除了大本營(yíng)深圳之外，星河商置在大灣區(qū)又下一城，多了一座COCO City。

　　據(jù)星河商置官微顯示，5月16日與長(zhǎng)華投資集團(tuán)簽署項(xiàng)目合作協(xié)議，意味著將迎來(lái)又一個(gè)品牌管理輸出項(xiàng)目——佛山長(zhǎng)華星河COCO City。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雙方此次合作的佛山長(zhǎng)華國(guó)際商業(yè)中心是政府重點(diǎn)工程之一。項(xiàng)目坐落于佛山市獅山主城區(qū)核心博愛(ài)中路68號(hào)，規(guī)劃打造為近80萬(wàn)平方米的城市綜合體。

　　另悉，該項(xiàng)目集聚購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、圖書(shū)館、青少年宮、演藝中心等七大業(yè)態(tài)。

　　其中，長(zhǎng)華星河COCO City將作為商業(yè)主體引進(jìn)，合約面積約16萬(wàn)平方米，將致力于打造為佛山的商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　輕資產(chǎn)之路

　　提起星河商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先會(huì)想到的便是位于深圳的COCO Park。

　　開(kāi)業(yè)于2006年的深圳福田星河COCO Park是星河旗下商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目，也是星河集團(tuán)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心的起點(diǎn)。

　　自開(kāi)業(yè)起，因地處深圳福田CBD的核心地段及帶有“中國(guó)首個(gè)公園情景式購(gòu)物中心”的光環(huán)，星河COCO Park多年來(lái)人氣不減。

　　隨著發(fā)展深入，星河集團(tuán)逐漸將旗下商業(yè)資產(chǎn)梳理為6個(gè)不同品牌，并各自擁有不同定位。比如，擁有城市型購(gòu)物中心“COCO Park”、區(qū)域型購(gòu)物中心“COCO City”和“iCO”、社區(qū)型購(gòu)物中心“COCO Garden”以及高檔家居布置購(gòu)物中心“第三空間”等。

　　商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸成熟之后，星河開(kāi)始布局深圳以外的城市。

　　2014年，基于星河COCO Park的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，星河開(kāi)始將這種模式向外運(yùn)用至第三方發(fā)展商開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體，并借此將業(yè)務(wù)拓展至深圳之外的區(qū)域。

　　這一年，星河第一個(gè)對(duì)外輸出品牌的項(xiàng)目落地，為深圳龍華星河iCO項(xiàng)目。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查當(dāng)時(shí)報(bào)道顯示，iCO時(shí)尚購(gòu)物領(lǐng)地由深圳市粵商投資有限公司投資建設(shè)，星河商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)和管理。2014年11月，雙方正式達(dá)成合作，2015年12月底，該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　此后，星河的輕資產(chǎn)品牌輸出之路越走越遠(yuǎn)。

　　2015年10月，星河商置和普寧市金莎投資有限公司簽署合作，獲得了品牌管理輸出布局珠三角的第一個(gè)項(xiàng)目——普寧星河COCO City。

　　2017年8月29日，星河商置與恩施州和潤(rùn)投資建設(shè)集團(tuán)簽約合作，將在恩施城市中心打造商業(yè)文化標(biāo)桿星河COCO City，這也是星河商置首入華中地區(qū)。

　　2019年7月14日，星河商置與博能控股簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，首個(gè)合作項(xiàng)目南昌商聯(lián)中心項(xiàng)目正式簽約，星河為這個(gè)項(xiàng)目提供的商業(yè)品牌是COCO Park。

　　2019年8月9日，星河商置與中山展盈地產(chǎn)簽署項(xiàng)目合作協(xié)議，迎來(lái)又一個(gè)品牌管理輸出項(xiàng)目——中山天奕星河COCO City。

　　這只是星河商置這幾年來(lái)輕資產(chǎn)輸出的一部分而已，據(jù)年初披露的招股書(shū)顯示，截至2019年9月30日，星河已在國(guó)內(nèi)16個(gè)城市合計(jì)管理38個(gè)購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體，其中有15個(gè)位于深圳。

　　招股書(shū)數(shù)據(jù)還顯示，截至2019年9月30日，來(lái)自第三方獨(dú)立開(kāi)發(fā)商的相關(guān)合約面積從2017年底的96.8萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到164萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)成倍增長(zhǎng)。

　　上市的考量

　　算上這一次在佛山的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，星河商置越來(lái)越頻繁進(jìn)行著商業(yè)地產(chǎn)品牌輸出的工作。分析人士認(rèn)為，這或許和目前星河商置正在謀求港交所上市大有關(guān)系。

　　事實(shí)上，星河商置已有過(guò)一次新三板上市經(jīng)歷。

　　2016年，黃楚龍?jiān)�推�?dòng)星河商置掛牌新三板，但在此后約3年時(shí)間里，未能從市場(chǎng)上獲得融資。2019年年底，星河商置從新三板摘牌。

　　現(xiàn)在看來(lái)，摘牌原因是星河商置已經(jīng)做好了到另一個(gè)資本平臺(tái)上市的準(zhǔn)備。

　　2020年1月，星河商置發(fā)布赴港上市招股書(shū)。

　　從招股書(shū)可以看到，2014年12月底，黃楚龍控制的星河置業(yè)集團(tuán)收購(gòu)了星河商用置業(yè)投資全部權(quán)益，而后者間接持有星河商置全部權(quán)益。由此，黃楚龍間接擁有星河商置所有權(quán)益。

　　可以說(shuō)，星河商置這個(gè)平臺(tái)的成立與發(fā)展，和星河商業(yè)品牌的發(fā)展幾乎同步。

　　另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)分拆不同業(yè)務(wù)上市，已經(jīng)成為這幾年主流。不過(guò)從目前來(lái)看，物業(yè)公司是分拆上市的第一選擇。

　　截至5月15日建業(yè)新生活在香港掛牌后，目前共計(jì)有23家在港上市的物業(yè)公司。

　　相比之下，商業(yè)地產(chǎn)公司數(shù)量則遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有這么多，但已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)盯上了商管公司的分拆上市。除了星河商置外，目前還有寶龍商業(yè)、世茂商業(yè)都有傳出分拆上市的消息。

　　其實(shí)，分拆商業(yè)公司上市的好處也很明顯，比如會(huì)有助于擺脫住宅開(kāi)發(fā)和投資，形成獨(dú)立的發(fā)展邏輯；可以降低母公司的負(fù)債率，同時(shí)帶來(lái)低成本的資金等。

　　但要想在資本市場(chǎng)賣個(gè)好價(jià)錢，則要求這些準(zhǔn)上市公司除了收入年增速要保持在20%以上水平外，還要有輕資產(chǎn)輸出做大規(guī)模的能力。

　　對(duì)于星河商置而言，在招股書(shū)發(fā)布之后，外界對(duì)其最大的擔(dān)憂或意見(jiàn)，是對(duì)大股東依賴較多。

　　招股書(shū)顯示，星河商置大部分收入來(lái)自星河控股及聯(lián)系人所開(kāi)發(fā)或擁有的物業(yè)所提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　2017-2018年末及2019年前三季度，星河商置向星河控股及聯(lián)系人開(kāi)發(fā)的商用物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)所得收入，分別占持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入總額90.2%、88.4%和88.6%。

　　星河商置對(duì)此解釋稱，由獨(dú)立第三方物業(yè)發(fā)展商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的收入相對(duì)較低，主要由于在進(jìn)行品牌及管理輸出項(xiàng)目中，星河商置僅收取按預(yù)先協(xié)議百分比計(jì)算的收入，而不向租戶收取費(fèi)用。

　　不過(guò)，星河商置也很清楚，要想改善這一現(xiàn)象，星河商置必須走出深圳甚至珠三角，加大和第三方的合作。

　　此前和國(guó)際知名零售巨頭Costco合作顯然是一次不錯(cuò)的嘗試，至少在長(zhǎng)三角區(qū)域，星河商置的知名度得到了一次較大的曝光和提升。

　　今年2月18日，據(jù)上海土地市場(chǎng)官方網(wǎng)站顯示，星河控股集團(tuán)旗下子公司上海河裕實(shí)業(yè)有限公司與世界零售巨頭Costco公司旗下獨(dú)資公司Pudong Warehouse Development Limited，以8.98億元聯(lián)合獲取上海浦東新區(qū)康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)PDP0-1402單元F01-F06地塊。

　　按照要求，這里將落地在內(nèi)地的第二家Costco超市。