本文針對(duì)一般商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，從商業(yè)地產(chǎn)前期定位、商業(yè)地產(chǎn)招商到后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的各種問題與危機(jī)，而面對(duì)這些問題，是如何解決的？

　　一、商業(yè)地產(chǎn)各階段主要問題表現(xiàn)

　　在商業(yè)開發(fā)至后期商業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)，共分為三大部份：前期定位、中期招商及后期運(yùn)營(yíng)。目前在各個(gè)環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了問題，主要有以幾個(gè)方面：

　　1、前期定位

　　一般大型商業(yè)項(xiàng)目前期投資占總投資額的10%，如業(yè)績(jī)標(biāo)桿購(gòu)物中心正佳廣場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng)已過10個(gè)年頭，在當(dāng)時(shí)正佳廣場(chǎng)的決策者就十分注重前期研判，費(fèi)用支出占總投資額10%。

　　而眾多不成熟的開發(fā)商不重視前期的商業(yè)定位盲目開發(fā)，政府在地產(chǎn)開發(fā)方面盲目要求，大量代理公司在前期定位期間對(duì)開發(fā)商的盲目順從，造成大量不合理的商業(yè)體出現(xiàn)。

　　在前幾年地產(chǎn)不合理發(fā)展期間，開發(fā)商還可以銷售，第一批吃螃蟹的企業(yè)和投資者在飛速發(fā)展的中國(guó)盛況超前，面對(duì)一個(gè)搶錢的時(shí)代，很多問題容易被掩蓋。

　　而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)及商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境越來越成熟，商業(yè)地產(chǎn)變成一門“生意”開始有賠有賺，甚至有生與死，利潤(rùn)開始回歸正常行業(yè)。

　　商業(yè)前期的盲目開發(fā)，弊端已經(jīng)越來越明顯，商業(yè)，也需要從力主銷售開始向力主運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

　　而眾多發(fā)展商還沒有察覺到時(shí)代的轉(zhuǎn)變，還在想著如何狠賺一筆，總覺得自己比別人厲害，不明白不可持續(xù)的“直接出售”到自欺欺人的“售后返租”都已處在泡沫破滅的邊緣。

　　針對(duì)前期的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商預(yù)案草草了事，最后被問及項(xiàng)目定位與規(guī)劃的還引以為傲的說“都是我做的”。

　　如此忽視風(fēng)險(xiǎn)，不尊重行業(yè)特性，一個(gè)個(gè)尚未開業(yè)就已夭折的項(xiàng)目不勝牧舉，不知多少投資者的心血變?yōu)橐粓?chǎng)“噩夢(mèng)”。

　　2、中期招商

　　“同質(zhì)化”是目前所有商業(yè)的最主要弊端，高成本開發(fā)必然伴隨“高租金”，許多有潛力的商戶更加難以進(jìn)門。

　　商業(yè)缺乏培育和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的最主要阻力，雖然在商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，開發(fā)商也投入了大量的資金以保證商業(yè)的正常開業(yè)。

　　但最終也形成了消費(fèi)者所在區(qū)域的商業(yè)與消費(fèi)者的消費(fèi)能力及消費(fèi)需求嚴(yán)重不符。

　　招商過程中所遇到的問題，不但影響商家的進(jìn)駐選擇，增加商業(yè)投資壓力，對(duì)商家的后期經(jīng)營(yíng)有非常嚴(yán)重影響，因此造成目前許多商業(yè)運(yùn)營(yíng)是處于經(jīng)營(yíng)不良或是無法經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。

　　比如筆者有幸觀察到的廣東云浮市，一個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)畸形的城市。整個(gè)城市市區(qū)不像市區(qū)，大量的商業(yè)資源集中在石材交易區(qū)，眾多市區(qū)商業(yè)物業(yè)租金只升不降。

　　商戶唯有提高商品售價(jià)，客戶變?yōu)榛疖囌举I快餐，只圖一次，大量中高端消費(fèi)外流到肇慶與廣州，形成惡性循環(huán)，不但零售商戶難受，專業(yè)市場(chǎng)如服裝城亦是蕭條。

　　3、后期運(yùn)營(yíng)

　　前期定位及招商，對(duì)商業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)影響非常大，因?yàn)樵诤笃谏虡I(yè)運(yùn)營(yíng)過程中，要根據(jù)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況與消費(fèi)者需求，不斷的對(duì)商業(yè)進(jìn)行調(diào)整。

　　在前期定位不準(zhǔn)確的情況下，后期運(yùn)營(yíng)過程中，還要對(duì)業(yè)態(tài)及租金進(jìn)行大面積調(diào)整。

　　大型發(fā)展商持有物業(yè)項(xiàng)目，開業(yè)只是長(zhǎng)征第一步，而眾多直接出售及售后返祖的項(xiàng)目，市場(chǎng)環(huán)境好則你好我好大家好。

　　市場(chǎng)環(huán)境不好，發(fā)展商也不愿意再追加投資，眾多項(xiàng)目一交鋪就死，業(yè)主租金值低，一鬧事就死，發(fā)展商沒有動(dòng)力耐心耐力繼續(xù)推動(dòng)商業(yè)的繁榮。

　　如果業(yè)主較強(qiáng)勢(shì)，而業(yè)態(tài)與消費(fèi)不匹配、租金與經(jīng)營(yíng)狀況不匹配，商業(yè)運(yùn)營(yíng)所面對(duì)的壓力就會(huì)非常大，就會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主方的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人員不斷跳槽或邀請(qǐng)的管理公司不斷退出，使商業(yè)綜合體出現(xiàn)不穩(wěn)定或者關(guān)閉。

　　因此如何平衡各方利益，使得一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能夠長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)是后期運(yùn)營(yíng)的必然課題。

　　二、回歸商業(yè)本質(zhì)，轉(zhuǎn)變思維方式

　　面對(duì)上述問題，我們要如何解決，才能從壓力巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？

　　1、明確商業(yè)的功用

　　商業(yè)，是純正的不動(dòng)產(chǎn)投資行為，是一個(gè)長(zhǎng)期獲取收益的渠道，同時(shí)也是大宗金融交易主體，短期快速的收益方式在正確的市場(chǎng)環(huán)境下，不太適合商業(yè)主體投資（街鋪除外）。

　　許多發(fā)展商迫切期望商業(yè)地產(chǎn)能夠帶來巨大的利潤(rùn)，而如今眾多的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)每況愈下甚至深陷泥潭，期待的巨額利潤(rùn)早已是月中月、鏡中花而遙不可及。

　　我想更多是時(shí)代呼喚商業(yè)價(jià)值回歸。商業(yè)是先有人氣后有生意，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)更加回歸到了一個(gè)普通的行業(yè)不是暴利行業(yè)。

　　它必須要專業(yè)的努力與用心的付出才能賺來真正的利潤(rùn)，而不是幾倍甚至幾十倍利潤(rùn)的從左手到右手的轉(zhuǎn)讓就能賺大錢，我想天下沒有那么好的事情。

　　2、轉(zhuǎn)變思路

　　首先，針對(duì)盒子型的商業(yè)，我們應(yīng)該拋除前些年賣內(nèi)鋪快速回現(xiàn)的想法。

　　其實(shí)這些不能怪開發(fā)商，只能怪一些“利欲熏心”的代理機(jī)構(gòu)，不斷的把已經(jīng)在做爛（內(nèi)鋪銷售的商業(yè)大多數(shù)都關(guān)閉或無法經(jīng)營(yíng)）的模式不斷的推向市場(chǎng)，不但迎合了開發(fā)商，而自己也獲取巨額代理費(fèi)，而在后期卻坑了投資者這種極度不負(fù)責(zé)任的行為。

　　一個(gè)個(gè)商鋪投資神話的破滅，一場(chǎng)場(chǎng)巨額回報(bào)的美夢(mèng)驚醒，一招招層出不窮的騙局在交替上演。

　　我想面對(duì)當(dāng)今投資者稀釋及覺醒的時(shí)代，如何在開發(fā)滾動(dòng)與經(jīng)營(yíng)之間平衡，我想是眾多發(fā)展商考慮的問題。

　　如何創(chuàng)新融資模式、開發(fā)模式及租售模式甚至是產(chǎn)品模式，如從賣內(nèi)鋪到外圍街鋪，從全層銷售到主力店外圍鋪位銷售，從外圍少量鋪位銷售到一拖二銷售、分棟分樓層分割銷售、從散戶銷售到訂單式銷售等等。

　　我想時(shí)代正在倒逼行業(yè)的成熟與中國(guó)式商業(yè)地產(chǎn)模式的突圍，真正的有修為的民族企業(yè)家的智慧是無窮的。

　　其次，改變商業(yè)建設(shè)越多利潤(rùn)越大的初級(jí)想法。所有的商業(yè)均與市場(chǎng)容量與需求有關(guān)，不能按國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)來制定商業(yè)需求。

　　“中國(guó)特色”不能忽視，國(guó)外購(gòu)物可能不需要開車跑很遠(yuǎn)購(gòu)買，但中國(guó)可能在樓下一兩百米內(nèi)，生活所需要的全部產(chǎn)品都可以購(gòu)買了。

　　投資者是為了利益，如果購(gòu)買商業(yè)后，投資效益太低而沒有客戶投資，那么造成的就是開發(fā)的越多，損失的越大。

　　前些年那種畸形的投資環(huán)境，隨著市場(chǎng)的越來越正常，投資者的越來越理性，將不會(huì)有太多的空間讓其再這樣發(fā)展。

　　而眾多的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商沒有任何商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)甚至房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)就是想大賺一筆的思想。

　　曾經(jīng)來錢也過于容易，也想在商業(yè)地產(chǎn)“一本萬利“這種思想往往會(huì)在一個(gè)大跟頭甚至是不歸路，更加是投資者哭訴無門的悲劇場(chǎng)。

　　商業(yè)開發(fā)，在前期定位過程中，就要認(rèn)定，一切以需求出發(fā)，尊重行業(yè)發(fā)展規(guī)律，懂得自然之道也就是“天道“。

　　3、活著，是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的第一準(zhǔn)則

　　這個(gè)活著，是在運(yùn)營(yíng)過程中，扣除項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)成本后，有利潤(rùn)、能產(chǎn)生現(xiàn)金流，因?yàn)榛钪�，才能使商業(yè)在市場(chǎng)正軌后，以不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期良性經(jīng)營(yíng)進(jìn)行抵壓貸款。

　　目前階段，這個(gè)利潤(rùn)并不能把前期瘋狂投資造成的投資差完全計(jì)算在內(nèi)（有時(shí)候，盲目需要學(xué)費(fèi)，只是這個(gè)學(xué)費(fèi)比較大而已）。

　　這個(gè)活著，包括運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、包括商家。因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期，都有一個(gè)客戶培育期，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要去了解周邊消費(fèi)需求。

　　可以針對(duì)性的進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，商家需要長(zhǎng)期的低利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)培育目標(biāo)消費(fèi)群，這就要求的租金能夠符合商家需求。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　在不良市場(chǎng)環(huán)境下，我們可以為所欲為，一旦市場(chǎng)回歸，總需要一些人來買單，更加是行業(yè)大洗牌，精品項(xiàng)目不斷推陳出新的過程。

　　商業(yè)地產(chǎn)群雄追鹿只會(huì)留給那些真正有胸懷有謀略的企業(yè)家在危機(jī)四伏的當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)漩渦中，不蔑視行業(yè)規(guī)律，用心癡心的善待每一個(gè)出現(xiàn)的問題，行業(yè)必將也會(huì)尊重的勞動(dòng)成果，收獲每一份耕耘。