繼“澳門城”之后，佛山三山新城又迎來了“香港城”。

　　4月27日，佛山南海三山新城17.81萬平方米香港城地塊入市出讓，最終佛山市萬科置業(yè)有限公司+深圳地鐵置業(yè)集團有限公司競得該地塊，總成交價51.8億元（加地上建筑物轉(zhuǎn)讓款7.96億元），溢價率12.68%。

　　該地塊位于泰山路西側(cè)、廣珠西線東側(cè)、貴廣高鐵以南、環(huán)島南路北側(cè)，總占地面積17.81萬平方米。根據(jù)出讓文件顯示，地塊可建住宅計容建面為33.6萬平方米，另規(guī)定可建服務(wù)型公寓計容建面≤4萬平方米。

　　項目自持物業(yè)至少4萬平方米，包括教育培訓(xùn)機構(gòu)建面1萬平方米、醫(yī)療中心建面1萬平方米及2萬平方米商業(yè)物業(yè)。此外，項目配建面積至少3.26萬平方米。

　　值得關(guān)注的是，該地塊曾定于去年11月入市出讓，出讓當天卻撤牌終止出讓。此次地塊為二次掛牌，比初次掛牌起拍總價下調(diào)9億元，地塊其他指標沒有變化。

　　對于去年為何終止出讓，合富研究院高級分析師曹紹林分析稱，當時佛山土拍氛圍并不及今年的形勢好，加上香港方面的問題也比較復(fù)雜。

　　“今年佛山土拍關(guān)注度還是蠻高的，土拍的大環(huán)境挺不錯，現(xiàn)在掛牌出讓的時機并不差�！鄙鲜鋈耸坷m(xù)稱。

　　“香港城”項目

　　作為佛山南海新交通樞紐香港城綜合體項目，佛山房地產(chǎn)協(xié)會副會長駱儀克表示，該地塊比較大的亮點是“體量較大”。

　　另一方面是地塊的軌道交通優(yōu)勢。該地塊位于三山新城核心區(qū)，毗鄰廣州，未來3軌道（佛山地鐵11號線、佛山地鐵4號線、地鐵2號線）交匯。

　　其所處的三龍灣片區(qū)為佛山規(guī)劃的接納廣州的區(qū)域，地處南海區(qū)、荔灣區(qū)、番禺區(qū)、順德區(qū)交界處，緊鄰廣州南站。最新消息顯示，三龍灣南海片區(qū)有30個交通道路項目正在規(guī)劃中，將努力實現(xiàn)10分鐘對接廣州南站、20分鐘直達廣佛核心、60分鐘互聯(lián)灣區(qū)城市的建設(shè)目標。

　　這也意味著，該地塊對于軌道交通方面的開發(fā)要求會比較高。根據(jù)規(guī)劃顯示，地塊分為ABC三個區(qū)開發(fā)，A區(qū)12.31萬平方米；B區(qū)2.06萬平方米；C區(qū)3.43萬平方米。其中，A區(qū)便是軌道交通車輛段上蓋范圍，競得者須建設(shè)人行天橋，將地塊與有軌電車三山新城北站連通。

　　而萬科聯(lián)合深鐵進行開發(fā)，曹紹林認為，兩者聯(lián)合開發(fā)的優(yōu)勢還是比較大的。他提出，“萬科在深圳打造地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗還是比較成熟的，而且深圳對于城市綜合體項目、TOD項目的發(fā)展模式成熟度是比佛山高很多，佛山才剛剛起步�！�

　　根據(jù)市場人士透露，擅長于開發(fā)TOD項目的中交也參與了此次競拍，早前4月9日南海桂城林岳車輛段TOD綜合開發(fā)項目便是由中交城投拿下。雖然此次未能競拍成功，但業(yè)內(nèi)人士表示，中交還是有一定的拿地優(yōu)勢。

　　本次出讓地塊另一值得關(guān)注的點是，在眾多配建要求之中，須配建住宅向港澳居民銷售，并且需要引入香港的一些產(chǎn)業(yè)元素。

　　具體規(guī)劃顯示，競得人將地塊不少于3萬平方米的住宅建筑面積向港澳地區(qū)的居民銷售，須約定于竣工之日起3年內(nèi)全部銷售完畢。

　　此外，競得人在教育用房里須引入至少一家香港品牌的教育培訓(xùn)機構(gòu)，須在醫(yī)療用房里引入至少一家港式醫(yī)療機構(gòu)。引入要求還稱，須引入香港的產(chǎn)業(yè)元素，包括但不限于金融企業(yè)、服務(wù)企業(yè)，含律師事務(wù)所、保險機構(gòu)、會計師事務(wù)所等。

　　對此，業(yè)內(nèi)分析稱，該地塊雖然門檻設(shè)置、指標要求都比較高，但出讓樓面價不算高。駱儀克表示，該地塊價格不算高，算起來地價1.2萬/平方米，而三山新城片區(qū)的樓價已經(jīng)達到2.5-3萬/平方米。

　　據(jù)悉，截至當前，三山新城最高樓面價為1.62萬元/平方米，為今年2月剛成交的龍光“澳門城”項目地塊，目前待入市。而三山新城在售新盤僅碧桂園廣佛上城，均價2.4-2.6萬/平方米。

　　至于后期去化，業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示并不需要擔心。曹紹林認為，后期產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入對3萬平方米的住宅去化影響比較大，關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入情況。他進而解釋，結(jié)合整個片區(qū)定位的發(fā)展，很多產(chǎn)業(yè)還是要和香港那邊交流。

　　駱儀克也提出，后期住宅去化壓力不會很大，因為該片區(qū)擁有廣州的溢出效應(yīng)，而且港澳居民在廣佛等地工作的人也會有置業(yè)需求，“地塊離香港也比較近，對港人也有一定的吸引力”。

　　據(jù)了解，“香港城”概念是在2015年“粵港服務(wù)貿(mào)易自由化推介交流會”上首度提出。香港城將打造為高品質(zhì)低碳示范新城，首期規(guī)劃分為多個功能板塊，分別是黃猄涌濱水綠道串聯(lián)起的濱水商務(wù)區(qū)、高尚住宅區(qū)、主題商業(yè)區(qū)、國際教育區(qū)、醫(yī)療區(qū)，將打造港式風格的城市核心區(qū)域。

　　萬科佛山流轉(zhuǎn)

　　而萬科牽手深鐵的組合，也值得細酌。雖然兩者早在2014年就有過合作，但自從四年前深鐵成為萬科第一大股東以來，未有更多合作細節(jié)披露。

　　早在萬科2017年股東會之際，郁亮便表示不會像大股東伸手要錢：“伸手要錢是可恥的，但我毫不懷疑深圳地鐵會拿出更多的資源跟萬科合作，萬科自己把活干好才是更重要的事情�！�

　　這次香港城項目則是雙方四年來的首次合作，萬科最終還是與這位大股東有了交集。

　　曹紹林認為，“像這種TOD項目的開發(fā)要求是比較高的，需要引進的產(chǎn)業(yè)定向，各方面指標也是比較定向，對于開發(fā)商的要求也是清晰、定向的�！倍�在佛山布局十幾年的萬科，加上深鐵的品牌推出，拿下該地塊也并不需要存疑。

　　萬科算是最早一批進入佛山布局的房企之一。自2005年進入佛山以來，萬科已經(jīng)在佛山深耕超過15年。曹紹林也有提及，“萬科在佛山的布局是比較全面的，每年的銷售業(yè)績也是排在前三的位置�！�

　　2005年，萬科佛山從千燈湖起步，推出萬科金色家園，而后進軍順德、禪城、大瀝、三水、高明，截至2019年，萬科佛山已布局超過40個項目。

　　據(jù)曹紹林介紹，萬科在佛山布局項目比較多，尤其是一些綜合體項目，比如萬科廣場系列，在桂城、禪城都有所布局。其續(xù)稱，萬科也有一些樓盤性價比高一些的，主打剛需首改的，分區(qū)域看，順德多一些高端住宅項目，而禪城、南海剛需首改的項目多一些。

　　關(guān)于萬科廣場系列，業(yè)內(nèi)人士均認為，這是萬科在佛山布局之中較為突出的項目。資料顯示，2012年，佛山萬科廣場落子季華路，開啟了萬科布局佛山商業(yè)綜合體的步伐。而2014年，剛開業(yè)的南海萬科廣場便成為區(qū)域商業(yè)標桿。

　　雖然萬科在佛山不乏開發(fā)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗，但業(yè)內(nèi)人士認為，此次合作的TOD項目應(yīng)該是萬科在佛山進行的一種全新開發(fā)模式。

　　上述人士表示，“TOD項目會比較復(fù)雜，業(yè)態(tài)的布局多一些，而且地塊的開發(fā)要求也更先進。萬科之前在佛山打造的萬科廣場系列應(yīng)該只能算是綜合體項目�！�

　　但其實，萬科在佛山早已開始布局TOD項目。2017年9月，萬科以逾13.58億競得位于順德區(qū)會展大道以南、會展中路以西的近9.5萬平方米超大商服地塊，為佛山首宗出讓的TOD地塊，即為萬科天空之城項目。

　　去年10月，萬科天空之城也正式開放，預(yù)計首推A區(qū)1棟，涵蓋33平方米商辦單位。

　　而在佛山之外，萬科TOD項目也已在上海、河南、杭州等城市落地，都有了一定的開發(fā)經(jīng)驗。