隨著增量向存量的過渡、土地政策的收緊、品牌戰(zhàn)略的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體進入了轉(zhuǎn)型周期內(nèi)。在變革和再出發(fā)的基調(diào)下，一方面產(chǎn)業(yè)鏈上的各方力量都表現(xiàn)出了明顯的觀望態(tài)度；另一方面，異業(yè)入侵者在技術(shù)與金融上的創(chuàng)新異常活躍。新態(tài)勢下，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心更新了中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)報告的數(shù)據(jù)體系，增加了商業(yè)創(chuàng)新版塊，希望與行業(yè)一道，持續(xù)關(guān)注并推動行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展。

　　行業(yè)指數(shù)及各城市指數(shù)系列研究將持續(xù)推送，敬請關(guān)注。

　　一、概述

　　2018年第二季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回落至122.6，下降5點，環(huán)比下跌3.9%，同比下跌1.4%，增量市場顯著放緩。

　　從本季度二級指數(shù)表現(xiàn)來看，宏觀經(jīng)濟指數(shù)、零售商信心指數(shù)均出現(xiàn)了同比增長，宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中向好，消費環(huán)境利好，零售商開店速度加快。商用土地指數(shù)和商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)同比均出現(xiàn)了較大幅度的下跌。商用土地市場自一季度回暖后環(huán)比下降10.9%；商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)基本與一季度持平，周期性增長不足，增量市場萎縮勢頭初現(xiàn)。

　　二、中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)

　　中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)　　

　　穩(wěn)中有進，消費力量增長強勁成為亮點

　　2018年第二季度，中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)為142.5，同比上漲6.6%，環(huán)比下降1.8%。GDP同比增速6.7%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重54.3%，比第二產(chǎn)業(yè)高出13.9個百分點；比上年同期增長7.6%，比第二產(chǎn)業(yè)增速高出1.5個百分點，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　第二季度，消費增長勢頭強勁，社會消費品零售總額同比增長3.7%。消費仍是經(jīng)濟增長的第一驅(qū)動力，對經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)性作用進一步增強，上半年最終消費性支出對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)達(dá)到78.5%，同比提高14.2個百分點。消費力量增長強勁，線上線下共同演進。上半年全國網(wǎng)上零售額40810億元，同比增長30.1%，實物商品網(wǎng)上零售額占社會零售總額比重達(dá)到17.4%，同比提高3.6個百分點，其中農(nóng)村地區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)銷售成為亮點。便利店、超市、百貨店等實體業(yè)態(tài)增速加快，便利店、超市、百貨店上半年的銷售額同比分別增長7.6%、4.5%和1.6%，增速分別加快0.4、0.6和0.3個百分點。強勁的消費力量為商業(yè)地產(chǎn)的繁榮打下了良好的市場基礎(chǔ)。

　　中國商用土地指數(shù)

　　商用土地量跌價升

　　2018年第二季度，中國商用土地指數(shù)106.4，下降13點，環(huán)比下降10.9%，同比下降7.9%。商業(yè)用地成交占比、商業(yè)用地成交流拍比、商業(yè)及住宅用地樓板價比三大指標(biāo)均有所回落，反映了“去庫存”基調(diào)下開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)積極性的回落。二季度，商用土地供應(yīng)表現(xiàn)為量跌價升，成交量環(huán)比下降14%，樓面價微漲0.7%，溢價率環(huán)比實現(xiàn)106.5%的大幅增長，沈陽、杭州帶動作用明顯。

　　一線城市商業(yè)用地成交量均不足10宗，在供應(yīng)量緊縮的情況下本季度仍有北京、深圳的兩宗商業(yè)用地流拍，體現(xiàn)了開發(fā)商拿地時越發(fā)謹(jǐn)慎的態(tài)度。從商用土地與住宅土地的樓面價及溢價率比值來看，受住宅“限價房新政”等政策影響，一線城市投資者對商業(yè)用地有所傾斜，市場呈現(xiàn)升溫態(tài)勢。

　　新一線城市中，杭州、重慶土地總成交量位居前兩位，成都商用土地成交量位居第一。杭州市土地?zé)岫炔粶p，高溢價地塊頻出，商用土地溢價率較上季度大幅提升，高達(dá)111.1%，成為長三角土地市場最熱的城市。其中恒隆地產(chǎn)以107億競得杭州中心地塊，此地塊的后續(xù)規(guī)劃開發(fā)值得關(guān)注。

　　二三線城市仍是全國商用土地成交主力，石家莊、揚州、濟南、哈爾濱、常州、南通位列商用土地成交量前五名，占二三線城市總成交量的38.1%。二線及三線城市商業(yè)用地溢價率均有所提升，超過住宅土地溢價率的增長幅度；溢價率超過50%的交易異常土地占比不足5%，土地市場在理性態(tài)勢中平穩(wěn)增長。