眾所周知，選址是餐飲企業(yè)成功關(guān)鍵的因素，業(yè)內(nèi)有句名言：“門(mén)店最重要的是什么，第一是選址，第二是選址，第三還是選址”，成功的選址系統(tǒng)是餐飲企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

　　但受專(zhuān)業(yè)及經(jīng)驗(yàn)限制，國(guó)內(nèi)餐企在選址的成功率上一直不高，原因在于多數(shù)餐廳在選址是有自己解不開(kāi)的困惑。

　　一、餐企選址時(shí)的困惑

　　1.選址憑感覺(jué)，沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)非常大

　　這種情況常出現(xiàn)在中小型餐飲門(mén)店，餐飲老板憑多年經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)來(lái)判斷店址，往往說(shuō)不清楚道不明白，成敗多歸咎風(fēng)水問(wèn)題，說(shuō)起自身選址經(jīng)驗(yàn)，多半是有緣或有感覺(jué)，沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)非常大。

　　2.成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預(yù)測(cè)，導(dǎo)致決策失敗

　　這種情況多出現(xiàn)在一些已經(jīng)有了一些選址標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)，也注重有策略選址，占據(jù)有利位置的餐飲老板身上。

　　他們往往是一間旺鋪吃三代，很少轉(zhuǎn)手，而成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時(shí)如不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)投資收益，租金成本高于本行業(yè)利潤(rùn)率，將導(dǎo)致門(mén)店經(jīng)營(yíng)失敗。

　　另有一種類(lèi)型，某些連鎖企業(yè)為了降低成本或避開(kāi)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“農(nóng)村包圍城市”策略，選擇次商圈進(jìn)行布點(diǎn)，也常因不能科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)商圈成熟時(shí)機(jī)而淪為填坑或?yàn)槿俗骷薜南聢?chǎng)。

　　3.缺少系統(tǒng)和規(guī)范，選址成為擴(kuò)張時(shí)最大難題

　　第三種情況則是由于沒(méi)有建立和完善選址標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，缺少組織和系統(tǒng)，一旦批量開(kāi)店選址，人員分身乏術(shù)，找不到想要店址，擴(kuò)張計(jì)劃不得不一再延遲，選址最終成為擴(kuò)張戰(zhàn)略最大阻礙。

　　二、選址的參考

　　以上談到的企業(yè)選址困惑主要都源于缺少科學(xué)、完備的選址標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)，如何構(gòu)建成功的選址系統(tǒng)就成了連鎖企業(yè)成功的秘訣，跨國(guó)餐飲巨頭麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克等經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，在選址時(shí)都形成了一套十分科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址系統(tǒng)，對(duì)城市、建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買(mǎi)力等都做出定量分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行商圈分析及開(kāi)店測(cè)算，因此選址成功率非常高，其經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。

　　1.明確定位是最重要的

　　肯德基、麥當(dāng)勞這樣的企業(yè)在進(jìn)入城市后，選址先從商圈的劃分與商圈的選擇開(kāi)始，然后進(jìn)行聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇，包括店門(mén)前人流量的測(cè)定，最后將這些信息輸入專(zhuān)用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以完成開(kāi)店盈虧測(cè)算，明確的知道在此地投資額不能超過(guò)多少，超過(guò)多少這家店就不能開(kāi)。

　　他們最先要考慮的是針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群，美式快餐經(jīng)營(yíng)定位于年輕人人、兒童和家庭成員，所以選點(diǎn)必須在這些人出沒(méi)的地方或繁華鬧市人潮涌動(dòng)之所。

　　早年的肯德基以家庭成員為主要目標(biāo)消費(fèi)者，推廣的重點(diǎn)也是較容易接受外來(lái)文化、新鮮事物的青少年；隨著消費(fèi)者年齡的增長(zhǎng)，肯德基開(kāi)始轉(zhuǎn)化思維，開(kāi)始選擇年輕人休閑為主的商圈。

　　2.標(biāo)準(zhǔn)和流程需要注意

　　不難發(fā)現(xiàn)，這些美式快餐無(wú)一例外都講究醒目，要么設(shè)點(diǎn)一定要在一樓或二樓的臨街店堂，要有透明落地玻璃窗，要么就在臨街的位置打上大大的廣告牌，從而讓路上行人感到他們的文化氛圍。

　　而且美式快餐在選址上有著嚴(yán)格的要求與標(biāo)準(zhǔn)，比如麥當(dāng)勞的選址就精確到“米”，方法有“數(shù)燈泡”、“步量”等，盡量讓人們最需要時(shí)容易找到它們。

　　麥當(dāng)勞的研究表明，顧客來(lái)麥當(dāng)勞就餐的決定，其中70%是一時(shí)沖動(dòng)，所以麥當(dāng)勞選擇的餐廳地點(diǎn)盡可能方便顧客的光臨。

　　三、實(shí)際運(yùn)用

　　跨國(guó)連鎖巨頭們用數(shù)十年形成了一套十分科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展起到重要作用，我們的企業(yè)可不可能快速形成自己一套系統(tǒng)的方法呢？

　　1、 商業(yè)模式選型及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者及業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，以確定本企業(yè)商業(yè)模式選型，對(duì)消費(fèi)者行為方式的分析，有助于確定選址定位，同時(shí)可采取問(wèn)卷調(diào)查、專(zhuān)家訪談、數(shù)據(jù)收集等方式總結(jié)沉淀企業(yè)（加盟商/經(jīng)銷(xiāo)商）以往選址成功經(jīng)驗(yàn)，為選址提供準(zhǔn)確的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)支持。

　　2、建立選址理論模型

　　根據(jù)商業(yè)模式及現(xiàn)有選址理論推導(dǎo)，總結(jié)與概括出選址模型，明確選址信息收集約束條件，如簡(jiǎn)便性、成本、科學(xué)性等，確定模型的使用范圍，找出可以量化評(píng)價(jià)及成本較低的采用指標(biāo)體系及采集辦法，簡(jiǎn)化選址所需的數(shù)據(jù)。

　　3、確定要素指標(biāo)及權(quán)重

　　此步驟重點(diǎn)是通過(guò)商業(yè)模式應(yīng)用層次分析法確定關(guān)鍵要素及二級(jí)要素，建立選址模型，并應(yīng)用專(zhuān)家評(píng)分法，將定性分析轉(zhuǎn)化為定量分析，確定各個(gè)重素權(quán)重，分解重要維度為可操作化的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，就可開(kāi)發(fā)相應(yīng)的評(píng)估表，如商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件表、社區(qū)情況表、租賃評(píng)估表、綜合評(píng)估表等，以此建立數(shù)學(xué)模型及軟件模型。

　　4、基于WHAT－IF驗(yàn)證及指標(biāo)調(diào)整

　　此步驟重點(diǎn)是試用模型，建立選址檢驗(yàn)計(jì)劃及數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)實(shí)際測(cè)試，與歷史數(shù)據(jù)建立回歸方程，再通過(guò)軟件模型校正指標(biāo)效度，采用模擬計(jì)算的方法解決不同要素權(quán)重設(shè)計(jì)方案對(duì)選址總評(píng)的影響，形成使用的權(quán)重及參數(shù)調(diào)整表。

　　有了準(zhǔn)確的店址的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)重和一些成功案例，我們可以完善店址的評(píng)估工具表格，成為我們進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)店址評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化工具。

　　5、形成選址手冊(cè)及審核制度

　　此步驟重點(diǎn)是將選址評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化流程、規(guī)范及表單結(jié)合，將形成或升級(jí)選址手冊(cè)，成為選址標(biāo)準(zhǔn)化管理的基礎(chǔ)，強(qiáng)化總部控制，同時(shí)要求不斷收錄選址案例，提供不同區(qū)域選址人員經(jīng)驗(yàn)復(fù)制。感謝各位老板對(duì)美團(tuán)外賣(mài)袋鼠學(xué)院的支持！如果想了解更多外賣(mài)運(yùn)營(yíng)干貨技巧、餐飲外賣(mài)那些事，可以在微信搜索美團(tuán)外賣(mài)袋鼠學(xué)院關(guān)注公眾號(hào)，袋鼠君在微信后臺(tái)24小時(shí)為你解答。

　　6、流程執(zhí)行及選址數(shù)據(jù)庫(kù)完善

　　持續(xù)進(jìn)行執(zhí)行流程與檢查，根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)提前收集及更新選址所需數(shù)據(jù)，完善選址數(shù)據(jù)庫(kù)，在此基礎(chǔ)上可進(jìn)行選址軟件設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，不斷提高選址效率及準(zhǔn)確性，形成總部獨(dú)有的知識(shí)專(zhuān)利。

　　四、小結(jié)

　　餐飲企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如下圍棋，講究謀局布局，“一子落錯(cuò)，滿局皆輸”，要在選址布局上為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)打好基礎(chǔ)，同時(shí)現(xiàn)代成功連鎖企業(yè)選址思維已經(jīng)從傳統(tǒng)的“選址”過(guò)度到“搶址”。

　　所謂“搶址”是指在城市優(yōu)質(zhì)的店址處于相對(duì)稀缺的條件下，企業(yè)要想獲到好的店鋪位置，必須主動(dòng)提前對(duì)城市進(jìn)行全面布點(diǎn)分析，把優(yōu)質(zhì)的店址納入自己的監(jiān)控范圍之內(nèi)，隨時(shí)觀察，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)入，先發(fā)制人。

　　如何謀局布局，如何做好店址調(diào)研和儲(chǔ)備，用什么策略拿到想要的店面，這就要求企業(yè)的掌舵人著眼于大市場(chǎng)、大格局、大系統(tǒng)，及早建立科學(xué)的選址系統(tǒng)，掌握餐飲企業(yè)選址成功的密碼。