隨著亞運(yùn)會(huì)的臨近，太古匯及萬(wàn)菱匯的開(kāi)業(yè)將對(duì)傳統(tǒng)的廣州第一大商圈天河城商圈帶來(lái)巨大的推動(dòng)作用。然而在珠江新城，商業(yè)地產(chǎn)的勢(shì)力也在暗潮涌動(dòng)，隨著吉之島簽約高德置地廣場(chǎng)，該商圈多個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)也加緊了入市步伐。兩大新老商圈勢(shì)均力敵。不少專(zhuān)家認(rèn)為，天河城商圈買(mǎi)的是當(dāng)今，珠江新城商圈賭的則是未來(lái)。

　　商圈現(xiàn)狀

　　天河城商圈

　　從1996年發(fā)展至今已近14年，圈內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有：

　　1.太古匯項(xiàng)目——建筑面積45萬(wàn)平方米，三座塔樓已進(jìn)入封頂階段，裙樓商業(yè)部分面積達(dá)11萬(wàn)平方米，招商工作正有序進(jìn)行，將在亞運(yùn)前投入使用；

　　2.萬(wàn)菱匯項(xiàng)目——工程已完成塔樓裝修，商場(chǎng)部分待確定招商對(duì)象后進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，將在亞運(yùn)前投入使用；

　　3.天河城——建筑面積16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米，是中國(guó)大陸最早和最成功的SHOPPING MALL，集購(gòu)物、游覽、美食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體；

　　4.正佳廣場(chǎng)——占地面積57000平方米，總投資40億元人民幣，以體驗(yàn)式主題購(gòu)物樂(lè)園為設(shè)計(jì)定位，是當(dāng)今中國(guó)最大的完全貫徹“體驗(yàn)式消費(fèi)”模式、集零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、旅游及商務(wù)于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心。

　　珠江新城商圈

　　政府?dāng)S200億元打造的“城市名片”，匯集了大量五星級(jí)酒店、高檔住宅、公寓、寫(xiě)字樓等，圈內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有：

　　1.高德置地廣場(chǎng)——92萬(wàn)平方米的總建筑面積超過(guò)東塔和西塔之和，分別以春、夏、秋、冬為空間主題景觀設(shè)計(jì)，分東、西兩區(qū)，西區(qū)（即一期）將定位為中高端國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心，針對(duì)年輕白領(lǐng)階層的時(shí)尚一族，涵蓋百貨、超市、電器、餐飲及各種品牌店，東區(qū)（即二期）將定位為國(guó)際高端購(gòu)物中心，針對(duì)成熟型高端消費(fèi)群，品牌格局將以國(guó)際一線(xiàn)品牌為主，二、三線(xiàn)品牌為輔；

　　2.獵德商業(yè)地塊——占地11.4 萬(wàn)平方米。根據(jù)富力、新鴻基、合景泰富三巨頭的規(guī)劃，獵德地塊將發(fā)展成為集五星級(jí)酒店、豪華服務(wù)式公寓、大型高檔購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓于一體的CBD都市綜合體項(xiàng)目，將聘請(qǐng)國(guó)外頂級(jí)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

　　3.珠江新城地下廣場(chǎng)——號(hào)稱(chēng)“全球最大地下空間”，由廣州新中軸建設(shè)有限公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，為地下1~3層，計(jì)劃亞運(yùn)前完工并交付使用。近期招標(biāo)的是地下商城建筑面積約15萬(wàn)平方米，定位為中高檔“臥倒型”購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)組合攬括了百貨、超市、電影院、餐飲、兒童公園等等，擬零售部分國(guó)際一線(xiàn)品牌占比超30%。

　　4.太陽(yáng)城廣場(chǎng)——位于珠江新城東部中心，地鐵五號(hào)線(xiàn)賽馬場(chǎng)站附近，廣百已簽約，計(jì)劃在年底開(kāi)業(yè)。

　　5.廣州國(guó)際金融中心(西塔)——商業(yè)面積5萬(wàn)平方米，目前進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)裝修階段，已經(jīng)引進(jìn)廣州友誼商店、四季酒店等高端品牌進(jìn)駐。

　　天河城“買(mǎi)當(dāng)今”珠江新城“賭未來(lái)”

　　謝逸楓：兩大商圈將呈現(xiàn)齊頭并進(jìn)的趨勢(shì)，誰(shuí)也代替不了誰(shuí)。未來(lái)10年廣州面臨“新舊”商圈競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。天河城商圈作為廣州城區(qū)中心最繁榮最旺盛的黃金商業(yè)圈，不僅是全市高端大型商家最集中區(qū)，且新的商業(yè)項(xiàng)目也在不斷出現(xiàn)，例如下半年有萬(wàn)菱匯和太古匯加入。當(dāng)然珠江新城作為新崛起商圈，隨著大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和高端大品牌商家越來(lái)越多，無(wú)疑會(huì)異軍突起，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ膊豢晒懒俊?

　　周峰：天河城商圈從1996年發(fā)展至今已近14年，即使停止向前發(fā)展，其地位仍高于珠江新城。珠江新城嚴(yán)格上說(shuō)并不算“商圈”，因其缺乏“龍頭”商廈，即使現(xiàn)在興建，要得到大多數(shù)市民認(rèn)同并愿意前往消費(fèi)，至少需要5~6年的時(shí)間。故可以判斷，未來(lái)10年內(nèi)，珠江新城的商業(yè)氛圍無(wú)法超越天河路商圈。

　　申格聯(lián)：高德置地廣場(chǎng)分別由大型商場(chǎng)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓、豪華酒店、公寓等多個(gè)板塊組成，其中商場(chǎng)Seasons Mall建筑面積超過(guò)17萬(wàn)平方米，是目前廣州目前最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但僅僅這艘航空母艦?zāi)芊駧��?dòng)珠江新城商圈異軍突起，有待時(shí)間檢驗(yàn)。一個(gè)商圈的成熟需要天時(shí)地利人和三個(gè)因素的配合。而珠江新城主要以政府辦公大樓、高級(jí)寫(xiě)字樓為主，周邊和區(qū)內(nèi)居住戶(hù)不多，僅靠區(qū)內(nèi)的消費(fèi)能力帶動(dòng)不了其繁榮；加上遇到后金融危機(jī)時(shí)期，借亞運(yùn)開(kāi)業(yè)也很難馬上帶來(lái)轟動(dòng)效應(yīng)。兩者PK，我相信天河城商圈會(huì)是贏家。

　　劉廣浩：天河城商圈將依然占優(yōu)。珠江新城商圈目前由于欠缺成熟的硬件配套，國(guó)際一線(xiàn)品牌進(jìn)駐數(shù)量的明顯不足，消費(fèi)氛圍不值一提，且區(qū)內(nèi)商場(chǎng)分散、連貫性差，無(wú)法形成一個(gè)有效的整體，未來(lái)三年內(nèi)難以挑戰(zhàn)天河城商圈。

　　關(guān)鍵詞1 交通

　　天河城：交通樞紐聚人氣

　　珠江新城：未來(lái)更勝一籌

　　申格聯(lián)：從交通來(lái)看，天河城商圈是廣州市東西橫貫的交通樞紐，聚公交、地鐵、BRT優(yōu)勢(shì)和體育中心的“財(cái)氣簸箕”優(yōu)勢(shì)。珠江新城目前則是交通脈氣不暢，以后更是阻滯更多。廣州把珠江作為城市發(fā)展的重要依托不夠科學(xué)，應(yīng)該把白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)作為城市發(fā)展的原動(dòng)力和依托才有利于城市形象的塑造和城市新型商業(yè)態(tài)勢(shì)——空港經(jīng)濟(jì)的打造。

　　朱輝：目前看天河城商圈的交通更為成熟，珠江新城有很多都在做工地，很多斷頭路還沒(méi)有打通。但未來(lái)看，珠江新城的地下交通會(huì)更勝一籌。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃，這里有環(huán)形交通捷運(yùn)系統(tǒng)，還有地鐵三號(hào)和五號(hào)線(xiàn)。而天河城商圈只有雙地鐵。但由于珠江新城的道路規(guī)劃在先，后來(lái)增加了不少城中村改造的商業(yè)項(xiàng)目，這些都將給其地面交通帶來(lái)不小的壓力。

　　周峰：天河城周邊擁有兩條地鐵線(xiàn)的交匯點(diǎn)（體育西路站），同時(shí)有BRT快速公交線(xiàn)路及20余條普通公交線(xiàn)路，全市各區(qū)域的客流，最多只需要轉(zhuǎn)一趟地鐵或公交，皆能到達(dá)該商圈。而珠江新城目前雖也有地鐵3、5號(hào)線(xiàn)途徑，但只覆蓋整個(gè)板塊的西部和南部，中部和東部也只有少數(shù)幾條公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，覆蓋面明顯不足。

　　關(guān)鍵詞2 配套

　　天河城：十分成熟但多舊樓

　　珠江新城：高檔盤(pán)多前景好

　　周峰：天河城周邊的六運(yùn)小區(qū)、體育西小區(qū)、體育東小區(qū)等“年齡”皆在20年以上，附近除了大型商場(chǎng)外，其他如銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、肉菜市場(chǎng)、酒店等俱全。而珠江新城雖然也有郵局、銀行、酒店、食肆等配套，但以金融辦公和高檔住宅區(qū)為主流的CBD定位過(guò)高，導(dǎo)致肉菜市場(chǎng)缺乏，原有的冼村市場(chǎng)也將被拆除，醫(yī)療方面也僅有一間婦幼醫(yī)院，而學(xué)校配套更是嚴(yán)重不足。

　　朱輝：生活配套上，珠江新城肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于天河城商圈，因?yàn)楹笳咧苓叧�了六運(yùn)小區(qū)之外，基本上沒(méi)有大型住宅小區(qū)，而六運(yùn)小區(qū)也只能算得上一個(gè)中低檔樓盤(pán)。且珠江新城目前正處于大力開(kāi)發(fā)階段，不僅擁有大量的住宅，還有很多寫(xiě)字樓、酒店以及銀行等，更有前景。

　　關(guān)鍵詞3 人流

　　天河城：長(zhǎng)假日均達(dá)80萬(wàn)人次

　　珠江新城：CBD尚缺人氣支撐

　　周峰：目前天河城廣場(chǎng)的日均人流量是35萬(wàn)人次，長(zhǎng)假期時(shí)依靠地鐵等交通工具帶動(dòng)的日均人流量可達(dá)80萬(wàn)人次，整個(gè)商圈的日均人流量至少有50萬(wàn)人次。而珠江新城即使在長(zhǎng)假里，日均人流量也只有25萬(wàn)人次，短期內(nèi)無(wú)法跟天河城比擬。

　　謝逸楓：珠江新城商圈雖是未來(lái)廣州CBD國(guó)際金融商務(wù)區(qū)，但由于前期規(guī)劃的失誤，導(dǎo)致交通網(wǎng)絡(luò)比較復(fù)雜狹窄，因此盡管經(jīng)過(guò)了10多年的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，基本商業(yè)格局和CBD金融商務(wù)區(qū)已具雛形，但區(qū)域內(nèi)部缺乏商業(yè)配套以及相應(yīng)的人流支撐。

　　朱輝：目前一提到逛街肯定首先想到的是天河城以及正佳。但未來(lái)五年就未必了，珠江新城正處于商業(yè)的培育期，隨著板塊的住宅、寫(xiě)字樓的成熟，今后消費(fèi)習(xí)慣會(huì)有所轉(zhuǎn)移。尤其是居住在珠江新城的業(yè)主和在珠江新城工作的白領(lǐng)，避遠(yuǎn)就近是肯定的。

　　關(guān)鍵詞4 商家

　　天河城：太古萬(wàn)菱加入如虎添翼

　　珠江新城：面積大但發(fā)展不平衡

　　朱輝：目前天河城商圈勢(shì)力比較大，包括了老牌的天河城、正佳廣場(chǎng)，馬上還有太古匯、萬(wàn)菱匯加入，如虎添翼。但珠江新城也不可小看，包括了商業(yè)面積達(dá)8.7萬(wàn)平米的太陽(yáng)城廣場(chǎng)、15萬(wàn)平米的珠江新城中央地下商業(yè)廣場(chǎng)、17萬(wàn)平方米的高德置地四季Mall，4萬(wàn)平米的興盛路步行街商鋪、10多萬(wàn)平方米的獵德地塊，再加上在建的近200萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓和酒店群，及西塔之類(lèi)的獨(dú)立建筑體45萬(wàn)平方米中不少的商鋪。雖然還未成型，但已經(jīng)以其獨(dú)特魅力吸引了各方的關(guān)注和投資。

　　周峰：目前天河路沿線(xiàn)有天河城百貨、正佳友誼商店、中怡廣百等幾家大型百貨公司，集合了數(shù)百個(gè)高檔品牌在內(nèi)，定位高端路線(xiàn)，同時(shí)又有維多利百貨等中高檔品牌作輔助，商業(yè)氛圍已日漸成熟。未來(lái)太古匯及京光廣場(chǎng)加入后，該商圈將從原來(lái)體育中心西南部延展到天河?xùn)|一帶。而珠江新城雖定位為CBD，其面積是天河路商圈的三倍有多，但東、西兩片區(qū)存在明顯的發(fā)展差距，暫時(shí)還未有一到兩個(gè)規(guī)模相對(duì)較大的商場(chǎng)能在該板塊起引領(lǐng)作用。