秩序在更新、模式在進(jìn)化、邏輯在重塑；商鋪?zhàn)饨鹚�平在短期�?nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行；線上與線下共生，相互依存，互為轉(zhuǎn)化；危機(jī)或帶來(lái)收并購(gòu)的好時(shí)機(jī)……

　　“好的更好了，差的更差了。”在剛剛過(guò)去的上半年，業(yè)界如此評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)新的行業(yè)發(fā)展格局。

　　整體承壓

　　新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)租賃需求減弱，市場(chǎng)整體承壓。

　　中國(guó)指數(shù)研究院在7月初發(fā)布的2020年上半年商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)顯示，上半年，一二線15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨鹚�平整體下跌。

　　具體來(lái)看，上半年由15個(gè)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本測(cè)算的“百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天，環(huán)比下跌2.41%；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本構(gòu)成的“百大購(gòu)物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天，環(huán)比下跌1.09%。在上述樣本中，上半年超八成商鋪的租金環(huán)比下跌。

　　從漲跌個(gè)數(shù)來(lái)看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.1%，環(huán)比下跌的占83.3%，4.5%的商業(yè)街租金與上年持平；在樣本商圈（購(gòu)物中心）中，租金環(huán)比上漲的占14.7%，租金環(huán)比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（購(gòu)物中心）租金與上年持平。

　　“一方面，疫情之下消費(fèi)走弱，為商業(yè)租戶帶來(lái)較大壓力，特別是抑制了購(gòu)物中心商鋪業(yè)主的承租意愿，造成空置率上升。另一方面，從行業(yè)本身來(lái)講，目前也呈降溫態(tài)勢(shì)，供求關(guān)系、商業(yè)零售模式已發(fā)生巨大變革�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)表示。

　　“激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素本就對(duì)行業(yè)造成壓力，此次疫情的沖擊更是加劇了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)。不僅如此，需要支付的人力等成本仍很大，多種因素使得商戶的承租意愿明顯降低�！敝性�地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦表示，當(dāng)前，雖然市場(chǎng)活力回升，但若要恢復(fù)疫情前的水平仍需時(shí)日，在租賃需求有所放緩的情況下，商鋪?zhàn)饨鸲唐诨蛉悦媾R下行壓力。

　　中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，不斷擴(kuò)張的內(nèi)需仍將持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住疫情后轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展契機(jī)，以新技術(shù)、新思維激發(fā)商業(yè)活力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與穩(wěn)步增值，以高質(zhì)量管理和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為根基，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造行業(yè)新生態(tài)。

　　市場(chǎng)洗牌

　　疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)洗牌期。當(dāng)前，頭部商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面積極拿地，另一方面以合作、輕資產(chǎn)輸出的方式加速在全國(guó)擴(kuò)張。

　　新城控股在今年6月底連續(xù)落子五座吾悅廣場(chǎng)，拿地規(guī)模和速度延續(xù)了以往的“兇猛”態(tài)勢(shì)；龍湖則是繼續(xù)瞄準(zhǔn)“TOD地塊”，競(jìng)得東莞、武漢等城市核心地塊，穩(wěn)中求進(jìn)；華潤(rùn)置地通過(guò)拿地、收購(gòu)、合作等方式加大商業(yè)版圖構(gòu)建力度，布局多個(gè)“萬(wàn)象匯”和“萬(wàn)象天地”……

　　不可否認(rèn)，頭部企業(yè)依然是今年下半年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的“主角”。從擬開(kāi)業(yè)的69個(gè)購(gòu)物中心可以看出，僅新城、寶龍、萬(wàn)達(dá)三家房企的擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心占比便已超過(guò)42%。其中，新城控股有16個(gè)吾悅廣場(chǎng)計(jì)劃于今年開(kāi)出，萬(wàn)達(dá)和寶龍旗下的擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心分別為8個(gè)和6個(gè)。此外，華地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)各有3個(gè)項(xiàng)目將于下半年亮相。

　　除了頭部房企的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張外，不可忽視的是，此前并不專注于持有型商業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始加入混戰(zhàn)。例如，上半年接連拿下江蘇張家港、廣東揭陽(yáng)、福建福州、山東濰坊、河南許昌、湖南湘潭六幅商業(yè)地塊的中駿正在加速布局。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品及品質(zhì)的要求不斷提高，這勢(shì)必會(huì)加劇下半年商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　對(duì)于中小企業(yè)而言，未來(lái)的生存環(huán)境或更加艱難。

　　轉(zhuǎn)型創(chuàng)新

　　值得關(guān)注的是，如今，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品價(jià)值的提升，以應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費(fèi)模式的變化。品牌對(duì)那些能經(jīng)受住“疫后恢復(fù)戰(zhàn)”挑戰(zhàn)的購(gòu)物中心更有信心。

　　中城商業(yè)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，84%的受訪者至少嘗試了一種新的在線服務(wù)方式，品牌商意識(shí)到積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型、加速線上線下一體化進(jìn)程，能夠幫助其制定策略進(jìn)行導(dǎo)流，完成私域流量的構(gòu)建以實(shí)現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化。

　　“轉(zhuǎn)型創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)疫情的突破口。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)

，一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可借助消費(fèi)券等方式緩解經(jīng)營(yíng)困局；另一方面，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)化的技術(shù)模式創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

　　“大型商業(yè)綜合體現(xiàn)在已越來(lái)越強(qiáng)調(diào)社交功能，即作為一個(gè)城市的‘會(huì)客廳’而存在�！北R文曦對(duì)記者表示，其可以融入更多內(nèi)容，尤其是要增強(qiáng)體驗(yàn)感、融入感，通過(guò)新奇的感官體驗(yàn)，引發(fā)消費(fèi)者的好奇心，在娛樂(lè)的同時(shí)達(dá)到刺激消費(fèi)的作用。

　　新消費(fèi)時(shí)代下，一場(chǎng)關(guān)于場(chǎng)景的革命正在發(fā)生�！百�(gòu)物中心+共享直播間”“新物種+機(jī)場(chǎng)”“商業(yè)+教育”“商業(yè)+辦公”等模式逐漸打破了人們對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景的刻板印象。例如江蘇無(wú)錫薈聚中心與無(wú)錫宜家家居打造社區(qū)共享直播間，通過(guò)體驗(yàn)式直播、生活化直播及場(chǎng)景化直播等多種直播形態(tài)，與消費(fèi)者建立起更好的互動(dòng)關(guān)系。

　　此外，戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理甄士奇認(rèn)為，疫情后續(xù)產(chǎn)生的長(zhǎng)尾效應(yīng)是整個(gè)社會(huì)，包括消費(fèi)者對(duì)公共環(huán)境衛(wèi)生和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員衛(wèi)生管理上的擔(dān)憂。

　　對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)里的硬件設(shè)備，如中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、洗手間殺菌消毒措施，都需要有一些準(zhǔn)備及升級(jí)調(diào)整�！　�