第一太平戴維斯日前發(fā)布廣州房地產(chǎn)2017第三季度零售物業(yè)市場簡報。報告顯示，前三季度，廣州優(yōu)質零售供應略顯平淡，生活和體驗類商家陸續(xù)進入廣州并持續(xù)拓店。

    另一方面，多個項目將于第四季度集中開業(yè)，新增供應項目以大中型規(guī)模購物中心為主，大多分布在新興商圈，但對未來入市的購物中心帶來招商壓力。

    天河路和越秀區(qū)商業(yè)項目存量最大

    截至第三季度，廣州優(yōu)質零售物業(yè)總存量為470萬平方米。其中，天河路和越秀區(qū)商業(yè)存量所占市場份額最大，分別為27%和16%。

    按業(yè)態(tài)來看，第三季度，運動、健康類業(yè)態(tài)和人氣、特色餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)較為突出，亦倍受網(wǎng)絡營銷和實體商場的推廣帶來人氣。

    非核心商圈的租戶組合調整緊跟市場趨勢，例如引入了更多兒童類品牌、兒童教育機構及游樂場，以及體驗類商家（例如VR游戲體驗館，零售集合店和規(guī)模較小的人氣餐飲品牌）。

    就第三季度而言，廣州優(yōu)質零售物業(yè)市場僅有一個新項目供應。白云匯位于白云區(qū)，總建筑面積約為10萬平方米。項目租戶類型豐富，并提供多樣化的體驗類商家和購物服務，例如引進兒童教育中心、兒童游樂場、健身健康中心和特色餐飲商家。由于項目周邊購物中心存量較為缺乏，白云匯開業(yè)表現(xiàn)較為理想，開業(yè)率達95%（含圍擋裝修的商家）。

    非核心商圈空置率下降

    第三季度，廣州全市優(yōu)質購物中心整體空置率環(huán)比微降0.2個百分點，至5.5%。非核心商圈空置率環(huán)比下降0.6個百分點至6.2%，而核心商圈空置率則環(huán)比上升0.3個百分點至4.2%。

    位于核心商圈的購物中心因區(qū)位條件優(yōu)勢和完善的城市建設利好，未來發(fā)展方向將傾向于引進獨特的業(yè)態(tài)和優(yōu)質的中高端商家，吸引更廣闊范圍的消費者。

    非核心商圈的購物中心則通過提升軟件服務水平吸引周邊社區(qū)的消費者，如引進更多兒童類業(yè)態(tài)以吸引家庭消費客群，如兒童主題游樂場或兒童中庭游樂場、兒童教育機構等。另一方面，引進小面積的人氣特色餐飲也利于購物中心聚集人氣。

    第三季度，全市體驗式業(yè)態(tài)占比達37%，環(huán)比和同比分別下降0.9個百分點和1.4個百分點。其中，海珠、白云和番禺錄得體驗式業(yè)態(tài)占比下降，其它商圈則有所上升。

    天河路商圈首層租金強勢上升

    第三季度，廣州全市購物中心首層平均租金環(huán)比微漲0.1%，至人民幣每平方米每月702.5元。核心商圈首層平均租金環(huán)比上漲1.2%至人民幣每平方米每月1100.9元，同比上升2.5%。

    核心商圈租金表現(xiàn)主要受到天河路商圈的強勢帶動作用，本季度天河路商圈首層租金環(huán)比和同比分別上升2.8%和8.6%至人民幣每平方米每月1178.8元。

    相反，越秀區(qū)首層平均租金僅為人民幣每平方米每月893.3元，環(huán)比和同比分別下降1.4%和8.8%。對比天河路商圈強勢的商業(yè)地位，越秀區(qū)仍在不斷調整租戶組合以適應市場。

    非核心商圈首層租金略有下降，環(huán)比下降0.7%至人民幣每平方米每月364.6元，同比上升0.9%。

    總體而言，短至中期內，非核心商圈租金水平仍將看漲。人口密度增加和城市化進程推進將給非核心商圈帶來潛在消費群體和消費力的增長。另一方面，非核心商圈購物中心軟硬件配套的提升將利好其商業(yè)氛圍的營造和未來商圈的升級。 

    服飾和餐飲業(yè)態(tài)占比最高

    第三季度，優(yōu)質零售物業(yè)租賃市場錄得活躍表現(xiàn)。就全市業(yè)態(tài)配比而言，服飾和餐飲業(yè)態(tài)占比最高，分別占據(jù)21%的市場份額。電子產(chǎn)品、娛樂、運動及戶外品牌和家居及生活服飾租戶亦表現(xiàn)不俗。

    廣州商業(yè)市場繼續(xù)朝擴張和多樣化方向發(fā)展，第三季度市場部分拓展信息如下：

    互聯(lián)網(wǎng)生活平臺Dcamp營地于樂峰廣場開出廣州首店，建筑面積約為35.5平方米；

    香港潮牌Salad于樂峰廣場拓店，面積約為221平方米；

    網(wǎng)紅店奈雪の茶繼第二季度于萬菱匯開出第一家門店后，本季度于正佳廣場開出廣州的第二家門店；

    喜茶在天匯廣場拓店，店面約為150平方米；

    運動及戶外品牌李寧和耐克于中華廣場開出新店，建面分別約為250平方米和140平方米；

    高端餐飲品牌COVA首進廣州，并將于年底正式落戶麗柏廣場。同時，麗柏廣場亦引進了新加坡創(chuàng)新餐飲“霍公子瓷館（收藏藝術主題餐廳）”全國首店，并將于年底開出。

    第四季度新供應量約47.5萬平方米

    報告顯示，預計全年76%的優(yōu)質零售供應將于第四季度集中釋放，海珠、番禺、白云等多個區(qū)域均將有新項目開業(yè)，總體量共計約47.5萬平方米。

    從未來供應項目區(qū)位而言，隨著核心商圈體量漸趨飽和、可建設用地稀缺，絕大多數(shù)擬開業(yè)的項目集中在新興商圈，并以周邊社區(qū)消費群體為目標客群。

    從業(yè)態(tài)配比來看，未來供應更強化“體驗式消費”的概念，通過創(chuàng)新型主題或商家吸引消費者。大規(guī)模的集中供應將給市場施壓，或將導致優(yōu)質零售市場空置率上升。但基于整體市場的穩(wěn)定表現(xiàn)，預計全市租金將維持在穩(wěn)定水平。

    未來三年期間（2017-2019），廣州商業(yè)新增供應將主要集中于新興商圈，例如番禺、白云和越秀新增體量將分別占據(jù)市場32%，23%和15%的份額。預計2017年，全市優(yōu)質零售供應將同比上升221%。其中89%新增項目體量將超過6萬平方米（文/吳婕秋）