新政過(guò)去一年多，廣州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)生了怎樣的變化？近日，合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布《2018上半年廣州商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)與展望》，詳細(xì)解讀廣州商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)。

　　上半年寫(xiě)字樓成交總量超越公寓，公寓及商鋪供求同比均大降

　　從半年度數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，新增供應(yīng)方面，僅寫(xiě)字樓供應(yīng)同比環(huán)比都有所增長(zhǎng)，而公寓及商鋪的新增供應(yīng)都呈現(xiàn)大幅削減，其中公寓供應(yīng)減少超三成，商鋪供應(yīng)減幅更是高達(dá)五成，表明在去年330新政影響之下，不少項(xiàng)目尚未有應(yīng)對(duì)的產(chǎn)品推出市場(chǎng)，尤其是新政之后報(bào)建的項(xiàng)目最小分割單元不得低于300平方米。成交方面，寫(xiě)字樓成交面積超過(guò)公寓，一改新政前公寓成交水平遙遙領(lǐng)先的局面，公寓及商鋪成交同比降幅明顯，新政對(duì)公寓及商鋪成交的影響繼續(xù)蔓延。

　　上半年商業(yè)土地市場(chǎng)分析

　　2018年上半年商業(yè)用地成交117萬(wàn)㎡，同比大致持平。天河、南沙為商業(yè)土地市場(chǎng)成交主力，占比超65%。2018年上半年所出讓的純商業(yè)性質(zhì)土地，仍延續(xù)此前針對(duì)商業(yè)用地定向出讓的特色。全部用地均指向明確，出讓條件與相關(guān)產(chǎn)業(yè)屬性相捆綁，以符合各區(qū)域板塊的發(fā)展戰(zhàn)略及功能定位；定向出讓的前提下，上半年各地塊均以底價(jià)成交；商業(yè)地塊基本要求自持比例，其中科學(xué)城、琶洲地塊自持比例高達(dá)70%；天河區(qū)、南沙區(qū)稍低。上半年商業(yè)用地所捆綁的產(chǎn)業(yè)除較傳統(tǒng)的金融業(yè)外，“IAB”（新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥）相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局亦得以體現(xiàn)，尤其在琶洲、智慧城、慶盛等板塊。

　　合富輝煌（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌先生指出,商務(wù)地塊在競(jìng)拍之前就已因應(yīng)地塊所在板塊有整體規(guī)劃定位，進(jìn)行準(zhǔn)入門(mén)檻及產(chǎn)業(yè)引入等相關(guān)條件細(xì)化，起到筑巢引鳳作用，吸引更多相關(guān)企業(yè)及人才進(jìn)駐，利于各片區(qū)日后產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及聚集效應(yīng)的形成。

　　上半年商鋪市場(chǎng)走勢(shì)分析

　　【年度成交】成交量回落幅度較大，整體市況較為萎靡；低價(jià)大手交易拉低均價(jià)合富大數(shù)據(jù)顯示，全市上半年商鋪成交量為20萬(wàn)㎡，同比下降23%，環(huán)比下降37%；成交多由大手交易支撐，散簽成交量偏低，整體市場(chǎng)較為萎靡；成交價(jià)格：22589元/㎡，同比下降21%，環(huán)比下降10%；若干5000元級(jí)別的大手交易使整體價(jià)格偏低。

　　【板塊供求】魚(yú)珠等板塊商務(wù)樓底商帶動(dòng)供應(yīng)，荔城社區(qū)商業(yè)居板塊成交之首魚(yú)珠板塊整棟商務(wù)供應(yīng)帶動(dòng)底層商鋪供應(yīng)，例如寫(xiě)字樓供應(yīng)大戶保利魚(yú)珠港，整棟辦公樓供應(yīng)同時(shí)帶來(lái)了底層商鋪的供應(yīng)，番禺華南板塊亦同屬類似情況；此外南沙金洲及增城等區(qū)域板塊商鋪供應(yīng)主要來(lái)自住宅底商。

　　上半年商鋪成交前五板塊多由住宅底商或商務(wù)樓底商大手交易拉動(dòng)，如較多住宅樓盤(pán)扎堆的增城區(qū)就有荔城及中新鎮(zhèn)的住宅社區(qū)型商業(yè)大手成交；而科學(xué)城及市橋板塊則由寫(xiě)字樓整棟交易帶來(lái)底商成交。

　　【成交特征趨勢(shì)】寫(xiě)字樓底商及社區(qū)商業(yè)大手交易成主導(dǎo)新政影響下，商鋪市場(chǎng)同樣日漸向整售為主的模式過(guò)渡，上半年成交量已占據(jù)市場(chǎng)約50%份額；上半年商鋪大單銷(xiāo)售分三種模式：一、寫(xiě)字樓裙商與塔樓一起進(jìn)行整售(祈福集團(tuán)中心、南沙水岸廣場(chǎng)）；二、購(gòu)物中心型整售（捷登都會(huì)、網(wǎng)羽商業(yè)廣場(chǎng)）；三、住宅社區(qū)型商業(yè)（花都時(shí)代康橋及數(shù)個(gè)增城區(qū)項(xiàng)目），內(nèi)部交易為主，單價(jià)僅5000元/㎡左右。

　　【市場(chǎng)特征趨勢(shì)】上半年開(kāi)業(yè)商場(chǎng)各具特色，差異化多元化成趨勢(shì)

　　上半年新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)主要集中中心區(qū)域板塊，其中最受矚目當(dāng)數(shù)位于珠江新城的K11;不少新開(kāi)項(xiàng)目為所在片區(qū)的“首個(gè)”或“之最”項(xiàng)目，如首個(gè)博物館零售概念店、琶洲體量最大的已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心等；開(kāi)業(yè)項(xiàng)目差異化定位趨勢(shì)明顯，兒童主題、人文藝術(shù)、家居及時(shí)尚休閑等各具特色；值得一提的是除了傳統(tǒng)大型商場(chǎng)，社區(qū)型商業(yè)，商務(wù)綜合體商業(yè)部分如基盛萬(wàn)科里、諾德天街也有亮相。

　　商鋪市場(chǎng)總結(jié)與展望

　　合富輝煌（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌先生指出，過(guò)往商鋪市場(chǎng)以個(gè)人投資者居多，散售為主，新政的出臺(tái)給整個(gè)商鋪市場(chǎng)帶來(lái)了較大變化，整個(gè)市場(chǎng)成交以大手交易為主導(dǎo)。去年以來(lái)尤其是330新政之后，商鋪整售概念及模式在市場(chǎng)上開(kāi)始廣泛呈現(xiàn)，一方面，整售較好地解決了最小報(bào)建面積300平米的限制，而且商鋪整售更有利后期的整體運(yùn)營(yíng)招商等工作的開(kāi)展；另一方面，去年以來(lái)寫(xiě)字樓的整棟成交頻現(xiàn)，從而拉動(dòng)了這類商務(wù)底商的成交，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)。