日前，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部發(fā)布《大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》，內(nèi)容包括深度透析大灣區(qū)寫字樓指數(shù)走勢及投資動向，邀請橫琴新區(qū)政府評析橫琴新區(qū)招商引資政策，并有行業(yè)專家開展對橫琴及珠海發(fā)展環(huán)境和機遇的專題研討。

    3場線下互動式發(fā)布體驗融合演講、專家論壇、政策解讀等形式，通過多平臺視頻直播，讓大灣區(qū)內(nèi)甲級寫字樓市場參與者和關(guān)注者積極加入互動，在業(yè)內(nèi)激起廣泛討論。

    在大灣區(qū)的背景下，9+2城市聯(lián)動及一體化成為熱詞。對于如何利用城市聯(lián)動來推送整體區(qū)域發(fā)展的問題，第一太平戴維斯大灣區(qū)項目及開發(fā)顧問部董事袁嘉隆先生表示，在大灣區(qū)的背景下，9+2城市聯(lián)動及一體化的發(fā)展，要從二個維度分析城市之間相互聯(lián)動。

    一是交通配套提速。大灣區(qū)9+2城市之間主要通過軌道交通和高速公路相互聯(lián)系，最遠城市之間交通通行時間要3個小時。而隨著港珠澳大橋、深中通道、高鐵城軌等交通配套的陸續(xù)完善，力爭在2035年實現(xiàn)1小時生活圈，從而促進生產(chǎn)要素的快速流動。

    二是產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)動，大灣區(qū)大中小城市都有明確定位。深圳的產(chǎn)業(yè)將生產(chǎn)部分逐漸外溢到東莞惠州，只留下高端研發(fā)設(shè)計和貿(mào)易銷售，這是一種政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)外溢的效果；以廣州而言，一些屬于生產(chǎn)制造的產(chǎn)業(yè)也會逐漸外溢到佛山肇慶，從而提升廣州的城市功能。從珠海澳門來看，未來產(chǎn)業(yè)融合的速度會比過去快得多。所以從整個大灣區(qū)的聯(lián)動來講，通過交通等基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展，帶動產(chǎn)業(yè)的加速融合，從而促進整體大灣區(qū)區(qū)域的發(fā)展。 

    廣東省社科院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)建設(shè)報告（2018）》指出，粵港澳大灣區(qū)2017年GDP總量超十萬億元，占全國比重高達12.57%，但大灣區(qū)內(nèi)土地面積僅為全國的0.6%。隨著灣區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)越來越有限，想要更好地助力灣區(qū)建設(shè)，袁嘉隆先生認為一是城市土地利用的優(yōu)化。通過規(guī)劃優(yōu)化的方式，解決土地不足的問題，包括未出讓的土地，通過區(qū)域的規(guī)劃和片區(qū)統(tǒng)籌，比較科學地讓寫字樓以及商業(yè)的供應(yīng)能更加有序。 

    二是城市更新以及三舊改造。城市更新改造包括舊村改造、舊工廠改造，“工改工”之后可以變成新型產(chǎn)業(yè)用地，通過這種方式提高容積率，完善產(chǎn)業(yè)園的配套，解決土地不足的問題。三是建筑物載體的優(yōu)化。例如TOD、地鐵上蓋等，通過交通場站快速導(dǎo)入和疏解人流，讓整個建筑載體的利用更有效率。

    大灣區(qū)規(guī)劃綱要出臺后，關(guān)于灣區(qū)各市商業(yè)地產(chǎn)及投資市場未來會產(chǎn)生的變化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇先生表示，投資者對于大灣區(qū)的興趣較之前有所增長。2017年粵港澳大灣區(qū)從概念到落實階段時，機構(gòu)性投資者訪問數(shù)量增幅明顯；在過去2-3年，增幅數(shù)量基本是一個翻倍的體量。

    深圳和廣州作為灣區(qū)內(nèi)兩個主要城市，未來5至10年，第三產(chǎn)業(yè)擴容潛力不容小覷；屆時將對當?shù)貙懽謽鞘袌鲎赓U需求甚至是買賣、投資需求提供強有力的支撐。尤其是在第三產(chǎn)業(yè)剛過60%的深圳，這種效應(yīng)將會表現(xiàn)得更加明顯。

    產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及比例也將成為投資者衡量是否進入一個城市投資的重要因素。一個專注于投資寫字樓市場的投資機構(gòu)，除了要考慮到投資收益、投資安全外，在選取城市、選擇投資標的之前，還需要大幅度關(guān)注這個城市的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例等方面。

    廣深兩地經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)健，科技業(yè)蓬勃發(fā)展，推動總部需求，謝靖宇先生認為總部經(jīng)濟必將對寫字樓市場產(chǎn)生非常積極的帶動因素，無論是租賃，或者是投資。以深圳為例，總部經(jīng)濟發(fā)展非常迅猛，而這也將進一步帶動若干個板塊寫字樓市場迅速發(fā)展，推動租金和資本值進一步提高。

    不排除科技產(chǎn)業(yè)或與其產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)，需要購買土地開發(fā)成企業(yè)總部，從這層面看科技業(yè)仍可推動寫字樓市場及投資市場發(fā)展。 

    目前大灣區(qū)甲級寫字樓主要集中在經(jīng)濟比較發(fā)達的香港、深圳、廣州，隨著大灣區(qū)發(fā)展，除以上城市外，第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部主管黎青山先生認為東莞和佛山有機會承接到從深圳或者廣州外溢出來的一些企業(yè)需求，兩地甲級寫字樓值得關(guān)注。

    東莞開始慢慢展現(xiàn)出整個甲級寫字樓市場的升級雛形，例如承接深圳華為的研發(fā)總部，科技巨頭京東、菜鳥科技部分區(qū)域性或功能性總部等，此外部分深圳企業(yè)的研究、研發(fā)部門也逐步落戶東莞。

    隨著廣佛同城化發(fā)展，加上廣州企業(yè)外溢，佛山已享受政策紅利，尤其是住宅市場已吸引大批廣州人入手。從過去一段時間的檢測數(shù)據(jù)來看，從廣州外溢到佛山的一些案例已經(jīng)產(chǎn)生，但整體數(shù)量并不多，并以一些后勤、服務(wù)類的企業(yè)為主。