（文為邢和平在“2007中國(guó)首屆商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際高峰論壇”上的講話）

    首先，我介紹一下中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)，中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)經(jīng)民政部正式批準(zhǔn)，于2003年成立，具有獨(dú)立社團(tuán)法人資格的非營(yíng)利性社團(tuán)法人組織。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心委員會(huì)與國(guó)際國(guó)內(nèi)同仁共同通力合作，共同搭建廣泛交流的平臺(tái)。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物專業(yè)委員會(huì)的宗旨“是產(chǎn)業(yè)化成長(zhǎng)，國(guó)際化服務(wù)，本土化發(fā)展，專業(yè)化推廣”。

    我們的工作重點(diǎn)是研究行業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)問(wèn)題，積極響應(yīng)政府主管部門廣大業(yè)者呼聲，建設(shè)與政府溝通的橋梁與紐帶，為政府制訂購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)政策，提供建議和依據(jù)。中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范研究，購(gòu)物中心理論研究和行業(yè)推廣，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的評(píng)價(jià)和改善。組織專業(yè)主題內(nèi)容的培訓(xùn)，提升從業(yè)者的經(jīng)營(yíng)管理水平，制訂中國(guó)購(gòu)物中心人才培養(yǎng)、教育訓(xùn)練計(jì)劃及職業(yè)資格鑒定。組織國(guó)內(nèi)國(guó)際購(gòu)物中心業(yè)者的交流與研討，積極發(fā)展與國(guó)外相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)與技術(shù)方面的合作與交流。舉辦國(guó)際性考察交流活動(dòng)，推進(jìn)中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)國(guó)際化的進(jìn)程。國(guó)內(nèi)國(guó)際購(gòu)物中心咨詢的整合及傳播，建立信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，為會(huì)員提供及時(shí)信息咨詢服務(wù)，編輯出版刊物，服務(wù)于國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心業(yè)者的咨詢交流與合作，推動(dòng)購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)金融相結(jié)合，促使中國(guó)購(gòu)物中心建設(shè)健康有序發(fā)展。主辦全國(guó)性專業(yè)商品交易博覽會(huì)，組織行業(yè)內(nèi)部開展各種協(xié)作和經(jīng)驗(yàn)交流。接受會(huì)員企業(yè)委托，組織專家對(duì)會(huì)員企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提供咨詢服務(wù)，協(xié)助會(huì)員企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)管理和技術(shù)人才。

    今年我們購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)一項(xiàng)重要任務(wù)是接受商務(wù)部的委托，開展對(duì)我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展方向與政策研究的課題研究工作。課題研究重點(diǎn)如下： 一、規(guī)范購(gòu)物中心的基本商業(yè)概念，確立購(gòu)物中心的基本體系結(jié)構(gòu)以及運(yùn)作模式。 二、研究購(gòu)物中心對(duì)我國(guó)商業(yè)零售業(yè)的影響，促進(jìn)和發(fā)展建立標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)思維和執(zhí)行技術(shù)模式，引導(dǎo)購(gòu)物中心合理布局協(xié)調(diào)發(fā)展。 三、分析我國(guó)不同發(fā)展地區(qū)的購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)，建立適應(yīng)地區(qū)購(gòu)物中心協(xié)調(diào)發(fā)展的層級(jí)式發(fā)展戰(zhàn)略。 四、規(guī)范和引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資基金對(duì)購(gòu)物中心的投資項(xiàng)目，促進(jìn)資金投入的專業(yè)化和本地化協(xié)調(diào)在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)購(gòu)物中心不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)購(gòu)物中心穩(wěn)步發(fā)展。 五、提出制定購(gòu)物中心建設(shè)和管理技術(shù)規(guī)范及相關(guān)的政策建議。六、建立全國(guó)購(gòu)物中心信息平臺(tái)。

    前面我把購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)的工作給大家簡(jiǎn)單的介紹，下面結(jié)合購(gòu)物中心的發(fā)展和建設(shè)講一些我們面對(duì)的問(wèn)題。

    （PPT）在這個(gè)示意圖上我只簡(jiǎn)單的寫了三個(gè)方面，實(shí)際這里面包含了很多更多的內(nèi)容，詳細(xì)的從購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、主題創(chuàng)意、招商、運(yùn)營(yíng)管理到最后的金融對(duì)接，在各個(gè)環(huán)節(jié)上我們會(huì)有很多的問(wèn)題進(jìn)行探討。在這里面我只寫了三個(gè)方面。從我們的研究課題看，我們?nèi)绾蚊鎸?duì)商鋪銷售和整體持有的問(wèn)題，這是我們大家面對(duì)的主要的問(wèn)題。在這方面應(yīng)該按國(guó)際規(guī)范運(yùn)作，與投資基金順利對(duì)接，這是購(gòu)物中心開發(fā)的新出路。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開發(fā)多是建設(shè)在先，都是按照開發(fā)者想要的形式去營(yíng)造，這種情況在前期的開發(fā)建設(shè)當(dāng)中是司空見慣的。大家先建一個(gè)購(gòu)物中心，從商業(yè)的話來(lái)說(shuō)應(yīng)該是先有市后有場(chǎng)，但是現(xiàn)在是先有場(chǎng)后有市，對(duì)于我們一系列的工作很難進(jìn)行，給我們?cè)斐闪撕艽蟮睦щy。我們常說(shuō)換位思考，怎樣使賣家想買和買家想賣形成一體，這才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

    以往國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目習(xí)慣的推廣做法是描述自己的地理位置多好，政策多優(yōu)惠，政績(jī)多輝煌，有很多的文字對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行描述，而對(duì)未來(lái)產(chǎn)生出買家想要的東西卻不是很清楚。例如怎樣產(chǎn)生現(xiàn)金流，現(xiàn)金流預(yù)計(jì)是多少，如何保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。想要與國(guó)際接軌，就要用雙方都能讀得懂的語(yǔ)言進(jìn)行交流，這就需要用數(shù)字說(shuō)話�；�礎(chǔ)數(shù)據(jù)要保證它的透明性、可靠性，國(guó)際上測(cè)算物業(yè)價(jià)值是以物業(yè)未來(lái)現(xiàn)金貼現(xiàn)為基礎(chǔ)的模型計(jì)算出來(lái)的，使買家清晰的看到了解你想要出售的地產(chǎn)的項(xiàng)目，這是一個(gè)很好的解決渠道。在規(guī)劃初期就要設(shè)定好這樣一個(gè)金融產(chǎn)品的目標(biāo)，通過(guò)一系列的資本運(yùn)作的解決方案，輕松面對(duì)這個(gè)開發(fā)過(guò)程的諸多問(wèn)題，應(yīng)該是我們的工作追求。

    如何保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定產(chǎn)出？商業(yè)地產(chǎn)不斷升值，這就需要一個(gè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的良好運(yùn)作是我們投資者的追求，有多少案例都可以說(shuō)明這樣的問(wèn)題，曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的購(gòu)物中心項(xiàng)目在后期管理上頻頻告急。由此可以看出在眾多的購(gòu)物中心項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目前期的包裝、宣傳做的非常成功，而對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)管理卻掌控不好。而獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定和相對(duì)固化的低風(fēng)險(xiǎn)收益，恰恰是房地產(chǎn)信托投資基金的前提。在投資者看來(lái)，取得收益的前提一方面在于地理位置和社會(huì)消費(fèi)能力，更重要的是投資期間的商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理水平，這就需要有一個(gè)高效的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為商業(yè)物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。需要做好商戶合理配置、招商、市場(chǎng)推廣、商戶調(diào)整、物業(yè)管理和其他服務(wù)等一系列工作。

    我們期待著多贏局面的出現(xiàn)，金融與房地產(chǎn)，房地產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)順利的對(duì)接。商業(yè)運(yùn)營(yíng)為投資贏得穩(wěn)定的回報(bào)，這需要專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，既懂商業(yè)運(yùn)作又要了解金融投資的要求，為地產(chǎn)開發(fā)上提供包括商業(yè)前期顧問(wèn)，市場(chǎng)推廣策劃，租售代理運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)管理金融收購(gòu)指導(dǎo)等完善的服務(wù)流程，在項(xiàng)目立項(xiàng)之初就介入，應(yīng)該告訴開發(fā)商建立多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)如何搭配，甚至建立并發(fā)布商業(yè)指數(shù)，幫助開發(fā)區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接。

    為了做好這些工作，為了為我們的會(huì)員提供服務(wù)，我們購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)，設(shè)立了一個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)中心。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)中心主要的工作是整合社會(huì)資源，為會(huì)員提供各種服務(wù)。服務(wù)中心由眾多社會(huì)資深的專家組成，精英們對(duì)國(guó)外市場(chǎng)充分了解密切關(guān)注，致力于中國(guó)購(gòu)物環(huán)境的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)水平的提高，在大型項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)投資指導(dǎo)、商業(yè)連鎖品牌的開拓，以及各層次商業(yè)人員的培訓(xùn)方面，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)都擁有非常豐富的資源。