在廣州地上商業(yè)遍地開花的同時，地下商業(yè)日益呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，今年200多萬平方米的商用物業(yè)供應(yīng)面積中，地上占150萬平方米，地下占76萬平方米。著名房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，經(jīng)過千年商業(yè)文化和商業(yè)歷史的沉淀，廣州商業(yè)格局朝著內(nèi)圈精、中圈實、外圈強(qiáng)的模式發(fā)展，不僅地上商業(yè)稱霸，地下商業(yè)也要稱霸。更有業(yè)內(nèi)人士指出，在廣州地上商業(yè)供應(yīng)及競爭格局越來越大的情況下，無數(shù)投資豪客已轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下“要空間”，正在掀起一股地下商業(yè)開發(fā)高潮，欲與地上商業(yè)爭奪和瓜分廣州商業(yè)地產(chǎn)這塊“大蛋糕”。那么，地上商業(yè)和地下商業(yè)將鹿死誰手？

　　供應(yīng)

　　150萬vs76萬　地上稱霸

　　據(jù)規(guī)劃顯示，廣州市規(guī)劃中的19條地鐵線，在中心城區(qū)有14條，外圍有5條，總里程是751公里。記者調(diào)查了解到，隨著地鐵一號、二號、三號、五號線的呼嘯而至，新老城區(qū)地下商業(yè)迎來新的飛躍，目前廣州大型地下商業(yè)項目不少于20個，如天河商圈有天河又一城、東方寶泰購物廣場等，江南西商圈有江南新地等，廣州火車站商圈有地一大道，上下九商圈有康王商業(yè)城，北京路商圈有動漫星城等，較場西商圈有流行前線、地王廣場等。

　　而目前地上商業(yè)更是遍地開花。據(jù)了解，今年廣州將崛起多個地上商業(yè)項目，如太古匯、萬菱匯、太陽城廣場、萬達(dá)廣場、5號停機(jī)場、西塔等等。其中，萬達(dá)廣場、太古匯、5號停機(jī)場將于今年10月份左右開業(yè)。此外，珠江新城富力盈泰廣場等多個大型商業(yè)項目也將于今年推出市場。

　　據(jù)謝逸楓提供數(shù)據(jù)顯示，今年廣州商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到200多萬平方米，占到廣州房地產(chǎn)市場總供應(yīng)量的20%。其中，地上商業(yè)供應(yīng)量達(dá)到150萬平方米左右，而地下商業(yè)面積供應(yīng)總量僅占76萬平方米，即地上商業(yè)供應(yīng)是地下供應(yīng)的兩倍。

　　亮劍

　　優(yōu)勢VS劣勢　各占一半

　　地上商業(yè)和地下商業(yè)各有怎樣的優(yōu)劣勢？謝逸楓認(rèn)為，地上商業(yè)項目往往擁有得天獨厚的黃金地段，最先獲得成熟商圈人流，投資回報大；同時，物業(yè)設(shè)施配套相對完善，空間寬闊，通風(fēng)和采光都比較好。此外，地上商業(yè)項目營運成本相對較低。“但地上商場劣勢也很明顯，投資成本比較大、回本期長，同時，競爭很激烈，存在很大的風(fēng)險。

　　與地上商業(yè)相比，地下商業(yè)回本期相對較短。據(jù)了解，地下商業(yè)的投資成本相對少，主要是免去了地價成本，并且共享成熟商圈人流。同時，隨著地鐵一號、二號、三號、五號線成熟運營和巨大人流及購買消費習(xí)慣的改變，依托地鐵開發(fā)，交通相對暢通無阻。此外，地下電影院等娛樂設(shè)施也可給消費者帶來全新消費體驗。但是，地下商場劣勢也相對突出。謝逸楓認(rèn)為，首先，地下商業(yè)的開發(fā)比地上商業(yè)開發(fā)難度高，工程造價成本和營運成本較高；其次，地下商業(yè)的空間相對閉塞，通風(fēng)和采光較差，存在較大的安全隱患，部分消費者和品牌商家會抗拒地下商場的消費或經(jīng)營模式；第三，地下商業(yè)的過道式人流居多，隨意式消費也多。

　　地上商業(yè)與地下商業(yè)誰更有優(yōu)勢？謝逸楓認(rèn)為，根據(jù)商場的位置、規(guī)劃設(shè)計、交通網(wǎng)絡(luò)布置、商圈是否成熟等方面來看，廣州地上商業(yè)的優(yōu)勢要比地下商業(yè)大。

　　懸念

　　造城VS圍城 誰主沉浮

　　廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)首席研究員吳傳鯤日前接受媒體采訪時表示，地鐵和成熟的商圈是地下商業(yè)運營成功的兩大要素，地下商業(yè)沿地鐵開發(fā)，無異于再造一個地下廣州。“目前，地下商業(yè)分布于各大成熟商圈內(nèi)，沿地鐵逐漸形成圍城之勢�！�

　　而今年廣州的地上商業(yè)也呈現(xiàn)造城之勢，在天河、番禺等區(qū)域遍地開花。尤其是在天河商圈，太古匯、萬菱匯差不多同時拔地而起，不僅給天河的商圈添磚加瓦，更是提升了商圈的整體面貌。

　　在這種地上造城、地下圍城的態(tài)勢下，地上和地下誰將占據(jù)主導(dǎo)并稱霸市場？有業(yè)內(nèi)人士分析指出，地下商業(yè)供應(yīng)僅僅是地上商業(yè)的二分之一，再加上廣州人習(xí)慣了“地上消費”，地下商業(yè)想通過圍城方式稱霸廣州商業(yè)市場有點“天方夜譚”。

　　中地行傳播市場部陳揚表示，不管從廣州的商業(yè)現(xiàn)狀還是長遠(yuǎn)發(fā)展來看，地上商業(yè)都將占據(jù)主導(dǎo)市場，畢竟地下商業(yè)體量有限。謝逸楓同時表示，未來3到5年，廣州商業(yè)地下商場還不能完成取代或超越地上商場。首先，地下商場的開發(fā)和投資未形成熱點；其次，地下商業(yè)所占市場比例還較小；第三，地下商場的商業(yè)氣氛和商圈目前沒辦法和地上商場相比較。另外，由于地下商場目前處于起步和發(fā)展及擴(kuò)張階段，還需要市場培育�！暗叵律虡I(yè)的經(jīng)營關(guān)鍵點都在于“一是如何聚集人流，二是如何將人流變?yōu)樯塘鳌！?/FONT>