地下商業(yè)發(fā)展五大困境

　　廣州地下商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為何失敗多、成功少？王先慶認(rèn)為最大原因就在于無(wú)論是政府還是企業(yè)，都缺乏對(duì)地下商業(yè)的正確認(rèn)識(shí)，規(guī)劃建設(shè)中的“全球第一大地下商業(yè)群”，更充分顯示出廣州地下商業(yè)非理性擴(kuò)張的盲目性。綜合對(duì)各地下商場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果和業(yè)界專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)，新快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，除了因短期新增供應(yīng)量大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致項(xiàng)目招商難、生存難外，廣州的地下商業(yè)項(xiàng)目還普遍面臨以下五大困境：

　　產(chǎn)權(quán)不清晰令地下商業(yè)“先天不足”。廣州地下商業(yè)項(xiàng)目大多由人防工程或過(guò)街隧道改造而成，其開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)上只是“二房東”，向政府租下20年左右的經(jīng)營(yíng)權(quán)，再經(jīng)過(guò)包裝分租給商家，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“三房東”。這容易令項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)缺失，招商時(shí)“二房東”、“三房東”只求快，開(kāi)業(yè)后容易出問(wèn)題。還有些地下商業(yè)項(xiàng)目雖然有產(chǎn)權(quán)，但開(kāi)發(fā)商為求快速回籠資金，將產(chǎn)權(quán)散賣(mài)給小業(yè)主，令后期招商管理難統(tǒng)一，商場(chǎng)也難旺起來(lái)。

　　地下商場(chǎng)的空間展示不夠，光線(xiàn)不通透，視野不好，令人感覺(jué)壓抑，商鋪面積再大也難讓人感覺(jué)寬敞。尤其在商業(yè)動(dòng)線(xiàn)布局上，站在這個(gè)店鋪門(mén)口看不到遠(yuǎn)處有什么店，消費(fèi)者去其它商鋪購(gòu)物的動(dòng)機(jī)不大，客流、公共資源都很難共享，容易各自為政，所以大品牌都不愿意到地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理助理盛勇坦言：“我們一共有3000個(gè)鋪位，現(xiàn)在小鋪都租完了，但面積大一些的卻還空著，因?yàn)楹芏啻笃放粕碳叶疾惶�愿意入地下，大店特別難招租。”

　　受結(jié)構(gòu)影響，地下商場(chǎng)配送功能欠缺，排煙、排污、排水都不方便，業(yè)態(tài)有限，難實(shí)現(xiàn)多元化、立體化布局�；ǔ歉叩聟R總經(jīng)理雷曉琳坦承，因消防問(wèn)題，娛樂(lè)項(xiàng)目也很難進(jìn)入地下，餐飲店更不允許下到負(fù)三層�！斑M(jìn)負(fù)一層、負(fù)二層的餐飲店，也需有特別嚴(yán)格的煙道設(shè)計(jì)，所以招商并不易”。東方寶泰廣場(chǎng)的副總經(jīng)理盧廣也特別有感觸，項(xiàng)目定位經(jīng)歷過(guò)三次大調(diào)整，最后引進(jìn)吉之島等主力店才成功轉(zhuǎn)型，不過(guò)目前受限制更多的負(fù)三層商場(chǎng)，招商仍遇問(wèn)題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州已開(kāi)業(yè)的各地下商場(chǎng)中，負(fù)三層確實(shí)還沒(méi)有一個(gè)商場(chǎng)能真正做熱做旺。

　　困境4 租金、管理費(fèi)比地上項(xiàng)目高

　　與地上商業(yè)項(xiàng)目相比，地下項(xiàng)目雖然沒(méi)有了地價(jià)成本，但其工程造價(jià)比地上項(xiàng)目至少要高40%-50%。據(jù)了解，為滿(mǎn)足消防要求，地下商場(chǎng)裝修用的防火耐熱材料造價(jià)比地上項(xiàng)目高上三四成。而為收回投資，開(kāi)發(fā)商往往只能提高租金招租。據(jù)了解，廣州不少新的地上商場(chǎng)前期租金不到300元/平方米/月，但一些新地下商場(chǎng)的報(bào)價(jià)卻高達(dá)1000元/平方米/月。

　　另外，地下商場(chǎng)的通風(fēng)、采光全部都要用電，電費(fèi)遠(yuǎn)比地上商場(chǎng)高。所以地下商場(chǎng)的管理費(fèi)通常要50-70元/平方米/月，而普通商場(chǎng)鋪通常也就20-40元/平方米/月。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，地下商場(chǎng)較適合做主題商業(yè)，以中低端商品為主。但中低端品牌商家的經(jīng)營(yíng)能力有限，難以支付高額的租金和管理費(fèi)、電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)成本，令地下商場(chǎng)招商遇瓶頸。

　　困境5 地上難做招牌，市民找不著

　　對(duì)消費(fèi)者而言，雖然有些年輕人熱衷逛地下商場(chǎng)，但也有不少市民表示地下商場(chǎng)層高矮、通道窄，讓人感覺(jué)很壓抑，而且空氣不好，流行感冒盛行季節(jié)更不敢“入地”消費(fèi)。楚睿商業(yè)有限公司董事總經(jīng)理沈正印表示，廣州地下商場(chǎng)更多要依靠地鐵和地下通道的資源，畢竟從消費(fèi)心理看，市民能主動(dòng)“入地”消費(fèi)的不會(huì)太多，只有地鐵和地下通道才能帶來(lái)更多客流和商機(jī)。

　　如何能把人引入地下消費(fèi)，也是地下商場(chǎng)能否成功的關(guān)鍵，因此商家都希望多做些指示牌和戶(hù)外廣告加大商場(chǎng)知名度，拉動(dòng)人氣。盛勇無(wú)奈地說(shuō)：“地上的物業(yè)我們沒(méi)有份，城管又管得嚴(yán)，我們想在地上做點(diǎn)指示牌都很難。經(jīng)常有第一次來(lái)商場(chǎng)的商家或市民打電話(huà)咨詢(xún)我們商場(chǎng)的出入口在哪里，這簡(jiǎn)直成了地下商場(chǎng)的一大‘痛腳’了”。