本網(wǎng)訊    （第一商業(yè)網(wǎng)記者 李冬萍7月9日廣州報(bào)道）  據(jù)仲量聯(lián)行今天舉行的廣州2008年第二季房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧，迄今為止，全球信用危機(jī)和經(jīng)濟(jì)下滑并未對(duì)廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成負(fù)面影響。廣州整體經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。廣州正吸引著更多的外商直接投資。同時(shí)，由于居民收入的增長(zhǎng)也帶動(dòng)了對(duì)奢侈品牌的需求，國(guó)際一線品牌紛紛搶灘廣州。

    經(jīng)濟(jì)

    廣東省作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開放的先鋒， 經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了令人矚目的成績(jī)， 連續(xù)30年廣東省經(jīng)濟(jì)保持GDP兩位數(shù)增長(zhǎng)，并于2006 年GDP第一次超過香港、新加坡。仲量聯(lián)行廣州及深圳市場(chǎng)研究部主管李暢說："近來，由于稅率的調(diào)整和勞動(dòng)法的實(shí)施，一些企業(yè)關(guān)閉了珠江三角洲的工廠。但這些企業(yè)多是附加值低的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。據(jù)廣東省海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2007年廣東省出口額達(dá)3692.5 億元，機(jī)械和ＩＴ產(chǎn)品出口占70%，紡織，鞋，玩具，家具出口僅占18%。所以，目前一些關(guān)于廣東省經(jīng)濟(jì)衰退的說法是不正確，不客觀的。"

    經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化 

    2008年上半年，在經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，廣州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。一季度，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1746.64億元，比上年同期增長(zhǎng)11.1%，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。其中，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重呈上升趨勢(shì)。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，第三產(chǎn)業(yè)增加值1056.91億元，對(duì)全是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率增加至68.41%。

    居民收入的增加推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 

    2008年上半年，居民人均可支配收入的增加推動(dòng)了消費(fèi)支出的快速增長(zhǎng)。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)745.72億元，比同期增長(zhǎng)16.1%；廣州市人均可支配收入7，361 元，同比增長(zhǎng)5.8%。同時(shí)，居民收入的增長(zhǎng)也帶動(dòng)了對(duì)奢侈品牌的需求，國(guó)際奢侈品牌紛紛搶灘廣州。

    寫字樓

    巨大的供應(yīng)量繼續(xù)影響甲級(jí)寫字樓租金 

    第二季度廣州甲級(jí)寫字樓整體情況保持平穩(wěn)，但是2007年巨大的供應(yīng)量仍然對(duì)租金造成影響。整體甲級(jí)寫字樓租金在第二季度繼續(xù)下跌，環(huán)比下降0.8%，2008年上半年向下微調(diào)了1.2%。另一方面，由于第二季度缺乏新甲級(jí)寫字樓供應(yīng)，全市空置率稍微緩和，整體空置率從一季度的27.1% 下降至22.7%。同時(shí)，本季度甲級(jí)寫字樓吸納量比第一季度增加42%，上升至90,811平方米 。其中大部分吸納量集中在天河CBD和珠江新城，表明了這兩個(gè)區(qū)域仍然最受租戶青睞。

    國(guó)企及民營(yíng)企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓需求上升 

    近年廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)增長(zhǎng)，特別是廣州作為珠江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的影響，國(guó)企及民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)甲級(jí)寫字樓需求上升，紛紛從非甲級(jí)寫字樓搬遷至天河CBD和珠江新城新落成的寫字樓群。仲量聯(lián)行廣州及深圳市場(chǎng)研究部主管李暢說："大部分的國(guó)企及民營(yíng)企業(yè)選擇購(gòu)買寫字樓作為自用的方式進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓。本地企業(yè)購(gòu)買甲級(jí)寫字樓，既可以作為企業(yè)長(zhǎng)期投資的一種方式，另外又可滿足企業(yè)擴(kuò)張需求。其中，以銀行業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)和日用消費(fèi)品行業(yè)等企業(yè)的需求較為強(qiáng)勁。"

    未來甲級(jí)寫字樓展望  

    08年下半年，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)溫和，預(yù)計(jì)下半年只有中石化大廈投入市場(chǎng)。預(yù)期全年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到28萬平方米，遠(yuǎn)低于07年約50萬平方米的供應(yīng)量。因此，我們預(yù)計(jì)08年的整體空置率將下降，寫字樓吸納量情況良好。但是，部分新落成的寫字樓空置率相對(duì)較高，競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期仍然激烈。

    商鋪
 
    百貨商店和優(yōu)質(zhì)商業(yè)中心不斷提升的租戶組合  

    對(duì)于本季度的商鋪市場(chǎng)來說，我們可以很明顯的觀察到他們都在忙著提升自己的租戶組合以符合消費(fèi)者的需求，最為明顯的例子莫過于廣百天河店。本季度廣百天河店對(duì)一樓的化妝品柜臺(tái)租戶進(jìn)行了全面的更新，引入了香奈兒（Chanel）、資生堂（Shiseido）、SK-II等國(guó)際知名品牌。另外正佳廣場(chǎng)引入了勞力士（Rolex）、帝舵（Tudor）等國(guó)際知名鐘表品牌。作為美容行業(yè)的鼻祖，赫蓮娜（HR）也于本季度正式進(jìn)駐廣州友誼商店的環(huán)市路總店。作為國(guó)際知名的鐘表品牌，Rolex目前已經(jīng)在天河城附近不到500米范圍的商圈開設(shè)了4家店鋪。仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松說："由此我們可以看出天河城商圈正在得到越來越多國(guó)際品牌的認(rèn)可，未來有可能與環(huán)市路一樣成為國(guó)際一線品牌的聚集地。"

    餐飲業(yè)是商鋪市場(chǎng)最為活躍的承租戶之一  

    在過去的一年里，餐飲業(yè)經(jīng)歷了高速的發(fā)展。從去年5月份到目前為止，餐飲和住宿業(yè)總銷售額的月同比增長(zhǎng)速度最低為15%，最高為30%，大部分月份的增長(zhǎng)都在20%以上。從今年開始，住宿餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)明顯加快，4月份我市住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額40.90億元，比上年同期增長(zhǎng)29.9%。其中，餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額為37.98億元，增長(zhǎng)30.9%。高速增長(zhǎng)的餐飲業(yè)使得他們成為商鋪市場(chǎng)最為活躍的承租戶之一，特別是快餐連鎖品牌。上季度末世界第三大比薩餅公司棒約翰在正佳廣場(chǎng)三樓開出了其全球最大規(guī)模的分店。繼3月份在北京開出第一家店后，本季度百勝餐飲旗下的中式快餐品牌東方既白也正式進(jìn)入華南地區(qū)，即將在天河城六樓開出第一家店鋪。

    商用物業(yè)仍然受到國(guó)際投資者的青睞  

    4月10號(hào)，奧園集團(tuán)宣布與麥格理國(guó)際房地產(chǎn)基金的MGPA Co.簽訂諒解備忘錄，將旗下全資附屬公司廣州奧譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)出售給MGPA Co.，雙方未來將通過合資公司共同開發(fā)廣州番禺商業(yè)項(xiàng)目。資金短缺已成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題。但是，隨著人們消費(fèi)能力和社會(huì)消費(fèi)品零售額的繼續(xù)增長(zhǎng)，商用物業(yè)仍然受到國(guó)際投資者的追捧。仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示："整個(gè)廣州的商鋪市場(chǎng)在2010年之前都沒有大規(guī)模的供應(yīng)上市，因此我們預(yù)期在2010年之前廣州優(yōu)質(zhì)商鋪的租金仍將進(jìn)一步走高。"

    工業(yè)-產(chǎn)業(yè)園區(qū)

    外商直接投資推動(dòng)了科學(xué)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金的大幅上漲   本季度廣州產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平均租金上漲4.19%，達(dá)到49.75元/平方米/月。其中廣州科學(xué)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金漲幅最大，為9.65%。今年1-5月份廣州市開發(fā)區(qū)實(shí)際利用外資3.96億美元，同比增長(zhǎng)11.85%。本季度廣州市開發(fā)區(qū)外商直接投資最大的亮點(diǎn)是樂金顯示（廣州）有限公司7條生產(chǎn)線的投產(chǎn)，總投資額達(dá)11億美元，為廣州市歷年以來引進(jìn)的最大規(guī)模外商投資高科技企業(yè)。液晶屏制造是一個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)非常強(qiáng)的行業(yè)，該項(xiàng)目的投產(chǎn)必將進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)配套企業(yè)的入駐。另外，開發(fā)區(qū)的新材料國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地也于近期獲得國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，這意味著開發(fā)區(qū)新材料基地的建設(shè)將獲得來自國(guó)家層面的政策和資金的支持，也必將吸引更多的企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)。仲量聯(lián)行廣州及深圳市場(chǎng)研究部主管李暢說："強(qiáng)勁的需求直接推動(dòng)了科學(xué)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金的大幅上漲，目前園區(qū)內(nèi)各寫字樓的出租情況良好，新落成的A、B、C組團(tuán)受到租戶的追捧。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和外商直接投資的增加，我們預(yù)期未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金水平仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)。"

    住宅

    仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事、廣州及深圳戰(zhàn)略顧問部主管田強(qiáng)認(rèn)為，"目前，開發(fā)商資金緊張的狀況仍然未有顯著改善。但廣東發(fā)展商普遍實(shí)力較強(qiáng)，且大部分項(xiàng)目盈利前景依然良好，相信通過開拓多元化融資渠道，不難度過暫時(shí)困難。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)調(diào)整加速優(yōu)勝劣汰，為有實(shí)力的發(fā)展商提供了更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。"