中國寫字樓市場正持續(xù)發(fā)展和演變。第一太平戴維斯于近日發(fā)布2018年中國寫字樓市場報(bào)告，以市場需求端為聚焦，同時(shí)研判了市場基本面和未來趨勢，并對表現(xiàn)搶眼或處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)的熱門市場進(jìn)行了重點(diǎn)剖析。

   重點(diǎn)增長行業(yè)：金融繼續(xù)占主力，IT和聯(lián)合辦公齊發(fā)力

   金融業(yè)仍是甲級寫字樓最主要的租戶類別，在四座一線城市的平均占比高達(dá)34%。近年，新興金融科技和P2P公司面臨監(jiān)管壓力攀升，令需求端的不確定性因素增加。但隨著中國加快推進(jìn)金融業(yè)改革和對外開放，推動(dòng)資管行業(yè)專業(yè)化，金融業(yè)對辦公空間的需求預(yù)期也將有所回升。

   IT行業(yè)占比國內(nèi)GDP的3.9%，但在過去三年中始終保持兩位數(shù)增長。行業(yè)發(fā)展有望為北京中關(guān)村、上海張江、武漢光谷等IT聚集區(qū)域帶來需求動(dòng)力。

   上海和北京是目前國內(nèi)最大的聯(lián)合辦公市場，2018年門店數(shù)量占比分別達(dá)到33%和32%。而伴隨聯(lián)合辦公逐步進(jìn)入洗牌與整合，市場熱議的焦點(diǎn)已從新店開張轉(zhuǎn)為對市場健康發(fā)展的擔(dān)憂。鑒于聯(lián)合辦公長期融資負(fù)債與短期營業(yè)收益的經(jīng)營模式，如何提高出租率、如何在市場經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)盈利成為了運(yùn)營商關(guān)注的重點(diǎn)。

   上升市場：大灣區(qū)規(guī)劃提振廣深市場，成都高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展搶眼

   自2017年政府宣布設(shè)立粵港澳大灣區(qū)以來，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展顯著提速。2019年2月，中央出臺(tái)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。在總體規(guī)劃的提振下，國內(nèi)外投資者加大對房地產(chǎn)的投資。此外，廣深兩地的辦公和生活成本低于同為一線城市的北京和上海，這也是吸引公司落戶的一大重要因素。強(qiáng)勁需求帶動(dòng)2018年廣深兩地市場空置率同比分別下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

   作為中國西部三大國家中心城市之一，成都擁有強(qiáng)大的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其中金融服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤為出眾。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)亦迅速崛起，成為甲級寫字樓的重要租戶之一，存量占比自2013年的4%增長至2018年的16%。聯(lián)合辦公是成都寫字樓吸納的另一大“新動(dòng)力”。除本土運(yùn)營商的擴(kuò)張，許多國內(nèi)運(yùn)營商更是將成都作為拓展二線城市業(yè)務(wù)的第一站。

   房地產(chǎn)科技對物業(yè)管理行業(yè)提出新要求

   科技正在改變著人們的日常生活，房地產(chǎn)與科技的結(jié)合也已將中國房地產(chǎn)市場推入一個(gè)新紀(jì)元。人臉識(shí)別、 智能照明、 空氣質(zhì)量監(jiān)測、無人機(jī)安保和無人保潔等高新技術(shù)的應(yīng)用，將進(jìn)一步節(jié)約成本和資源；定制移動(dòng)應(yīng)用將促進(jìn)租戶、管理人員與供應(yīng)商之間的高效溝通；建筑信息模型（BIM）的運(yùn)用也有助優(yōu)化物業(yè)管理水平。

   第一太平戴維斯在對重點(diǎn)城市的標(biāo)桿寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行租金和物業(yè)管理費(fèi)追蹤后，發(fā)現(xiàn)上海和北京等城市甲級寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)增長快于租金。一些項(xiàng)目即使租金有所下調(diào)，其物業(yè)管理費(fèi)仍只漲不跌。隨著市場競爭加劇，尤其是當(dāng)下聯(lián)合辦公一同參與爭奪戰(zhàn)，提升物業(yè)管理品質(zhì)是助力辦公樓宇脫穎而出的一大法寶。