以港資為代表的非內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，對于全球經(jīng)濟局勢的變化似乎更為敏銳。

  從去年開始，伴隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)、香港零售業(yè)衰退等態(tài)勢，中國內(nèi)地的新一線城市、熱點二線城市中不乏活躍的港資企業(yè)身影。

  僅以杭州為例，繼去年7月底新世界中國拿下杭州望江新城地塊之后，新鴻基聯(lián)合平安又拿下了江河匯地塊，132.6億元的高價還創(chuàng)造了杭州單項目土地成交總價的新紀(jì)錄。

  與此同時，北京、上海、深圳等一線城市熱點區(qū)域也成為其關(guān)注重點。

  如今，面對全球市場的更多不確定性，中國內(nèi)地市場的發(fā)展前景無疑將成為更多外部投資的重要動力——一方面謀求下一輪市場機遇，另凱德一方面優(yōu)化自身的物業(yè)組合。

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   凱德商用中國信托（CRCT）

   ■ 綜合業(yè)績

   截至2019年12月31日，CRCT的投資組合涉及中國9個城市、14家購物中心，總建筑面積約為110萬平方米。

   物業(yè)包括：北京的凱德MALL•西直門、凱德MALL•望京、凱德MALL•大峽谷、凱德MALL•雙井；上海的凱德七寶購物廣場；廣州的樂峰廣場；成都的凱德廣場•新南；武漢的凱德新民眾樂園；長沙的凱德廣場•雨花亭；鄭州的凱德廣場•二七；哈爾濱的凱德廣場•學(xué)府、凱德廣場•埃德蒙頓；呼和浩特的凱德MALL•賽罕、玉泉項目。

   2019財年的物業(yè)凈收入為人民幣8.35億元，同比2018財年的人民幣7.229億元增長了15.5%。

   CRCT的投資組合繼續(xù)表現(xiàn)出增長韌性，平均出租率96.7%，租金上漲6.4%。2019財年銷售額同比增長14.4%，總客流量增長15.2%。投資組合估值再創(chuàng)新高，達(dá)到200億元人民幣。

  CRCTML董事會主席Soh Kim Soon先生表示：“中國經(jīng)濟在2019年增長了6.1%，零售總額增長8.0%，城鎮(zhèn)人均可支配收入增長7.9%。進入2020年，疫情為整個運營環(huán)境帶來了不確定性，但各地政府采取的一系列措施依然讓我們感到鼓舞。雖然我們預(yù)計會有一些短期影響，但仍看好中國的長期基本面。”

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   恒隆地產(chǎn)有限公司

  ■ 綜合業(yè)績

  截至2019年12月31日，恒隆地產(chǎn)的內(nèi)地物業(yè)組合增長強勁并持續(xù)擴展，香港物業(yè)組合亦有穩(wěn)健表現(xiàn)，即使在人民幣兌港幣貶值4.3%的情況下，核心物業(yè)租賃業(yè)務(wù)收入按年增加5%。

  在報告年內(nèi)，由于住宅單位銷售減少，物業(yè)銷售收入下跌76%至港幣2.96億元。因此，恒隆地產(chǎn)在報告期內(nèi)的總收入下跌6%至港幣88.52億元，總營業(yè)溢利減少5%至港幣64.87億元。

  ■ 恒隆地產(chǎn)收入情況

  ■ 內(nèi)地物業(yè)

  物業(yè)租賃的總收入增加5%至港幣85.56億元，其中有53%來自內(nèi)地業(yè)務(wù)。內(nèi)地租賃物業(yè)以人民幣計值的收入按年錄得12%的增長，而香港物業(yè)租賃組合在社會動蕩的陰霾下錄得2%的增長。

  多個新物業(yè)于2019年第三季度開始營業(yè)，包括昆明恒隆廣場的商場與辦公樓、無錫恒隆廣場的第二座辦公樓，以及沈陽市府恒隆廣場的沈陽康萊德酒店�？偸杖肷仙�12%至人民幣40.03億元，撇除新物業(yè)的影響，收入增長為10%。

  內(nèi)地投資組合持續(xù)為其增長動力。以人民幣計算，2019年上半年和下半年的收入按年分別增加7%和16%。特別是上海以外地區(qū)物業(yè)的收入年內(nèi)增長19%，其中，下半年增長率達(dá)24%。上海兩個物業(yè)的收入亦按年增長8%，其中，下半年增長率達(dá)12%。

  該集團在內(nèi)地的辦公樓組合于2019年的總收入較去年增長3%至人民幣8.45億元。辦公樓收入占內(nèi)地物業(yè)租賃收入總額的21%。

  ■ 恒隆地產(chǎn)內(nèi)地已開業(yè)物業(yè)名稱及城市

  ■ 商場

  恒隆地產(chǎn)的內(nèi)地商場收入上升14%至人民幣31.29億元。

  上海零售物業(yè)的收入按年上升11%，其中上海恒隆廣場保持強勁增長動力，增幅達(dá)14%，而上海港匯恒隆廣場因翻新工程令租賃收入受短暫影響，錄得6%的較溫和增長。

  上海以外地區(qū)的所有現(xiàn)有物業(yè)在租賃收入方面均表現(xiàn)良好，整體增幅為14%。

  上海恒隆廣場

  2019年，總收入上升9%至人民幣16.96億元，至年底商場部分已接近滿租。

  上海恒隆廣場兩座辦公樓的收入按年增加1%至人民幣6.30億元，租出率下跌兩個百分點至93%。

  上海港匯恒隆廣場（商場部分）

  收入增加6%至人民幣8.53億元，主要受惠于在2018年9月重新開業(yè)的北座之全年收入及于2019年6月重開的地庫所帶來的收入。位于南座中庭的奢侈品旗艦店于2019年12月開始營業(yè)。整個南座翻新工程預(yù)期于2020年第三季度完成。

  沈陽皇城恒隆廣場

  租金收入增加20%至人民幣1.94億元，已成為中街和沈陽市的主要生活時尚購物中心。經(jīng)翻新的三樓兒童區(qū)已于第二季開放，令租戶組合更為多元化并吸引了更多家庭客群。出租率上升七個百分點至95%。

  沈陽市府恒隆廣場

總收入按年增加19%至人民幣2.57億元，主要受惠于新開幕的沈陽康萊德酒店及辦公樓的收入增加。沈陽市府恒隆廣場的商場收入及零售額分別按年上升3%及6%，在引入針對家庭和兒童客群的優(yōu)質(zhì)餐飲租戶和商店后，出租率上升至94%。

  沈陽市府恒隆廣場的辦公樓收入按年增加8%至人民幣1.27億元。在辦公樓市場供應(yīng)增加的情況下，該辦公樓于年底的出租率下跌至87%。

  濟南恒隆廣場

  商場收入按年增加10%至人民幣3.22億元。收入增長主要由于租金上調(diào)，以及出租率上升兩個百分點至98%所致。零售額亦上升6%。

  無錫恒隆廣場

  物業(yè)組合總收入錄得顯著增長，按年上升15%至人民幣2.89億元。商場收入躍升22%，主要由于重整租戶組合帶動營業(yè)租金上升、租金上調(diào)以及出租率上升而有所增加。出租率亦增加至95%。

  面積達(dá)54,000平方米的第二座辦公樓于2019年8月開幕，兩座辦公樓的總收入維持于人民幣8,300萬元。第一座辦公樓的出租率于2019年底增至90%。

  天津恒隆廣場

  商場收入按年增至人民幣1.86億元。商場引入更多運動品牌和生活時尚品牌，令整體租戶組合更趨多元化，零售額上升5%。但由于租戶組合優(yōu)化仍在進行中，租出率下跌至89%。

  大連恒隆廣場

  收入和零售額分別大幅提升28%及29%。出租率亦增加至82%。大連恒隆廣場第二期預(yù)期于2020年分階段開幕，將迎來更多奢侈品牌進駐。

  昆明恒隆廣場

  昆明恒隆廣場的商場及辦公樓是內(nèi)地西南區(qū)域的首個項目，于2019年8月底開業(yè)，并在報告年內(nèi)錄得人民幣5,400萬元的收入。

  商場于2019年的收入為人民幣4,900萬元。商場以昆明首選的奢侈品及生活時尚購物中心為定位，預(yù)期有更多國際奢侈品牌于2020年進駐。商場于年底的出租率為82%。辦公樓面積達(dá)153,000平方米，在啟用后的四個月期間，錄得人民幣500萬元的租金收入。辦公樓于2019年底的出租率為13%。

  ■ 物業(yè)租賃-香港

  總收入錄得溫和增長，上升2%至港幣40.12億元，而營業(yè)溢利亦同樣上升2%，租賃邊際利潤率維持于84%。

  恒隆地產(chǎn)香港已開業(yè)物業(yè)名稱及城市

  商場

  香港商鋪組合收入按年增加2%至港幣23.74億元�？偭闶垲~按年下跌4%。2019年底的租出率則較去年增至98%。

  辦公樓

  受惠于租金調(diào)升，香港辦公樓組合的收入按年增長2%至港幣13.15億元。整體租出率下跌至93%。香港辦公樓租金占香港總租賃收入的33%。

  住宅及服務(wù)式寓所

  住宅及服務(wù)式寓所的收入按年減少1%至港幣3.23億元，主要由于康蘭居的租出率下跌所致。

  物業(yè)發(fā)展

  投資物業(yè)及待售物業(yè)的物業(yè)發(fā)展項目總值分別為港幣276.02億元和港幣47.07億元，當(dāng)中包括位于內(nèi)地的武漢、無錫、昆明、杭州及沈陽項目，以及香港的重建項目。

  武漢恒隆廣場

  包括一座高級商場、一幢甲級辦公樓，以及可供出售的服務(wù)式寓所，其總樓面面積達(dá)460,000平方米。建筑工程正按計劃進行，商場與辦公樓預(yù)期可于2020年完成。三幢服務(wù)式寓所的建筑工程已于2019年第一季展開，并預(yù)期于2022年第四季起分階段完成。

  無錫恒隆廣場

  第二期包括可供出售的豪華服務(wù)式寓所及一間精品酒店，其總樓面面積達(dá)108,000平方米。整體發(fā)展藍(lán)圖已于2019年3月獲批。開挖工程于2019年7月展開，項目預(yù)期將于2023年左右完成。

  昆明恒隆廣場

  發(fā)展項目的剩余部分包括一座五星級酒店以及豪華級寓所。預(yù)期于2020年首季度取得規(guī)劃許可證，建筑工程預(yù)期約四年完成。

  杭州恒隆廣場

  定位高端商業(yè)綜合體，樓面面積總計194,100平方米，已于2019年9月動工。整個項目包括一個購物中心、五幢甲級辦公樓以及一間酒店，預(yù)期于2024年起分階段落成。

  沈陽市府恒隆廣場

  剩余階段的整體發(fā)展藍(lán)圖已于2019年11月提交審批，該發(fā)展項目的總樓面面積達(dá)503,000平方米，包括辦公樓、服務(wù)式寓所以及商鋪。建筑工程將由2020年開始分階段展開。

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  太古地產(chǎn)有限公司

  ■ 綜合業(yè)績

  太古地產(chǎn)2019年度業(yè)績報告顯示，基本溢利241.3億港元。租金收入總額為港幣122.71億元。其中，香港零售物業(yè)組合的租金收入總額為24.37億港元；中國內(nèi)地的租金收入穩(wěn)定。

  截至2019年12月31日，內(nèi)地零售物業(yè)的租金收入總額增長10%至港幣23.76億元。

  投資物業(yè)組合的總樓面面積

  ■ 投資物業(yè)-香港

  香港辦公樓

  香港已落成的辦公樓物業(yè)組合總樓面面積為970萬平方呎，其租金收入總額為港幣61億元。

  香港零售物業(yè)

  香港已落成的零售物業(yè)組合總樓面面積為320萬平方呎，其租金收入總額為港幣24.37億元，因為向零售銷售額受到香港社會事件不利影響的租戶提供租金支援而帶來一定影響。

  ■ 投資物業(yè)--內(nèi)地

  于2019年12月31日，中國內(nèi)地已落成的零售物業(yè)組合總樓面面積合共為630萬平方呎，租金收入總額增加至港幣23.76億元，平均續(xù)約租金上調(diào)且零售銷售額上升。

  中國內(nèi)地零售物業(yè)組合

  北京三里屯太古里

  2019年三里屯太古里的租金收入總額錄得理想增長，續(xù)約租金上升，零售銷售額增長11%。于2019年12月31日，租用率為100%。由于三里屯太古里不斷強化其作為時尚零售地標(biāo)的定位，項目具有堅穩(wěn)的市場需求支撐。

  廣州太古匯

  零售銷售額增長20%，租戶組合持續(xù)優(yōu)化且營銷和推廣不斷加強。于2019年12月31日，商場的租用率為99%。

  北京頤堤港

  于2019年12月31日，商場的租用率為100%，全年零售銷售額上升26%。

  成都遠(yuǎn)洋太古里

  2019年零售銷售額上升23%，品牌組合持續(xù)改善，來自年輕顧客的銷售額不斷增長，該項目依然是全市備受歡迎的購物地標(biāo)。于2019年12月31日，租用率為97%。

  上海興業(yè)太古匯

  2019年商場的零售銷售額增長73%，客流自2019年初以來穩(wěn)步增長。于2019年12月31日，租用率為98%。

  ■ 辦公樓

  于2019年12月31日，中國內(nèi)地已落成的辦公樓物業(yè)組合總樓面面積合共為420萬平方呎，其租金收入總額為港幣3.8億元。

  ■ 發(fā)展中投資物業(yè)

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  九龍倉集團有限公司

  ■ 綜合業(yè)績

  報告期內(nèi)，該集團基礎(chǔ)凈盈利減少58%至港幣27.1億元。集團收入減少20%至港幣168.74億元，主要因為已落成確認(rèn)入賬的內(nèi)地項目減少導(dǎo)致發(fā)展物業(yè)收入下跌45%。內(nèi)地投資物業(yè)組合開始帶來回報，收入增加14%，投資和其它收入亦有所增加，因此局部抵銷了發(fā)展物業(yè)的跌幅。

  ■ 投資物業(yè)--內(nèi)地

  內(nèi)地投資物業(yè)組合已在所處城市中確立了市場領(lǐng)導(dǎo)地位，為集團業(yè)績帶來的貢獻逐漸增加。收入增加14%至港幣39.24億元，營業(yè)盈利增加23%至港幣23.11億元。

  長沙國金中心

  華中地區(qū)新地標(biāo)的長沙國金中心迎來首個全年營運年度，年內(nèi)收入和營業(yè)盈利分別達(dá)港幣8.1億元和港幣3.25億元。該項目是湖南省最高建筑物，在營運方面致力提升環(huán)境可持續(xù)性，并已取得LEED白金級認(rèn)證。

  商場：長沙國金中心定位為華中地區(qū)的國際奢華、運動服裝潮流、美食體驗、娛樂和生活時尚指標(biāo)，能夠吸引湖南和其他省份的客源，2019年零售銷售總額接近人民幣50億元。

  作為占地246,000平方米的大型購物商場，擁有超過370個品牌，有一百家首度進駐湖南以及三十家同時銷售國際品牌男女裝的雙層旗艦店。截止至年底的出租率達(dá)99%。

  寫字樓及酒店：長沙國金中心以優(yōu)越的地理位置和完善的物業(yè)管理服務(wù)著稱，為長沙市甲級寫字樓定下新標(biāo)準(zhǔn)，并吸引了金融機構(gòu)和大型企業(yè)等優(yōu)質(zhì)租戶進駐。2號樓預(yù)計于2021年開幕。

  成都國際金融中心

  自開幕以來，租戶的銷售額一直錄得雙位數(shù)字增長，成為九龍倉在華西地區(qū)的主要增長動力。2019年收入上升至港幣17.47億元，營業(yè)盈利增加21%至港幣9.47億元。

  商場：2019年租戶銷售額上升14%至接近人民幣70億元。商場面積達(dá)20.4萬平方米，云集超過600個頂級國際品牌，出租率97%。

  寫字樓、酒店及國金豪庭：三幢優(yōu)質(zhì)甲級大樓以無可比擬的質(zhì)素和優(yōu)越位置見稱，吸引了頂級寫字樓租戶。承租率升至85%，租金屬市內(nèi)最高水平。成都尼依格羅酒店的客房入住率達(dá)85%，客房收益也高于城中其他酒店。

  重慶國金中心

  商場：重慶國金中心商場部分面積達(dá)10.6萬平方米，匯聚超過170個品牌，出租率達(dá)98%。

  酒店：重慶尼依格羅酒店坐落于重慶國金中心高層，該酒店提供252個客房。由于位置卓越，成為城中盛事和慶典的集中地，年內(nèi)入住率達(dá)76%。

  上海會德豐國際廣場

  上海會德豐國際廣場位于浦西黃金地段，是樓高270米的地標(biāo)式摩天大樓，出租率達(dá)96%。

  ■ 發(fā)展物業(yè)

  如按應(yīng)占份額計入合營公司及聯(lián)營公司，年內(nèi)確認(rèn)入賬收入降至港幣148.06億元（涉及總樓面面積40萬平方米），其中一個原因是項目的推售時間。

  營業(yè)盈利降至港幣49.27億元，營業(yè)利潤保持穩(wěn)健，達(dá)33%。全年的應(yīng)占已簽約銷售額共人民幣199億元，超逾目標(biāo)11%。名列首十位的項目分布于四個城市，包括杭州、北京、上海和蘇州，貢獻接近67%的已簽約銷售額。發(fā)展物業(yè)土地儲備達(dá)350萬平方米。

  九龍倉2019年與2018年類別收入分析

  九龍倉2019年與2018年內(nèi)部收入分析

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  嘉里建設(shè)有限公司

  ■ 綜合業(yè)績

  該集團股東應(yīng)占溢利為 68.97 億港元，較2018年下跌 8%。

  該集團于2019年12月31日所持物業(yè)組合（以樓面面積計算），包括發(fā)展中物業(yè)共2,682萬平方呎、已落成之投資物業(yè)共1,447萬平方呎、酒店物業(yè)共467萬平方呎及持有作出售用途之物業(yè)共204萬平方呎。

  ■ 內(nèi)地物業(yè)

  內(nèi)地物業(yè)部錄得收入減少12%至117.39億港元，主要由于落成物業(yè)銷售收入下降18%。毛利亦減少8%至56.51億港元。

  ■ 投資物業(yè)

  報告期間內(nèi)，該集團內(nèi)地已落成投資物業(yè)貢獻的收入為36.36億港元，毛利為27.82億港元，收入及毛利分別按年減少1%及4%。

  于2019年12月31日，集團在內(nèi)地之公寓、商用及辦公室投資物業(yè)組合總樓面面積共840萬平方呎，其組合及相關(guān)出租率如下：

  ■ 中國內(nèi)地物業(yè)具體項目

  嘉里建設(shè)已開業(yè)項目出租率一覽

  上海--靜安嘉里中心

  位于上海南京路商業(yè)中心區(qū)，為集團內(nèi)地標(biāo)桿式綜合發(fā)展項目。集團分別持有此中心一期及二期項目之74.25%及51%權(quán)益。靜安嘉里中心匯集辦公室、服務(wù)公寓、商場及酒店，總樓面面積合共374萬平方呎。

  于2019年12月31日，辦公室面積97%及零售面積95%已租出。靜安香格里拉大酒店于年度內(nèi)的平均入住率為78%。

  上海--浦東嘉里城

  集團在上海浦東區(qū)持有綜合用途物業(yè)浦東嘉里城40.8%權(quán)益，包括辦公室、服務(wù)式公寓、商場及酒店。于2019年12月31日，零售及辦公室面積分別租出94%及98%，服務(wù)式公寓之出租率則為82%。上海浦東嘉里大酒店于年內(nèi)之平均入住率為74%。 

  北京嘉里中心

  北京嘉里中心位于CBD核心地帶，包括優(yōu)質(zhì)辦公室、服務(wù)式公寓、購物中心及北京嘉里大酒店，集團持有71.25%的權(quán)益。于2019年12月31日，零售面積的出租率為94%，辦公室面積出租率98%，服務(wù)式公寓亦已租出92%，北京嘉里大酒店于年內(nèi)的平均入住率為86%。

  杭州嘉里中心

  杭州嘉里中心位于延安路與慶春路交匯處，毗鄰西湖。此項綜合用途物業(yè)包括甲級辦公室、優(yōu)質(zhì)公寓、零售商場及豪華酒店，總樓面面積共220萬平方呎。于2019年12月31日，辦公室大樓出租率為94%，零售面積出租率為94%。杭州城中香格里拉大酒店于年內(nèi)錄得平均入住率76%。集團持有該項目75%股權(quán)。

  深圳嘉里建設(shè)廣場

  集團全資擁有，深圳嘉里建設(shè)廣場共有三幢甲級辦公室大樓，位于深圳福田商業(yè)中心區(qū)，連接廣深港客運高速鐵路福田站。于2019年12月31日，項目出租率為92%。

  天津嘉里中心

  天津嘉里中心位處河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|岸商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，交通網(wǎng)絡(luò)便捷。集團占此綜合發(fā)展項目49%權(quán)益。第一期包括優(yōu)質(zhì)住宅、商場及酒店，總樓面面積約360萬平方呎。第二期發(fā)展規(guī)劃仍有待審批。于2019年12月31日，商場嘉里匯已租出82%。天津香格里拉大酒店于年內(nèi)之平均入住率為72%。

  沈陽嘉里中心

  沈陽嘉里中心于2019年12月31日辦公室大樓開幕后，出租率增加至51%，商場出租率為88%。沈陽香格里拉大酒店于年內(nèi)錄得平均入住率67%。集團持有該項目之60%權(quán)益。

  濟南祥恒廣場

  濟南祥恒廣場于2019年12月31日，辦公室面積已租出84%，商場部分則租出97%。濟南香格里拉大酒店于年內(nèi)之平均入住率為69%。集團占此項目55%權(quán)益。

  ■ 物業(yè)銷售

  報告期間內(nèi)，集團于內(nèi)地已落成物業(yè)之銷售錄得收入61.50億港元，主要來自杭州云荷廷、沈陽雅頌大苑、南京金陵雅頌居、杭州逸廬及秦皇島海碧臺之確認(rèn)銷售，毛利21.08億港元。

  ■ 發(fā)展中物業(yè)

  嘉里建設(shè)發(fā)展中項目一覽