一、正文

　　租金測(cè)算方法

　　示范1：營(yíng)業(yè)額反推租金測(cè)算方法

　　租金測(cè)算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測(cè)算方法有幾個(gè)途徑：

　　① 實(shí)地調(diào)研；

　�、� 網(wǎng)絡(luò)查詢；

　�、� 與第三方公司合作；

　�、� 通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推（此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場(chǎng)租金估測(cè)）；

　�、� 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對(duì)較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過(guò)營(yíng)業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。

　　示范2：

　　購(gòu)物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解說(shuō)明

　　每個(gè)樓層的月租金總額的測(cè)算公式為：

　　1樓月租金總額=（年度費(fèi)用總額×1F所占百分比）/12（其他樓層以此法類推）

　　每個(gè)樓層的每月/元/㎡，測(cè)算公式為：

　　套內(nèi)/樓層總建筑面積=套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積

　　公式：每F每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）

　　優(yōu)劣商鋪的單價(jià)制定：

　　在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以ABCD區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個(gè)樓層商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高或低（計(jì)算優(yōu)/劣鋪單價(jià)可參考樓層系數(shù)的分解方法進(jìn)行計(jì)算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額。

　　示范3：購(gòu)物中心租金定價(jià)方法

　　根據(jù)商圈租金水平、廠商承受能力，購(gòu)物中心投資回報(bào)，綜合考慮以下三種定價(jià)方法：

　　租金水平類比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄�租金水平為基礎(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。

　　保本保利定價(jià)法：以廠商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購(gòu)物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算。

　　投資收益分析法：以本項(xiàng)目的銷售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導(dǎo)。

　　項(xiàng)目成本定價(jià)法：以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。由于我方無(wú)法知曉本項(xiàng)目商業(yè)部分的地價(jià)、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運(yùn)用，需要開(kāi)發(fā)商自行測(cè)算

　　示范4：租金建議及收益預(yù)算

　　租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：

　　樓層因素

　　包括兩方面，有樓層差價(jià)及無(wú)樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)樓層差價(jià)（例如女人街開(kāi)盤時(shí)），用以鼓勵(lì)銷售，造成搶購(gòu)之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時(shí)也是招商銷售的賣點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升（下降）一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。

　　配套組合因素

　　本因素可說(shuō)明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià)

　　商業(yè)業(yè)態(tài)因素

　　此計(jì)算方法也稱浮動(dòng)租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：?jiǎn)挝幻娣e（每平米）每月產(chǎn)生的銷售收入*實(shí)際使用面積*抽成扣點(diǎn)=租金。