近日，戴德梁行發(fā)布《2020年第三季度廣州商辦市場(chǎng)》報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，廣州甲級(jí)寫字樓及優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)回暖信號(hào)明顯。

   甲級(jí)寫字樓方面，前期受疫情影響暫緩的需求釋放，凈吸納量升至3.7萬(wàn)平方米，較上兩季有明顯提升。全市空置率僅環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，租金小幅下調(diào)0.8%至183元每平方米每月。隨著疫情影響的減弱，新增供將進(jìn)一步刺激市場(chǎng)的需求，提升整體活躍度，并為未來(lái)經(jīng)濟(jì)及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的載體空間。

   優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)方面，消費(fèi)市場(chǎng)回暖，化妝品、新能源汽車等租戶逆勢(shì)擴(kuò)張。受新入市項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性影響，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金環(huán)比微降0.7%至716.3每平方米每月，空置率微升0.6%至6.4%。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的企穩(wěn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望在年底的“購(gòu)物季”迎來(lái)明顯增長(zhǎng)。

   甲級(jí)寫字樓：租賃需求活躍度回升

   本季度，琶洲商圈的唯品會(huì)總部大廈交付使用，將廣州甲級(jí)寫字樓總存量推高至509.9萬(wàn)平方米。疫情影響減弱和經(jīng)濟(jì)整體回穩(wěn)，使得整體市場(chǎng)租賃需求逐漸回暖，凈吸納量較上一季度大幅上升87.8%至3.7萬(wàn)平方米。珠江新城仍是最具韌性的區(qū)域，憑借較高的樓宇品質(zhì)，季內(nèi)錄得多宗搬遷和擴(kuò)租案例。在新項(xiàng)目保持較高的入駐率及需求回暖下，全市空置率較上季度僅微幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.1%。

   租金方面，業(yè)主在租金定價(jià)上繼續(xù)給予較大的彈性空間，以加快去化速度，提升項(xiàng)目入住率；同時(shí)對(duì)于尚不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，租戶對(duì)租賃決策更為慎重，因此第三季度市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.8%至183.0元每平方米每月。

圖1 廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金及空置率情況數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

   內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)催生國(guó)貨品牌租賃需求

   本季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍以內(nèi)資客戶需求為主，TMT及金融類企業(yè)表現(xiàn)最為活躍，如快手在天德廣場(chǎng)租下2400平方米的辦公面積，有贊科技入駐唯品會(huì)總部大廈，拿下2000平方米辦公面積。值得關(guān)注的是，得益于內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)貨品牌高歌猛進(jìn)，對(duì)于甲級(jí)寫字樓的租賃需求也在相應(yīng)提升，如卡姿蘭本季入駐珠江新城，在高德置地廣場(chǎng)租下2500平方米的辦公面積。預(yù)計(jì)隨著內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這一趨勢(shì)將在未來(lái)延續(xù)。

   新增供應(yīng)集中琶洲，刺激商圈活力

   四季度廣州將有28.9萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)入市，而琶洲也會(huì)是近期廣州甲級(jí)寫字樓的一個(gè)集中供應(yīng)區(qū)域。對(duì)此戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端指出，大量的新增供應(yīng)和相對(duì)較低的租金將一定程度刺激琶洲商圈的活躍度，帶來(lái)新的市場(chǎng)租賃需求。這也為未來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多的空間載體。整體市場(chǎng)的新增供應(yīng)也勢(shì)必加劇市場(chǎng)去化壓力，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。預(yù)計(jì)年底全市空置率將升高，租金亦受此影響繼續(xù)下行。

   同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)的辦公需求有望進(jìn)一步增加，TMT企業(yè)表現(xiàn)將持續(xù)突出，而傳統(tǒng)行業(yè)則更傾向于求穩(wěn)，積極探討辦公模式的升級(jí)以控制成本，包括對(duì)聯(lián)合辦公接納度的提升以及選用定制型聯(lián)合辦公服務(wù)等。

圖2 廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

   優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)：調(diào)整期搶占回暖先機(jī)，多業(yè)態(tài)恢復(fù)擴(kuò)張

   三季度，荔灣的西灣悅匯城開業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)28萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，全市的優(yōu)質(zhì)零售存量升至 400.7 萬(wàn)平方米，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升0.6 個(gè)百分點(diǎn)至6.4%。消費(fèi)市場(chǎng)則伴隨良好的疫情控制效果而穩(wěn)步回暖。化妝品、新能源汽車、輕食餐飲等多種業(yè)態(tài)逆勢(shì)擴(kuò)張，開出多家新店或積極尋找合適的鋪位，以在未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖時(shí)占得先機(jī)。相較于上半年的表現(xiàn)，廣州的零售物業(yè)市場(chǎng)已然呈現(xiàn)回暖信號(hào)，多數(shù)成熟項(xiàng)目租金保持穩(wěn)定，但受新入市項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性影響，全市平均租金環(huán)比下跌 0.7%至716.3元每平方米每月。

圖3 廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金及空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

   租戶調(diào)整正值窗口期，廣州落子多家首店

   本季度，隨著電影院、KTV恢復(fù)營(yíng)業(yè)，餐飲及娛樂(lè)需求進(jìn)一步釋放。廣州市夜間持續(xù)消費(fèi)旺盛。疊加暑假及九月初的返校季，購(gòu)物中心的客流量也取得了一定的增長(zhǎng)，多個(gè)項(xiàng)目如太古匯、天河城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等也順勢(shì)開展各類主題活動(dòng)以刺激消費(fèi)。對(duì)購(gòu)物中心而言，當(dāng)前也是進(jìn)行租戶調(diào)整、升級(jí)的窗口期，本季度開出多家廣州首店，如天環(huán)廣場(chǎng)引入美妝品牌Tom Ford的全球最大旗艦店和廣州首家嬌蘭精品店；全球首家Nike Rise概念店則入駐正佳廣場(chǎng)。

   國(guó)貨美妝品牌持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，多業(yè)態(tài)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯

   本季國(guó)貨美妝品牌持續(xù)上季度的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，繼續(xù)在核心商圈攻城略地，如化妝品集合店H.E.A.T（喜燃）在正佳廣場(chǎng)開出首家實(shí)體店，并即將進(jìn)駐樂(lè)峰廣場(chǎng)和云門Park；完美日記和The Colorist則分別進(jìn)駐粵海仰忠匯和維多利廣場(chǎng)。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端分析指出，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，截止到今年8月，全國(guó)化妝品零售額為1996億元，與去年同期相比增長(zhǎng)3.2%。相對(duì)于全國(guó)，注冊(cè)地在廣州的新國(guó)貨品牌，有極大一部分為美妝類產(chǎn)品。同時(shí)，一半以上的國(guó)產(chǎn)非特殊用品化妝品來(lái)自廣州。這些都為國(guó)貨美妝品牌在廣州的擴(kuò)展提供了催化土壤。

   除了美妝品牌，服裝和甜品飲料類品牌在行業(yè)洗牌后恢復(fù)擴(kuò)張：服裝品牌V21拓展至蘿崗萬(wàn)達(dá)和東方寶泰，法國(guó)烘焙品牌GontranCherrier則登陸太古匯和K11。另外，國(guó)產(chǎn)科技巨頭繼續(xù)積極開店，以加速開拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，如大疆即將在太古匯和天河城開出專賣店。

   未來(lái)預(yù)測(cè)：迎年底“購(gòu)物季”，租戶拓展步伐加快

   第四季度，黃埔南崗的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和番禺萬(wàn)博的天河城將開業(yè)，共計(jì)帶來(lái)18.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，提升各自版塊的商業(yè)氛圍。盡管國(guó)內(nèi)疫情尚未完全消除，但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)市場(chǎng)有望在年底的“購(gòu)物季”迎來(lái)較明顯的增長(zhǎng)。因此，部分租戶正積極尋求開店機(jī)會(huì)、提前布局，這將有效降低購(gòu)物中心的空置率，進(jìn)而穩(wěn)定租金水平。放眼未來(lái)，隨著新項(xiàng)目的不斷入市，廣州的零售物業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)更加多元化的面貌。

圖4：歷年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行