日前，戴德梁行發(fā)布2018第三季度廣州寫字樓市場報(bào)告。報(bào)告顯示，2018年第三季度，廣州甲級寫字樓市場需求持續(xù)旺盛，空置率跌破至近10年來最低值4.3%，延續(xù)前兩季度強(qiáng)勢姿態(tài)的業(yè)主方市場，推動(dòng)平均租金攀升至歷史最高點(diǎn)195.9元/平方米/月。重點(diǎn)發(fā)展電子、電商互聯(lián)網(wǎng)及高新科技行業(yè)的琶洲商務(wù)區(qū)將在2019年底至2022年間，迎來多個(gè)項(xiàng)目交付，預(yù)計(jì)將為市場帶來較為可觀的供應(yīng)量，同時(shí)還將引入更多元化的租戶，拉動(dòng)該區(qū)域“CBD2.5版”的飛躍式發(fā)展。

2018第三季度廣州甲級寫字樓市場租金及空置率數(shù)據(jù)

    空置率創(chuàng)近10年新低 租金走向歷史最高位

    第三季度廣州甲級寫字樓市場未有新交付項(xiàng)目，全市季末存量維持在466.6萬平方米。租賃方面，錄得全市甲級辦公樓凈吸納量60,793平方米，其中珠江新城及琶洲商務(wù)區(qū)是主力，消化了總吸納量的98%以上。

    政策的驅(qū)動(dòng)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的推進(jìn)，為甲級寫字樓市場注入了新的活力。持續(xù)高漲的市場需求，使空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至4.3%，受益于此的業(yè)主方市場進(jìn)一步推高平均租金至195.9元/平方米/月，環(huán)比增長1.9%。各區(qū)甲級寫字樓平均租金均穩(wěn)步上漲，珠江新城憑借絕佳的地理優(yōu)勢、成熟的配套及濃厚的商業(yè)氛圍備受追捧，平均租金領(lǐng)跑全市，上升至216.4元/平方米/月，環(huán)比上漲2.2%。

    戴德梁行華中區(qū)研究部主管及助理董事袁雪玲分享：寫字樓租戶方面，受到政策利好的推動(dòng)，TMT和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)表現(xiàn)進(jìn)取，有持續(xù)擴(kuò)張的趨勢。而金融類企業(yè)作為傳統(tǒng)主力行業(yè)，因愈加嚴(yán)格的行業(yè)監(jiān)管及近日金融大環(huán)境波動(dòng)的影響，如國內(nèi)多家P2P公司的接連爆雷，企業(yè)對擴(kuò)張持保守態(tài)度，觀望情緒濃厚。共享辦公的崛起，使得大量商務(wù)中心和聯(lián)合辦公運(yùn)營商接連在廣州布點(diǎn)落地，盡管空置率處于低位水平，仍有運(yùn)營商大面積布局租賃甲級寫字樓，如廣州鼎泰亨商業(yè)租下珠江新城中和廣場約7500平方米的辦公空間。

    年內(nèi)租金水平有望持續(xù)上漲

    2018年末廣州甲級寫字樓市場將有2個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付，分別為位于珠江新城的廣發(fā)證券大廈及琶洲商務(wù)區(qū)的保利天幕大廈，總計(jì)22.7萬平方米，預(yù)計(jì)將推升全市空置率。盡管有新增供應(yīng)面世，但前者將用于售賣，后者即將實(shí)現(xiàn)近半預(yù)租，真正可租賃的供貨量有限。戴德梁行廣州寫字樓部主管及董事梁杰分析，寫字樓市場的待交付項(xiàng)目中，琶洲商務(wù)區(qū)的廣報(bào)中心即將完成8-9成預(yù)租，而互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里華南運(yùn)營中心及唯品會總部大廈均為企業(yè)自用物業(yè)，并不會為市場帶來新增供應(yīng)；位于國際金融城的平安金融大廈將有一半面積留作自用，因此到2019年市場上不會出現(xiàn)大量可租賃的新增供應(yīng)。粵港澳大灣區(qū)政策紅利、廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步升級優(yōu)化及有限的可租賃面積，將推動(dòng)甲級寫字樓平均租金的進(jìn)一步上揚(yáng)。

    琶洲將在2019-2022年間迎來交付高峰 存量將翻3.5倍

    琶洲牽手多個(gè)電子科技巨頭及互聯(lián)網(wǎng)大鱷，全力打造互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，而在進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè)的業(yè)務(wù)多元化上，琶洲再次發(fā)力。琶洲管委會出臺了關(guān)于加強(qiáng)引入專業(yè)服務(wù)業(yè)，如律師、法律咨詢類企業(yè)的意見征詢稿，期望有新一輪政策扶持來推動(dòng)招商進(jìn)程。數(shù)據(jù)顯示，2019年底-2022年，琶洲商務(wù)區(qū)將迎來項(xiàng)目交付高峰，微信總部大廈、國美信息科技中心、小米互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、南方傳媒大廈、科大訊飛人工智能大廈、中遠(yuǎn)海運(yùn)總部大廈等多個(gè)大型寫字樓面世，預(yù)測屆時(shí)琶洲商務(wù)區(qū)甲級寫字樓存量將翻3.5倍，從60.4萬平方米推高至274.5萬平方米，為空置率低下的辦公市場投入新鮮血液，提升產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)并帶旺區(qū)域騰飛發(fā)展。

2018-2022年廣州甲級寫字樓預(yù)計(jì)新增供應(yīng)情況

    共享經(jīng)濟(jì)大潮來襲 聯(lián)合辦公空間成香餑餑

    在共享經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，靈活性高及可有效節(jié)省運(yùn)營及維護(hù)成本的聯(lián)合辦公正成為眾多企業(yè)主乃至跨國公司眼中的香餑餑。截止到2018年一季度末，廣州約有40個(gè)主要的聯(lián)合辦公空間，分布于甲級、乙級寫字樓及各創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)，相對比同為一線城市，已有逾160個(gè)聯(lián)合辦公點(diǎn)的北京和上海來看，市場潛力不容小覷。梁杰分享，不同于早期的孵化器、初創(chuàng)企業(yè)模式，現(xiàn)在的聯(lián)合辦公空間已在不斷的升級和改造中日趨成熟，乃至跨國公司如匯豐、德勤，以及不少房地產(chǎn)開發(fā)商均將其作為辦公的理想選址。市場需求驅(qū)動(dòng)了聯(lián)合辦公的蓬勃發(fā)展，在空置率低下的情況下，聯(lián)合辦公運(yùn)營商若有貨量放出，在某種程度上可主導(dǎo)市場成交，價(jià)格上也更有話語權(quán)。近日聯(lián)合辦公鼻祖WeWork舉旗進(jìn)駐廣州大馬站商業(yè)中心，相較其他運(yùn)營商的爭先恐后，WeWork不緊不慢的入局，推測是在持續(xù)觀望合適的出手時(shí)機(jī)及理想的物業(yè)與地理位置，從而可在設(shè)計(jì)空間及未來的運(yùn)營方向上占據(jù)更多主動(dòng)權(quán)，相信這一舉動(dòng)將在廣州聯(lián)合辦公市場激起不小的水花。

    核心區(qū)域空置率走低 非核心區(qū)域受到青睞

    受困于核心CBD區(qū)域高企不下的低空置率及租金影響，不少企業(yè)開始將眼光投放于非核心區(qū)域。廣深港高鐵的開通，打開了大灣區(qū)的“任督二脈”，使三大核心城市緊密相連。作為核心交通樞紐的廣州南站備受青睞，其周邊的南站新城商務(wù)區(qū)將被激活，朝著華南樞紐門戶及綜合商貿(mào)新區(qū)邁進(jìn)。而同樣處于高鐵線路上的南沙，長久以來受益于政策扶持，已吸引大量海內(nèi)外投資商垂青，相信在高鐵通車后，將有機(jī)會得到更多有業(yè)務(wù)擴(kuò)充需要的企業(yè)注意。