近日，戴德梁行發(fā)布《2020年上半年廣州商辦市場》報告，回顧了甲級寫字樓及優(yōu)質(zhì)零售市場上半年的表現(xiàn)與亮點，并對下半年的發(fā)展走勢進(jìn)行展望。

   數(shù)據(jù)顯示，二季度受全球疫情蔓延及新增供應(yīng)入市影響，廣州甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下降2.7%至184.5元每平方米每月，空置率環(huán)比上升1.5個百分點至6.7%。在國外疫情仍未完全受控的情況下，預(yù)計短期內(nèi)企業(yè)仍持觀望態(tài)度，擴(kuò)租及升級搬遷計劃暫緩甚至擱置，以壓縮運營成本為目的的搬遷需求將占主導(dǎo)。

   同樣受疫情影響，零售商營收壓力維持高位，全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率環(huán)比微升至6.9%，購物中心首層平均租金水平環(huán)比微降至777.4元每平方米每月。預(yù)計下半年購物中心及商戶將“加碼”促銷，拉動消費需求。

   優(yōu)質(zhì)零售市場：購物中心派億元消費券帶旺客流 

   二季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場依舊沒有新增供應(yīng)入市，存量維持在469.6萬平方米。由于市場形勢不明朗，部分租戶尤其是餐飲類商戶出現(xiàn)退租現(xiàn)象，全市空置率環(huán)比微升至6.9%。

   由于零售商營商壓力的持續(xù)，不少購物中心租金有所松動，全市平均租金二季度環(huán)比微降至777.4元每平方米每月。

   二季度起，購物中心逐漸取消租金減免措施，轉(zhuǎn)以發(fā)放各類優(yōu)惠券帶旺商場人流。五月份，萬達(dá)商管在全國發(fā)放總額逾2億元的消費券刺激消費，受益于此，廣州萬達(dá)廣場“五一”期間銷售額恢復(fù)至去年同期的91%。

   除此之外，包括正佳廣場、天河城及萬菱匯在內(nèi)的各大商場加碼節(jié)日促銷，推出豐富多樣的推廣活動�；瘖y品牌擴(kuò)張勢頭迅猛，引領(lǐng)零售業(yè)復(fù)蘇。

   彩妝集合店WOW COLOUR本季在全市主要購物中心開出6家新店，另外完美日記及其姐妹品牌完子心選、知名新零售品牌KK集團(tuán)旗下的THE COLORIST調(diào)色師在新店擴(kuò)張上亦表現(xiàn)不俗。餐飲品類拓店擴(kuò)張則由喜茶、娃哈哈、SEVENBUS及廣籠記等品牌領(lǐng)銜。

   甲級寫字樓：疫情影響顯現(xiàn)，廣州市場韌性強(qiáng)

   二季度,越秀商圈的星寰國際商業(yè)中心投入使用，帶來8.7萬平方米的新增供應(yīng)，全市甲級寫字樓市場存量突破500萬平方米。

   疫情在全球蔓延給寫字樓市場帶來的負(fù)面影響逐漸顯現(xiàn)，全市平均租金環(huán)比下降2.7%至184.5元每平方米每月，空置率環(huán)比上升1.5個百分點至6.7%。

   受疫情影響，今年上半年寫字樓市場凈吸納量錄得1.97萬平方米，僅為去年同期的三成。上半年租賃活動以短平快的小面積成交為主，其中小于800平方米的成交宗數(shù)占比達(dá)50%，較去年全年提高9個百分點，租金面積大于3000平方米的成交占比僅為8%，低于去年11%的水平。

圖1：廣州甲級寫字樓市場租金&空置率情況，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

   疫情沖擊下，國內(nèi)一線城市空置率及租金普遍承壓。在此背景下，廣州市場表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。一來與其他一線城市相比，廣州上半年市場新增供應(yīng)僅8.7萬平方米，是一線城市中最低的，且部分項目因疫情推遲入市時間，一定程度上緩和了疫情壓力，寫字樓空置率同比上升2.4個百分點至6.7%，是空置率最低的一線城市。不僅如此，在租金水平普遍下調(diào)的情況下，廣州為所有一線城市中降幅最低。

圖2：北上廣深二季度空置率及租金同比變化，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

   金融及TMT行業(yè)“逆勢增長”

   經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境下，金融及TMT行業(yè) “逆勢上揚”。戴德梁行研究院副院長、華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端分析，今年一季度信息傳輸、軟件及信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)增加值同比分別增長12.5% 及 8.4%，受益于此，金融機(jī)構(gòu)及TMT企業(yè)成寫字樓吸納主力，上半年租賃成交面積占比分別高達(dá)32.2%及20.9%。與此相反，抗風(fēng)險能力較弱、前期快速擴(kuò)張且以初創(chuàng)公司為主要租戶的商務(wù)空間品牌開始出現(xiàn)退租撤場現(xiàn)象，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。

   越秀吸納表現(xiàn)活躍，珠江新城“以價換量”

   上半年全市甲級寫字樓市場僅越秀商圈有一個新項目入市，新增供應(yīng)刺激了越秀租賃需求的釋放，助其以31,454平方米吸納量領(lǐng)跑全市。作為核心商務(wù)區(qū)，平均租金水平位于全市最高位的珠江新城，上半年下調(diào)了租金以價換量，是唯一錄得空置率下降的商務(wù)區(qū)。

圖3：各商務(wù)區(qū)上半年市場表現(xiàn)，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

   預(yù)計年內(nèi)租金下降態(tài)勢持續(xù)

   下半年，廣州甲級寫字樓市場預(yù)計有37.9萬平方米新增供應(yīng)，均集中在琶洲商圈，優(yōu)質(zhì)項目間競爭將加劇，年內(nèi)空置率或?qū)⒊掷m(xù)攀升。隨著租戶議價能力的提高，寫字樓業(yè)主方下調(diào)租金的態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)至年底。中長期來看，廣州未來三年新增供應(yīng)預(yù)計達(dá)176.4萬平方米，與深圳逾470萬、北京近290萬及上海約645萬平方米的體量相比，壓力較小。

   張曉端指出，寫字樓租金水平走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢緊密關(guān)聯(lián)，廣州甲級寫字樓市場即將迎來新增供應(yīng)小高峰，為產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更充裕的空間。新增供應(yīng)將刺激市場“去化”，進(jìn)而影響租金走向，合理的新供應(yīng)及空置率有利于維持城市經(jīng)濟(jì)活力。

   夜經(jīng)濟(jì)“點亮”消費復(fù)蘇

   廣州夜經(jīng)濟(jì)“底子好”，擁有成熟的夜間經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)與商圈，為消費市場回暖添足馬力。數(shù)據(jù)顯示，廣州零售和餐飲企業(yè)夜間營業(yè)額占比高達(dá)7成，夜間開放的餐廳占比近72.5%。除此之外，廣州還是全國夜場電影超過1000場的3座城市之一，24小時便利店占比超過71%，夜經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平領(lǐng)跑全國。張曉端分享，廣州全面發(fā)力夜經(jīng)濟(jì)，二季度舉辦主題為“Young城Yeah市”夜間消費節(jié)，聯(lián)動全市大型商圈、商業(yè)綜合體及文旅場所，共同“點亮”消費市場復(fù)蘇。電影院、KTV等娛樂場所開業(yè)仍受限，具備社交屬性的Live House（室內(nèi)演出場館）及清吧承接了外溢需求，吸引更多年輕人前往。

   新能源汽車線下店“遍地開花”

   搭乘了政策及資本紅利，新能源汽車行業(yè)近年進(jìn)入高速發(fā)展期。在購置稅免征、指標(biāo)傾斜、各類補(bǔ)貼加持下，部分車企如小鵬汽車、蔚來等積極布局線下門店，搶占市場先機(jī)。新能源汽車“駛?cè)搿辟徫镏行囊咽浅�態(tài)，通過在核心地段商場的大型門店展示，為客戶提供直觀高效的體驗，同時觸及4S店或傳統(tǒng)營銷方式無法覆蓋的潛在消費者，帶動汽車銷量上漲。3月初，為刺激汽車行業(yè)銷售，廣州率先推出政策，為購買新能源汽車的消費者給予綜合性補(bǔ)貼，并對置換或者購買“國六”新車的消費者給予補(bǔ)助，效果顯著。

   IP經(jīng)濟(jì)走上風(fēng)口

   IP經(jīng)濟(jì)大熱，商業(yè)化運營的IP往往能依靠話題度為購物中心造勢，創(chuàng)造可觀營收。價值千億的超級IP泡泡瑪特掀起“盲盒”浪潮，在港上市后身價暴漲，二季度更將實體店開進(jìn)廣州高端商場太古匯。爆紅“新物種”超級文和友，以沉浸式體驗場景成為炎夏中的羊城“熱話”，與太古匯強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合后，叫好又叫座。不僅是購物中心，舊街區(qū)也借力IP經(jīng)濟(jì)煥發(fā)新活力，“中國最美書店”鐘書閣落戶永慶坊、“廣州最美麥當(dāng)勞”登陸沙面，搭乘強(qiáng)IP營銷的“順風(fēng)車”搖身一變打網(wǎng)紅打卡點。預(yù)計未來購物中心乃至歷史街區(qū)聯(lián)合多元化IP營銷的方式將越來越普及，IP不再局限于餐飲品牌及卡通動漫，有望往影視、手游等更多元化的領(lǐng)域拓展。

   今年下半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場預(yù)計將迎來兩個購物中心（悅匯城、番禺天河城）開業(yè)，合共約38萬平方米新增供應(yīng)入市。預(yù)計三、四季度隨著電影院等娛樂業(yè)態(tài)的重開，將顯著拉動購物中心客流的回暖，商場招商及商戶銷售壓力將得以緩解。

圖4：歷年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場新增供應(yīng)，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部