuǎn)型

　　隨著維多利廣場(chǎng)新一輪的調(diào)整，其背后的資本背景也清晰地浮出水面。

　　主導(dǎo)此次維多利商業(yè)調(diào)整的越秀房托是越秀集團(tuán)在香港的四大上市平臺(tái)之一，是全球首只在香港上市場(chǎng)并投資于中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)信托基金（香港交易所編號(hào)：00405.HK）。

　　越秀房托上市以來通過與集團(tuán)地產(chǎn)板塊——越秀地產(chǎn)的良好互動(dòng)，注入與培育一系列由越秀地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)越秀房托旗下?lián)碛?個(gè)位于廣州核心商業(yè)區(qū)的物業(yè)，包括廣州國(guó)際金融中心、白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)及越秀新都會(huì)大廈。業(yè)態(tài)覆蓋甲級(jí)寫字樓、服裝專業(yè)市場(chǎng)、高端豪華酒店、服務(wù)公寓以及零售商場(chǎng)，物業(yè)規(guī)模達(dá)到227億元。

　　越秀房托在廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)深耕多年，熟悉廣州地產(chǎn)市場(chǎng)，積累眾多優(yōu)質(zhì)的品牌商戶資源，在制訂發(fā)展及租務(wù)策略具備市場(chǎng)前瞻性優(yōu)勢(shì)。根據(jù)越秀房托公布的2013年業(yè)績(jī)顯示，集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)收入總額約13.706億元，比去年同期的7.122億元上漲92.5%。其中，物業(yè)收入凈額8.604億元，比去年同期的5.07億元上升69.6%。

　　“投資者和持有人實(shí)際上是關(guān)注現(xiàn)金流和收益，現(xiàn)金流來自項(xiàng)目的不斷增值。持有人要保持穩(wěn)定的回報(bào)，我們就不能讓物業(yè)停留在穩(wěn)定不變的狀態(tài)。”梁丹青說，“我們是這樣理解資本市場(chǎng)要求的�！�

　　此次維多利廣場(chǎng)能成功“牽手”優(yōu)衣庫，是越秀房托商業(yè)策劃的成功案例，得益于越秀房托一貫堅(jiān)持的提前謀劃、把握機(jī)遇、穩(wěn)健進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)思路。為把握天河路商圈升級(jí)蛻變的寶貴機(jī)遇，越秀房托自2012年底開始推進(jìn)以“國(guó)際快時(shí)尚”為定位的業(yè)態(tài)調(diào)整，一方面鎖定目標(biāo)，向國(guó)際各大知名快時(shí)尚服飾品牌、服裝品牌集合商進(jìn)行密集的定向推介；另一方面突破重重阻力，與原有主力商戶的高層直接溝通，在原合同期內(nèi)達(dá)成協(xié)商解決方案，最終實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目最大規(guī)模的商業(yè)調(diào)整。

　　作為世界知名快時(shí)尚品牌優(yōu)衣庫的進(jìn)駐，不但有利于維多利廣場(chǎng)在商圈中樹立清晰的“時(shí)尚購物中心”的形象。主力店的品牌疊加效應(yīng)，也將大大提升商場(chǎng)的人流及知名度，有利于引進(jìn)更多快時(shí)尚品牌，充分發(fā)揮維多利廣場(chǎng)在天河商圈核心位置的商業(yè)價(jià)值，并從長(zhǎng)遠(yuǎn)上有助改善租金回報(bào)潛力。