研討主題三：08奧運(yùn)及09年后的北京酒店業(yè)

    研討嘉賓：呂裕國(副總經(jīng)理—北京東方君悅大酒店)；辛濤(總經(jīng)理—北京國貿(mào)飯店)；張京文(董事兼副總經(jīng)理—北京香格里拉飯店)；

    2008年的北京奧運(yùn)會(huì)對中國的作用，不僅是帶動(dòng)北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是促進(jìn)全國旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)好機(jī)遇。這項(xiàng)全球注目的盛事將會(huì)吸引來自世界各地眾多的參觀者和游客到中國來，這就給酒店行業(yè)的發(fā)展帶來極大的促進(jìn)作用。據(jù)《北京奧運(yùn)旅游行動(dòng)規(guī)劃》的預(yù)測：2008年，北京入境旅游者將達(dá)到440萬人次，外省市來京旅游者將達(dá)到1億人次。08奧運(yùn)及09年后的北京酒店業(yè)發(fā)展如下：

    一、酒店開發(fā)項(xiàng)目顯著增加

    伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢增長，2008年奧運(yùn)會(huì)掀起了北京地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。在此輪開發(fā)熱潮中，許多開發(fā)項(xiàng)目是包含酒店在內(nèi)的大型地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)浩華管理公司的統(tǒng)計(jì)，有超過70個(gè)的酒店項(xiàng)目正在規(guī)劃或者建設(shè)階段，其中40多個(gè)酒店項(xiàng)目被確認(rèn)順利開發(fā)的可能性較大，而其中又有許多酒店會(huì)在奧運(yùn)會(huì)開幕前開業(yè)。

    二、目前供需基本平衡

    根據(jù)奧組委的要求，到2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)星級酒店應(yīng)達(dá)到800家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到13萬間。2007年，北京有超過4500間客房總量作為新增供給進(jìn)入市場，2008年該供給量預(yù)計(jì)為7，000間。而截至目前，北京已經(jīng)擁有853家星級酒店，客房數(shù)量已達(dá)到17萬余間，從靜態(tài)角度來看，北京的酒店業(yè)市場已經(jīng)達(dá)到奧運(yùn)的接待要求，供需總量基本平衡。從動(dòng)態(tài)的角度分析，強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長推動(dòng)的商務(wù)活動(dòng)和旅游是北京酒店市場未來增長的主要原因，特別是新興的會(huì)議、展覽、獎(jiǎng)勵(lì)旅游預(yù)計(jì)將接替奧運(yùn)成為酒店業(yè)的主要需求來源。同時(shí)加速的基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)將在長期內(nèi)支持旅游業(yè)的增長。北京將不會(huì)導(dǎo)致雅典、悉尼、亞特蘭大、巴塞羅那各地高檔酒店都在奧運(yùn)會(huì)后兩三年出現(xiàn)大面積空置現(xiàn)象。

    三、結(jié)構(gòu)性不平衡或在奧運(yùn)后顯現(xiàn)

    北京現(xiàn)有的853家星級酒店中五星56家,四星133家，三星265家,二星340家,一星59家�，F(xiàn)有的56家五星級酒店中23家屬于新建酒店，新建酒店的增長速度達(dá)到41%;四星級酒店新建16家，增長11%;新增三星級酒店數(shù)增長1.3%。由此可見，五星級酒店市場的增量遠(yuǎn)超過酒店市場的平均增量，可以預(yù)計(jì)的是，隨著奧運(yùn)會(huì)后國際游客的減少，五星級酒店市場的競爭程度將進(jìn)一步加劇，受此影響包括四星在內(nèi)的高星級酒店市場的寬幅格局調(diào)整在所難免。

    我們的觀點(diǎn)：

    一、部分一線城市的酒店業(yè)發(fā)展接近或超過了發(fā)展高峰期

    自2000年開始，酒店業(yè)的景氣周期已經(jīng)持續(xù)7年，在此期間高星級酒店得到了迅猛的發(fā)展。僅2007年，在年底前開工全國待評、在建、待建四、五星級飯店就達(dá)到1107家，其中相當(dāng)于五星級的554家，是2007年全國五星級飯店總量的1.9倍。根據(jù)浩華數(shù)據(jù)分析過去五年，中國5星級酒店市場的房價(jià)增長速度快于4星和3星。2002年至2006年期間，5星級酒店平均房價(jià)的年增長率為6%，同比4星和3星酒店分別為5%和4%，因此5星與其他星級酒店的房價(jià)差距進(jìn)一步拉大。

    我們認(rèn)為，高星級酒店的興建與開業(yè)仍將保持慣性的增長趨勢，并在部分二線城市有進(jìn)一步發(fā)展的可能，但從整體發(fā)展來看高星級酒店已經(jīng)或即將進(jìn)入高峰期。而除了國家旅游局頒布并于2007年率先批準(zhǔn)三家白金五星酒店外，一大批的國際精品酒店也將出現(xiàn)，將極大的豐富高端酒店市場。朱美拉(Jumeirah)宣布其在亞太區(qū)的首家酒店、位于上海新天地、2008年8月1日開業(yè)的朱美拉漢唐新天地酒店平均房價(jià)將在400美元左右。新加坡悅榕控股有限公司也于近日宣布將首次進(jìn)軍中國城市高端酒店市場，首家城市酒店將于明年在北京開業(yè)。

    北京的酒店業(yè)發(fā)展在2008年將進(jìn)入高峰，而后奧運(yùn)時(shí)代的到來將直接考驗(yàn)著高星級酒店市場的經(jīng)營與發(fā)展。

    2007年內(nèi)上海開業(yè)的五星級酒店達(dá)23家，同比增長超過25%，遠(yuǎn)超星級酒店的平均增長率。而從經(jīng)營的角度看，上海旅游酒店的平均出租率為由05年的65.64%下降至07年的61.48%，五星級飯店的出租率則由72.33%下降至68.23%。隨著2008年至2010年期間新的旅游酒店的建設(shè)，目前已經(jīng)出現(xiàn)的酒店業(yè)供過于求的跡象暗示著上海的酒店業(yè)市場發(fā)展在一兩年內(nèi)也將達(dá)到高峰。

    此外,廣州、蘇州、成都、杭州等一線城市的酒店業(yè)發(fā)展情況表明這些城市在未來幾年中陸續(xù)將進(jìn)入酒店業(yè)發(fā)展的高峰期，而在這些城市中高星級酒店將率先進(jìn)入飽和期。以廣州為例，至2010年亞運(yùn)會(huì)前,廣州星級酒店將增加到300家,約一半為四星級以上高端酒店。而到目前為止,琶洲香格里拉、天譽(yù)威斯汀、天倫萬怡、富力麗思·卡爾頓等豪華高星級酒店已經(jīng)開業(yè),這些已開業(yè)或者在建的高星級酒店80%左右都建在廣州的天河區(qū),以珠江新城、天河路、琶洲為中心,其中天河路將會(huì)成為豪華酒店最為密集地區(qū)。

    另據(jù)浩華公司的統(tǒng)計(jì)，大連、青島、三亞以及深圳等城市的高端酒店市場發(fā)展有望在08、09年繼續(xù)保持快速發(fā)展的趨勢。

    二、經(jīng)濟(jì)型酒店仍具有發(fā)展的空間，但品牌也將加快整和

    資本一直是推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿�，而輕資產(chǎn)、高投資回報(bào)率、標(biāo)準(zhǔn)化、易于復(fù)制擴(kuò)張等經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店所表現(xiàn)出來的特征則成為了吸引資本投入的關(guān)鍵性因素。

    近年來經(jīng)濟(jì)型酒店快速發(fā)展并形成了三大陣營：一是全國性的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如如家快捷、錦江之星、七天連鎖等；二是區(qū)域性的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如上海莫泰168、南京金一村、鄭州中州快捷、重慶揚(yáng)子江飯店等；三是國際經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如美國溫德姆集團(tuán)旗下的速8、法國雅高集團(tuán)旗下的宜必思等。

    雖然涌現(xiàn)出許多經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)型酒店網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，目前全國百余個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌中，連鎖規(guī)模達(dá)50家以上的只有7家，連鎖規(guī)模10家以上的也僅有25家。2007-2008年前10大經(jīng)濟(jì)型酒店品牌市場占有率更是由85%下降至38%。究其主要原因，無非是過度發(fā)展導(dǎo)致競爭加劇，尤其是以短期投機(jī)為目地期待把企業(yè)迅速做大上市或轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的投資者的加入更加深了經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)發(fā)展的未知性。

    由于受美國次貸危機(jī)的影響以及從緊的貨幣政策的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)在2008年普遍遇到了資金緊張的實(shí)際情況。與此同時(shí)世界第三大郵輪公司麗星郵輪公司將定價(jià)每晚99元的我的客棧投入內(nèi)地市場，99元房價(jià)“廉價(jià)酒店”的出現(xiàn)也使得經(jīng)濟(jì)型酒店市場的競爭更加激烈，競爭結(jié)果更加難以預(yù)測。

    我們認(rèn)為如家收購七斗星的案例將增多，收購規(guī)模也將加大，未來3-5年一方面經(jīng)濟(jì)型酒店市場仍將以資本的較量、發(fā)展速度的較量為主，與此同時(shí)，酒店品牌建設(shè)的競爭、服務(wù)質(zhì)量的競爭以及綜合管理能力的競爭將越來越在競爭中占據(jù)主導(dǎo)地位。那些資本勢力較弱、只注重規(guī)模，而沒有核心競爭力的企業(yè)必將面對被兼并、收購的命運(yùn)。從靜態(tài)的角度來看，國內(nèi)二、三線乃至農(nóng)村市場仍有廣大的酒店發(fā)展空間，而大量存在、分布極廣的的低端無品牌的旅游星級酒店也為優(yōu)勢品牌的兼并、收購提供了廣闊的市場。從動(dòng)態(tài)角度來看，市場未來的格局將是以10余家著名酒店品牌為主導(dǎo)，市場占有率在50%以上。

    三、資本市場活躍，酒店業(yè)兼并、收購風(fēng)起云涌     

    國家旅游局局長邵琪偉在“2007年中國旅游投資洽談會(huì)”上指出，到2015年全國將新增各類住宿設(shè)施約20萬家，其中星級酒店約1萬家，五星級飯店將超過500家，對休閑度假酒店的需求也將有成倍的增長。大量國際、國內(nèi)資本流向酒店業(yè)，目前中國旅游業(yè)投資比例中，企業(yè)投入比重最大，其中有相當(dāng)一部分是民營企業(yè)，而外資進(jìn)入中國旅游業(yè)的比例也逐年遞增，預(yù)計(jì)“十一五”期間，我國旅游酒店投資將達(dá)3400億元。

    我們認(rèn)為隨著旅游業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，酒店需求將明顯增長，2007年至今酒店業(yè)資本市場的活躍充分表現(xiàn)表明了酒店業(yè)發(fā)展的廣闊前景。未來幾年，在人民幣升值的大背景，不只經(jīng)濟(jì)型酒店，高星級酒店的投資也將繼續(xù)保持升溫趨勢，而酒店業(yè)資本市場的活躍表現(xiàn)直接導(dǎo)致酒店業(yè)大規(guī)模兼并收購產(chǎn)生。國家旅游局質(zhì)量規(guī)范與管理司劉士軍提出要大力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，加強(qiáng)新技術(shù)在行業(yè)的應(yīng)用，鼓勵(lì)本土酒店集團(tuán)到海外市場發(fā)展，努力把旅游酒店業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。本土酒店集團(tuán)走出國門是實(shí)現(xiàn)從旅游大國向旅游強(qiáng)國轉(zhuǎn)變的要求，也是中國酒店國際化的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前，國際酒店公司紛紛逐鹿中國酒店市場，高端品牌本土酒店業(yè)處于被動(dòng)地位。在這種情況下，中國酒店邁出國門，向國外擴(kuò)展，利用國內(nèi)資源和國際資源開拓國內(nèi)、國際市場從而提高中國酒店的國際競爭力具有重要的意義。