就事論事

　　租戶：

　　莫以“賭博”的心態(tài)入場(chǎng)

　　記者調(diào)查獲悉，在首批租戶陸續(xù)割肉撤場(chǎng)的同時(shí)，江南新地的商鋪依然搶手，空出鋪位目前已被大部分新租戶填補(bǔ)�！叭ツ�，江南新地曾表示二期工程建設(shè)開(kāi)通后會(huì)與廣百新一城連通，令商圈延伸到工業(yè)大道、寶崗大道、昌崗路、寶業(yè)路等主要路段�！币晃稽S姓租戶向記者表示，去年底，輿論又開(kāi)始討論江南西路是否要改成步行街。雖然兩項(xiàng)工程目前都還“虛無(wú)縹緲”，但在這兩個(gè)概念的炒作下，江南新地的租金繼續(xù)一路飆升。

　　“簽約三年，負(fù)二層每平方米租金300元；負(fù)一層每平方米550元，但沒(méi)有現(xiàn)鋪，要排隊(duì)登記。”江南新地招商熱線的一位女士在電話中表示。而記者了解到，此外后進(jìn)場(chǎng)的每個(gè)租戶還要交納5萬(wàn)元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，而首批僅為2萬(wàn)-3萬(wàn)元。

　　“事實(shí)上，在早期選擇商場(chǎng)的同時(shí)，小租戶也要有自己的判斷力：商場(chǎng)租金成本是否合理現(xiàn)實(shí)，自己是否有能力挺過(guò)培育期？”黃文杰表示。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，首批簽約江南新地的租戶，主要看中江南西商圈的概念，雖然也做了前期守場(chǎng)的準(zhǔn)備，但基本沒(méi)有對(duì)具體運(yùn)營(yíng)和可承受的虧損做具體測(cè)算。根據(jù)租戶透露，江南新地最早招商，租金已飆升至450-600元/平方米，而且該商場(chǎng)使用面積只有六成，這意味著實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積每平方米的租金將在800-1000元。而記者了解到，廣百新一城2007年開(kāi)業(yè)時(shí)，地面首層商鋪只有300元/平方米。江南新地的租金水平幾乎是城市中心百貨公司一層化妝品專(zhuān)柜的價(jià)格。而按照租戶統(tǒng)計(jì)，江南新地的每筆消費(fèi)單價(jià)基本在100元左右，高租金投入和低產(chǎn)出在經(jīng)營(yíng)初期很難形成平衡。大部分小租戶對(duì)這種局面沒(méi)有充分的心理準(zhǔn)備。

　　“現(xiàn)在很多商場(chǎng)受多種因素限制，當(dāng)初宣傳構(gòu)想和實(shí)施后存在很大的差異，即便天河城、正佳廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)前，為了填滿商 場(chǎng) ，租 戶 素 質(zhì) 也 是 參 差 不齊�！秉S文杰表示，在這種情況下，小租戶一旦簽訂了租賃合同，就必須有“合約精神”，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，許多租戶對(duì)于所簽合同中的違約條款并不了解，往往是與管理方發(fā)生摩擦糾紛后，才發(fā)現(xiàn)合同中有許多苛刻的限制條件。比如江南新地每月月初交納租金，但日期以書(shū)面通知單為準(zhǔn)，否則違約將交納2%的滯納金，雖然合同中沒(méi)有，但記者發(fā)現(xiàn)與合同同樣擁有法律效力的物業(yè)管理規(guī)定中有規(guī)定。“2%的交納比例略高，租戶可以通過(guò)訴訟調(diào)解來(lái)降低，但之前按雙方已經(jīng)簽字的契約，業(yè)主方在法律上并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)�！甭蓭熇畋氡硎尽�

　　不過(guò)，由于事先沒(méi)有認(rèn)真理解合同條款，產(chǎn)生糾紛后租戶“合情但不合法”的要求得不到滿足，產(chǎn)生嚴(yán)重“上當(dāng)受騙”的感覺(jué)，于是個(gè)別租戶采取極端措施撤場(chǎng)。分析人士表示，即便是天河這樣的運(yùn)營(yíng)成熟的商圈，正佳廣場(chǎng)的夾層早期也需要2-3年的培育期，并非一開(kāi)就旺，因此租戶早期入場(chǎng)不可過(guò)于盲目樂(lè)觀。同時(shí)，簽署合同前，一定要咨詢律師詳細(xì)了解各自責(zé)任權(quán)利，如果遇到不合理的條款，必須盡力爭(zhēng)取并形成書(shū)面約定，不能僅憑沒(méi)有法律效力的口頭承諾。否則一旦白紙黑字，租戶就必須按游戲規(guī)則行事。

　　開(kāi)發(fā)商：

　　早期經(jīng)營(yíng)或有些急功近利

　　記者從方龍置業(yè)了解到，作為江南新地開(kāi)發(fā)商方，其母公司裕龍投資集團(tuán)之前主要從事房地產(chǎn)，近期開(kāi)發(fā)了廣州大道南的翠馨華庭。但對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，江南新地還是首次嘗試。由于沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，方龍置業(yè)在前期招租過(guò)程中多采取住宅地產(chǎn)運(yùn)作模式，因此顯得過(guò)于急功近利。

　　“住宅開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)，會(huì)盡可能地將物業(yè)升值空間加進(jìn)出售價(jià)格以賺取利潤(rùn)。但商業(yè)地產(chǎn)不同，講究‘蓄水養(yǎng)魚(yú)’，早期培育階段租金定價(jià)應(yīng)該相對(duì)合理，以吸引有特色和實(shí)力的大品牌租戶入場(chǎng)，待2-3年商場(chǎng)做旺后再有提租的準(zhǔn)備�！币晃坏禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向記者表示，深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)之際，曾開(kāi)出一年期的免租優(yōu)惠吸引目標(biāo)租戶進(jìn)場(chǎng)。但比較而言，江南新地一開(kāi)業(yè)，其租金價(jià)格就直逼成熟商圈的物業(yè)價(jià)格，而且每年還有8%的遞增，幾乎與成熟商圈物業(yè)相同，這不僅加劇了前期租戶的生存壓力，還可能延長(zhǎng)整個(gè)商場(chǎng)的培育期。

　　上述運(yùn)營(yíng)商表示，物業(yè)管理公司和租戶是魚(yú)水關(guān)系，如遇到經(jīng)營(yíng)難題，雙方應(yīng)相互幫持。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租戶抱怨最多的，是江南新地開(kāi)發(fā)商對(duì)商場(chǎng)管理依然沿用管理住宅的粗暴模式�！斑^(guò)年的時(shí)候，租戶曾向物業(yè)管理公司的高層求助，生意不好。但該高層在商場(chǎng)當(dāng)著諸位租戶回復(fù)‘死了再算’！”當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的一位租戶氣憤地表示。

　　“我們4月12日撤場(chǎng)，管理公司非要我們交納當(dāng)月租金以及3天的滯納金后，才讓我們進(jìn)場(chǎng)搬東西�！弊鈶鬢小姐表示，她的幾萬(wàn)塊押金已經(jīng)放棄了，租金加違約金還要在再交2萬(wàn)多，而店鋪內(nèi)的東西都不值這么多錢(qián)。據(jù)悉，物業(yè)管理公司已將其商鋪清理轉(zhuǎn)租，但里面的小靈通和PO S機(jī)并沒(méi)有歸還。“我的小靈通和PO S機(jī)的電話是捆綁的，辦理了一年期套餐優(yōu)惠，無(wú)法停掉。但上個(gè)月，電信方面居然通知，說(shuō)小靈通產(chǎn)生了120多元的花費(fèi)。”W小姐氣憤地表示，雖然離開(kāi)了，她每個(gè)月還要為小靈通和PO S機(jī)埋單。

　　由于缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，江南新地在推廣促銷(xiāo)上也不成功�！八麄�?nèi)ツ旮懔顺楠?jiǎng)活動(dòng)，但都是動(dòng)漫、小風(fēng)扇，跟租戶沒(méi)有任何聯(lián)動(dòng)。而且所有促銷(xiāo)都只是在商場(chǎng)內(nèi)部派傳單，吸引不了商場(chǎng)外面的消費(fèi)者進(jìn)來(lái)�！辈辉竿嘎缎彰�的A租戶表示，到現(xiàn)在，還有很多人不知道江南新地這個(gè)項(xiàng)目。(文中王玉等租戶為化名，本文采訪均有詳細(xì)資料及錄音，敬請(qǐng)關(guān)注系列深度報(bào)道)

　　商業(yè)模式會(huì)診

　　● 江南新地為何未實(shí)現(xiàn)“流行前線”傳奇？

　　被譽(yù)為海珠區(qū)“流行前線”的江南新地，開(kāi)業(yè)后卻并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“流行前線”的傳奇。

　　“雖然都是人防工程改造的地下商場(chǎng)，但江南新地與流行前線的硬件規(guī)劃并不相同。”曾管理過(guò)多個(gè)商場(chǎng)的廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長(zhǎng)黃文杰表示，流行前線位于中華廣場(chǎng)和地鐵一號(hào)線烈士陵園站之間，是兩者客流的必經(jīng)之地，其形狀呈啞鈴形，內(nèi)部?jī)啥说目土骺梢孕纬苫匦�。而江南新地雖然一端接駁地鐵，但是單通道形式，客流從地鐵走到紫山大街一端后難以形成回流，所以不能充分地共享地鐵客流。

　　●“要搞清楚消費(fèi)者為什么會(huì)來(lái)？”

　　流行前線的創(chuàng)始人、海印股份董事長(zhǎng)邵建明曾表示，一個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，最根本的是解決兩個(gè)問(wèn)題：一是“弄清楚消費(fèi)者為什么來(lái)”，二是“搞明白消費(fèi)者為什么買(mǎi)”。

　　流行前線鎖定15至25歲的年輕男女，而且一直不斷創(chuàng)新引領(lǐng)時(shí)尚潮流。據(jù)海印內(nèi)部人士透露，該公司會(huì)經(jīng)常組織租戶去香港、日本考察，學(xué)習(xí)現(xiàn)在最新的經(jīng)營(yíng)方式、最潮的商品趨勢(shì)，然后返回廣州仿效經(jīng)營(yíng)。比如看得見(jiàn)的電臺(tái)、最新流行的格子店、最新款的服裝和包包。在廣州，雖然恒寶華庭、動(dòng)漫星城、又一城等地下商場(chǎng)相繼涌出，但還是沒(méi)有一家地下商場(chǎng)超越流行前線的潮流魅力。

　　記者在江南新地看到，雖然商場(chǎng)招商時(shí)劃分了功能區(qū)，但在執(zhí)行中并未貫徹。商場(chǎng)引進(jìn)的品牌和商品結(jié)構(gòu)走綜合路線，與附近廣百新一城相近，但沒(méi)新一城的品牌知名。目前，江南新地整個(gè)商場(chǎng)定位并不清晰，尚處于前期摸索階段。

　　● 立足周邊消費(fèi)，不可盲目復(fù)制

　　與海珠區(qū)內(nèi)的其他商圈相比，江南西商圈比較大型和集中，有比較多的地產(chǎn)樓盤(pán)，居住人群密接，這為江南新地以及江南西商圈提供了大量的就近消費(fèi)人群。“整體來(lái)說(shuō)，江南西商圈和江南新地的主流客流還應(yīng)該立足周邊�！秉S文杰表示。

　　但截至目前，地下商場(chǎng)除總面積15萬(wàn)平方米的東方寶泰定位為綜合性大型購(gòu)物中心外，其余在人防工程基礎(chǔ)上改造的地下商場(chǎng)物業(yè)因受排污、排煙等硬件條件限制，基本定位還是針對(duì)年輕人。而針對(duì)年輕人市場(chǎng)，江南西給人們的印象素來(lái)是平又靚，在這樣的前提下形成自己的特色，并與現(xiàn)有項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，并把區(qū)域內(nèi)年輕消費(fèi)者留在當(dāng)?shù)厣倘�，或許是江南新地亟待解決的問(wèn)題。否則盲目復(fù)制“流行前線”，只能造成“學(xué)我者生，似我者死”的局面。

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　江南西商圈

　　功能不可小覷

　　從廣州整體商業(yè)格局來(lái)看，江南西商圈屬于區(qū)域級(jí)的商圈，與北京路、天河區(qū)商圈這些都市級(jí)的商圈不在同一層次。這也導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商圈的輻射能力有限，吸引客流跨區(qū)域消費(fèi)的數(shù)量不大。但在沒(méi)有大型商圈的海珠區(qū)，江南西作為該區(qū)域最大的商圈，其發(fā)展將對(duì)廣州的區(qū)域布局更平衡、合理起到補(bǔ)充和完善的作用。