秩序在更新、模式在進(jìn)化、邏輯在重塑；商鋪租金水平在短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行；線上與線下共生，相互依存，互為轉(zhuǎn)化；危機(jī)或帶來收并購的好時機(jī)……

　　“好的更好了，差的更差了�！痹趧倓傔^去的上半年，業(yè)界如此評價商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。毫無疑問，商業(yè)地產(chǎn)正迎來新的行業(yè)發(fā)展格局。

　　整體承壓

　　新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)市場產(chǎn)生了較大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)租賃需求減弱，市場整體承壓。

　　中國指數(shù)研究院在7月初發(fā)布的2020年上半年商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)顯示，上半年，一二線15個重點城市主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。

　　具體來看，上半年由15個重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本測算的“百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天，環(huán)比下跌2.41%；由100個典型購物中心商鋪為樣本構(gòu)成的“百大購物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天，環(huán)比下跌1.09%。在上述樣本中，上半年超八成商鋪的租金環(huán)比下跌。

　　從漲跌個數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.1%，環(huán)比下跌的占83.3%，4.5%的商業(yè)街租金與上年持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的占14.7%，租金環(huán)比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（購物中心）租金與上年持平。

　　“一方面，疫情之下消費(fèi)走弱，為商業(yè)租戶帶來較大壓力，特別是抑制了購物中心商鋪業(yè)主的承租意愿，造成空置率上升。另一方面，從行業(yè)本身來講，目前也呈降溫態(tài)勢，供求關(guān)系、商業(yè)零售模式已發(fā)生巨大變革�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時表示。

　　“激烈的市場競爭、經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素本就對行業(yè)造成壓力，此次疫情的沖擊更是加劇了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)。不僅如此，需要支付的人力等成本仍很大，多種因素使得商戶的承租意愿明顯降低�！敝性�地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦表示，當(dāng)前，雖然市場活力回升，但若要恢復(fù)疫情前的水平仍需時日，在租賃需求有所放緩的情況下，商鋪租金短期或仍面臨下行壓力。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，從長期來看，不斷擴(kuò)張的內(nèi)需仍將持續(xù)推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住疫情后轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展契機(jī)，以新技術(shù)、新思維激發(fā)商業(yè)活力，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與穩(wěn)步增值，以高質(zhì)量管理和精細(xì)化運(yùn)營為根基，提升核心競爭力，打造行業(yè)新生態(tài)。

　　市場洗牌

　　疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)迎來洗牌期。當(dāng)前，頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一方面積極拿地，另一方面以合作、輕資產(chǎn)輸出的方式加速在全國擴(kuò)張。

　　新城控股在今年6月底連續(xù)落子五座吾悅廣場，拿地規(guī)模和速度延續(xù)了以往的“兇猛”態(tài)勢；龍湖則是繼續(xù)瞄準(zhǔn)“TOD地塊”，競得東莞、武漢等城市核心地塊，穩(wěn)中求進(jìn)；華潤置地通過拿地、收購、合作等方式加大商業(yè)版圖構(gòu)建力度，布局多個“萬象匯”和“萬象天地”……

　　不可否認(rèn)，頭部企業(yè)依然是今年下半年新開業(yè)購物中心的“主角”。從擬開業(yè)的69個購物中心可以看出，僅新城、寶龍、萬達(dá)三家房企的擬開業(yè)購物中心占比便已超過42%。其中，新城控股有16個吾悅廣場計劃于今年開出，萬達(dá)和寶龍旗下的擬開業(yè)購物中心分別為8個和6個。此外，華地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)各有3個項目將于下半年亮相。

　　除了頭部房企的強(qiáng)勢擴(kuò)張外，不可忽視的是，此前并不專注于持有型商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商也開始加入混戰(zhàn)。例如，上半年接連拿下江蘇張家港、廣東揭陽、福建福州、山東濰坊、河南許昌、湖南湘潭六幅商業(yè)地塊的中駿正在加速布局。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，隨著我國經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)，消費(fèi)者對于產(chǎn)品及品質(zhì)的要求不斷提高，這勢必會加劇下半年商業(yè)地產(chǎn)的競爭。

　　對于中小企業(yè)而言，未來的生存環(huán)境或更加艱難。

　　轉(zhuǎn)型創(chuàng)新

　　值得關(guān)注的是，如今，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注項目的運(yùn)營和產(chǎn)品價值的提升，以應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費(fèi)模式的變化。品牌對那些能經(jīng)受住“疫后恢復(fù)戰(zhàn)”挑戰(zhàn)的購物中心更有信心。

　　中城商業(yè)研究院發(fā)布的報告顯示，84%的受訪者至少嘗試了一種新的在線服務(wù)方式，品牌商意識到積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型、加速線上線下一體化進(jìn)程，能夠幫助其制定策略進(jìn)行導(dǎo)流，完成私域流量的構(gòu)建以實現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化。

　　“轉(zhuǎn)型創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對疫情的突破口�！眹�(yán)躍進(jìn)說

，一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可借助消費(fèi)券等方式緩解經(jīng)營困局；另一方面，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)化的技術(shù)模式創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)之計。

　　“大型商業(yè)綜合體現(xiàn)在已越來越強(qiáng)調(diào)社交功能，即作為一個城市的‘會客廳’而存在。”盧文曦對記者表示，其可以融入更多內(nèi)容，尤其是要增強(qiáng)體驗感、融入感，通過新奇的感官體驗，引發(fā)消費(fèi)者的好奇心，在娛樂的同時達(dá)到刺激消費(fèi)的作用。

　　新消費(fèi)時代下，一場關(guān)于場景的革命正在發(fā)生�！百徫镏行�+共享直播間”“新物種+機(jī)場”“商業(yè)+教育”“商業(yè)+辦公”等模式逐漸打破了人們對消費(fèi)場景的刻板印象。例如江蘇無錫薈聚中心與無錫宜家家居打造社區(qū)共享直播間，通過體驗式直播、生活化直播及場景化直播等多種直播形態(tài)，與消費(fèi)者建立起更好的互動關(guān)系。

　　此外，戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理甄士奇認(rèn)為，疫情后續(xù)產(chǎn)生的長尾效應(yīng)是整個社會，包括消費(fèi)者對公共環(huán)境衛(wèi)生和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員衛(wèi)生管理上的擔(dān)憂。

　　對于商業(yè)運(yùn)營者來說，商場里的硬件設(shè)備，如中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、洗手間殺菌消毒措施，都需要有一些準(zhǔn)備及升級調(diào)整。