新政過去一年多，廣州商業(yè)市場發(fā)生了怎樣的變化？近日，合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布《2018上半年廣州商業(yè)市場總結(jié)與展望》，詳細解讀廣州商業(yè)市場現(xiàn)狀與趨勢。

　　上半年寫字樓成交總量超越公寓，公寓及商鋪供求同比均大降

　　從半年度數(shù)據(jù)對比來看，新增供應(yīng)方面，僅寫字樓供應(yīng)同比環(huán)比都有所增長，而公寓及商鋪的新增供應(yīng)都呈現(xiàn)大幅削減，其中公寓供應(yīng)減少超三成，商鋪供應(yīng)減幅更是高達五成，表明在去年330新政影響之下，不少項目尚未有應(yīng)對的產(chǎn)品推出市場，尤其是新政之后報建的項目最小分割單元不得低于300平方米。成交方面，寫字樓成交面積超過公寓，一改新政前公寓成交水平遙遙領(lǐng)先的局面，公寓及商鋪成交同比降幅明顯，新政對公寓及商鋪成交的影響繼續(xù)蔓延。

　　上半年商業(yè)土地市場分析

　　2018年上半年商業(yè)用地成交117萬㎡，同比大致持平。天河、南沙為商業(yè)土地市場成交主力，占比超65%。2018年上半年所出讓的純商業(yè)性質(zhì)土地，仍延續(xù)此前針對商業(yè)用地定向出讓的特色。全部用地均指向明確，出讓條件與相關(guān)產(chǎn)業(yè)屬性相捆綁，以符合各區(qū)域板塊的發(fā)展戰(zhàn)略及功能定位；定向出讓的前提下，上半年各地塊均以底價成交；商業(yè)地塊基本要求自持比例，其中科學(xué)城、琶洲地塊自持比例高達70%；天河區(qū)、南沙區(qū)稍低。上半年商業(yè)用地所捆綁的產(chǎn)業(yè)除較傳統(tǒng)的金融業(yè)外，“IAB”（新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥）相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局亦得以體現(xiàn)，尤其在琶洲、智慧城、慶盛等板塊。

　　合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌先生指出,商務(wù)地塊在競拍之前就已因應(yīng)地塊所在板塊有整體規(guī)劃定位，進行準入門檻及產(chǎn)業(yè)引入等相關(guān)條件細化，起到筑巢引鳳作用，吸引更多相關(guān)企業(yè)及人才進駐，利于各片區(qū)日后產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及聚集效應(yīng)的形成。

　　上半年商鋪市場走勢分析

　　【年度成交】成交量回落幅度較大，整體市況較為萎靡；低價大手交易拉低均價合富大數(shù)據(jù)顯示，全市上半年商鋪成交量為20萬㎡，同比下降23%，環(huán)比下降37%；成交多由大手交易支撐，散簽成交量偏低，整體市場較為萎靡；成交價格：22589元/㎡，同比下降21%，環(huán)比下降10%；若干5000元級別的大手交易使整體價格偏低。

　　【板塊供求】魚珠等板塊商務(wù)樓底商帶動供應(yīng)，荔城社區(qū)商業(yè)居板塊成交之首魚珠板塊整棟商務(wù)供應(yīng)帶動底層商鋪供應(yīng)，例如寫字樓供應(yīng)大戶保利魚珠港，整棟辦公樓供應(yīng)同時帶來了底層商鋪的供應(yīng)，番禺華南板塊亦同屬類似情況；此外南沙金洲及增城等區(qū)域板塊商鋪供應(yīng)主要來自住宅底商。

　　上半年商鋪成交前五板塊多由住宅底商或商務(wù)樓底商大手交易拉動，如較多住宅樓盤扎堆的增城區(qū)就有荔城及中新鎮(zhèn)的住宅社區(qū)型商業(yè)大手成交；而科學(xué)城及市橋板塊則由寫字樓整棟交易帶來底商成交。

　　【成交特征趨勢】寫字樓底商及社區(qū)商業(yè)大手交易成主導(dǎo)新政影響下，商鋪市場同樣日漸向整售為主的模式過渡，上半年成交量已占據(jù)市場約50%份額；上半年商鋪大單銷售分三種模式：一、寫字樓裙商與塔樓一起進行整售(祈福集團中心、南沙水岸廣場）；二、購物中心型整售（捷登都會、網(wǎng)羽商業(yè)廣場）；三、住宅社區(qū)型商業(yè)（花都時代康橋及數(shù)個增城區(qū)項目），內(nèi)部交易為主，單價僅5000元/㎡左右。

　　【市場特征趨勢】上半年開業(yè)商場各具特色，差異化多元化成趨勢

　　上半年新開業(yè)的商場主要集中中心區(qū)域板塊，其中最受矚目當數(shù)位于珠江新城的K11;不少新開項目為所在片區(qū)的“首個”或“之最”項目，如首個博物館零售概念店、琶洲體量最大的已開業(yè)購物中心等；開業(yè)項目差異化定位趨勢明顯，兒童主題、人文藝術(shù)、家居及時尚休閑等各具特色；值得一提的是除了傳統(tǒng)大型商場，社區(qū)型商業(yè)，商務(wù)綜合體商業(yè)部分如基盛萬科里、諾德天街也有亮相。

　　商鋪市場總結(jié)與展望

　　合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌先生指出，過往商鋪市場以個人投資者居多，散售為主，新政的出臺給整個商鋪市場帶來了較大變化，整個市場成交以大手交易為主導(dǎo)。去年以來尤其是330新政之后，商鋪整售概念及模式在市場上開始廣泛呈現(xiàn)，一方面，整售較好地解決了最小報建面積300平米的限制，而且商鋪整售更有利后期的整體運營招商等工作的開展；另一方面，去年以來寫字樓的整棟成交頻現(xiàn)，從而拉動了這類商務(wù)底商的成交，預(yù)計這種趨勢將會延續(xù)。