號稱廣州最貴舊村的三東村，終于定奪出最終得主。

　　10月24日，花都區(qū)三東村（含羅仙八隊）召開村戶代表表決會議，為三東村全面改造項目公開選擇合作企業(yè)。

　　三東村地理位置優(yōu)越，毗鄰花都中軸CBD和融創(chuàng)文旅城，穿過各種重要區(qū)域交通樞紐，為花都今年首個發(fā)出公開選擇合作的村莊。

　　根據(jù)現(xiàn)場表決結(jié)果，三東村、羅仙八隊戶代表共計2358人，最終以高達82%的同意率，公開表決通過廣州市保田置業(yè)有限公司作為三東村全面改造項目合作企業(yè)。保田置業(yè)則是保利發(fā)展旗下控股公司。

　　招標公告顯示，三東村預計總投資約300億元，這將是目前廣州舊改歷史上總投資額最大的一個項目。

　　看起來，2018年開始的這股舊村熱浪還在繼續(xù)。而有舊改人士稱，今年舊村改造的變化還在于不少舊村將進入“實質(zhì)性”階段，甚至已轉(zhuǎn)化商品房投入市場。

　　最貴三東村

　　位于花都的三東村有著長達七百多年的悠久歷史，村名由“三輒村”和“東圃村”各取頭字合并而成。有故事稱，三東村的祖先們最早是從白云區(qū)蓼崗村一路跋涉遷徙到此的。

　　村內(nèi)的景觀特色之一就是古建筑群特別多，尤其是一些宗廟祠堂，如“得賢梁公祠”“梁氏大宗祠”等，多有上百年歷史。

　　如今，三東村全村已發(fā)展成面積5.8萬平方公里、人口6000余人的大村。根據(jù)今年5月份披露的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查，現(xiàn)三東村涉及村戶籍約2316戶，人口約6922人，羅仙村八隊涉及村戶籍約61戶，人口約289人。

　　項目體量較大，總用地面積約199公頃，采取全面改造模式，改造范圍內(nèi)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有用地。其中，改造范圍面積約為2950畝，建筑面積約140萬平方米。

　　“這個村落生活配置基本完善，但面貌上也屬于新舊交替，參差不齊，規(guī)劃比較亂，有不少老舊的握手樓�！币粚嵉靥皆L過三東村的人士稱。同時，其提及三東村的區(qū)位位置條件還不錯，同時，村內(nèi)有占地一千多畝的三東工業(yè)園。

　　據(jù)悉，三東村地處花都中軸線CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，北側(cè)是即將開業(yè)的融創(chuàng)文旅城，西側(cè)是未來花都區(qū)中央商務區(qū)CBD，東側(cè)是已落戶的航天培訓基地，南側(cè)則有已建成的地鐵9號線花都廣場站和馬鞍山公園站，并靠近多條修建中的軌道交通樞紐。

　　所規(guī)劃的花都中軸線CBD則是近年來規(guī)劃的一個重要區(qū)域，是廣州唯一一條區(qū)級CBD中軸，對標市中心珠江新城，以城市高端服務、產(chǎn)業(yè)和居住配套服務為主導功能。近兩個月來，保利置業(yè)和深圳頤安還分別以20億元以上的地價摘得花都中軸線兩宗宅地。

　　拿下這樣一個體量龐大的舊村并不便宜，據(jù)悉，三東村舊改項目的改造成本約150億元，預計總投資額約300億元，為廣州舊改招標史上投資額最大的項目。

　　同時，招標公告中還要求改造企業(yè)總資產(chǎn)不低于2000億元人民幣，且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力，企業(yè)自有資金比例不得低于項目總投資的30%。

　　“整村舊改體量確實比較大，同時目前要求的產(chǎn)業(yè)和配套投資強度也比較高，所以預計的總投資額肯定就高了。”世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星對觀點地產(chǎn)新媒體表示。

　　而在產(chǎn)業(yè)配套方面，三東村計劃依托自身區(qū)位優(yōu)勢以及空鐵聯(lián)運交通體系，完善片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)具有國際品質(zhì)的“產(chǎn)城融合”智慧生活創(chuàng)新社區(qū)；且項目將導入教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等資源，為當?shù)靥峁┐罅烤蜆I(yè)崗位以及為花都區(qū)創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。

　　另據(jù)了解，目前三東村周邊一手盤主要有融創(chuàng)文旅城，在售房源均價大概在2.5萬元/平方米左右，錦東花園均價在3萬元/平方米左右；此外一些二手房報價也在2-3萬元/平方米左右。

　　羊城舊改“演變”

　　“舊改大戶”保利拿下三東村似乎也不算意外，早在招標之時就有傳保利勢在必得，且已介入許久。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，若算上新收入囊中的三東村，保利在廣州明確跟進的舊村改造項目至少達15個，改造成本也近800億元。

　　其中，十年前由保利開啟的琶洲村整村改造，也于今年10月份進行了琶洲108畝留用地項目合作開發(fā)簽約儀式。按照保利的說法，這是保利在琶洲的收官作，意味著琶洲村將整體開發(fā)完成。

　　琶洲村作為廣州首個由開發(fā)商主導的迄今最大規(guī)模的城中村改造項目，收尾工作的進行對于保利乃至廣州都是意義重大的。

　　事實上，羊城的舊改也在這個不平淡的2020年發(fā)生了些許變化。

　　簡單回顧的話，這波廣州舊改熱浪從2018年底開始出現(xiàn)苗頭，彼時廣州市政府陸續(xù)發(fā)布《關(guān)于深入推進城市更新工作的實施細則（征求意見稿）》等舊改政策，對舊村改造補償方式、地價評估等方面進行了明確。

　　2019年，“三年行動計劃”提出，廣州市要在三年內(nèi)新增實施改造任務面積54000畝，爭取實現(xiàn)開工項目400項以上。

　　可以明顯窺見，去年以來舊村出讓的消息時不時傳來，本地與外來房企爭相搶入。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年廣州共有28條村完成公開選擇合作企業(yè)流程，投資總金額約1646億元。

　　截至2019年底，廣州至少247條舊村啟動改造相關(guān)工作，并有80%錄得進展。

　　而今年，截至目前公開招標或者招標成功的村已超30條。不僅是數(shù)量上的增加，在進度上，可窺見過往已招標成功的舊村也有了不小的進展。

　　據(jù)悉，在已錄得啟動改造的舊村里，已經(jīng)拆遷或開工奠基的項目至少有29條村，改造范圍多達2696萬平方米；并且，其中不少項目已經(jīng)實施建設(shè)安置房，甚至轉(zhuǎn)化為商品房流入市場供應。

　　除上述即將開啟留用地改造進行收官作的保利，另一廣州舊改大戶富力旗下就有多個舊改項目進入了商品房銷售環(huán)節(jié)。

　　如由黃埔茅崗村舊改轉(zhuǎn)化出來的富力南馳·富頤華庭于今年9月中旬便首期推出，首批產(chǎn)品整體價格在4.2萬元-5.2萬元之間，銷售方宣布首開業(yè)績?yōu)?6.8億元。

　　另外還包括去年3月份拿下的白云陳田村，近期披露該項目有一宗復建教育用地年底將封頂，明年年中竣工；而真正可對外銷售的融資住宅地塊原先預計年底前推出4棟全新塔樓，但最新設(shè)計方案顯示，兩宗融資地塊將提供共7棟住宅，以及一些商業(yè)、公建配套。

　　除此外，由珠光主導、2011年就啟動舊改的海珠瀝滘村，目前啟動區(qū)的復建房已在建設(shè)當中，同時今年6月份還突破性地獲得了一筆112億元銀團融資支持。

　　由萬科負責的黃埔文沖村，作為廣州“拆遷量最大”的城中村改造項目之一，改造歷時超過十年，也于今年7月12日上午舉行集中拆卸活動，全年簽約數(shù)量增多，整個舊改項目只剩下68棟未簽約房屋。

　　諸如此類的在艱辛推進進程的舊改還有很多，有消息就稱今年黃埔區(qū)接到了軍令狀，要在今明兩年完成現(xiàn)階段舊村的出讓與改造，這也是目前廣州舊改力度、廣度最大的區(qū)。

　　此外，隨著城市更新的推進與進步，今年以來還發(fā)生一些舊改招標、規(guī)劃方案、產(chǎn)業(yè)引入等層面的變化。

　　“今年舊改要求必須釋放產(chǎn)業(yè)空間，對產(chǎn)住比例有明確的界限要求�！绷旨倚欠Q。同時，其提及招標方面更公開，細則更明確，灰空間越來越小，同時對回遷物業(yè)的產(chǎn)權(quán)和分配方式更靈活，村集體和村民隱性收益加大。