隨著近期國家正式公布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，大灣區(qū)建設(shè)邁上新臺(tái)階，將成為中國最強(qiáng)勁的增長引擎，其飛速發(fā)展世界矚目。珠海在區(qū)內(nèi)具有不可忽視的核心地位，港珠澳大橋的正式開通更是加速了珠海與港澳兩地的連接，這些優(yōu)勢(shì)將協(xié)同《規(guī)劃綱要》為珠海的下一輪騰飛帶來歷史性的利好機(jī)遇。

   第一太平戴維斯日前發(fā)布報(bào)告指出,《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》重點(diǎn)提及“建設(shè)珠海橫琴粵港澳深度合作示范區(qū)”，將高水平建設(shè)珠海橫琴國際休閑旅游島，支持橫琴自貿(mào)區(qū)內(nèi)物流園、青年創(chuàng)業(yè)谷、粵澳信息港、中醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園等多產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展,旅游業(yè)及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將賦能珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性增長。

   寫字樓市場(chǎng)

   珠海寫字樓市場(chǎng)近十年發(fā)展迅速，逐步由老香洲向澳門方向遷移，吉大、拱北子市場(chǎng)商務(wù)氛圍逐步發(fā)展成熟。同時(shí)，橫琴子市場(chǎng)近年來大量新增供應(yīng)入市，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速。2018年末，全市寫字樓市場(chǎng)逐步發(fā)展為“吉大、拱北兩大商務(wù)中心，新香洲、老香洲、前山、橫琴四大商務(wù)次中心”的市場(chǎng)格局。

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率，2014-2018年

來源：第一太平戴維斯研究部

   2018年，珠海甲級(jí)寫字樓共錄得新增供應(yīng)23萬平方米，總存量擴(kuò)張至118萬平方米。自2015年起，橫琴子市場(chǎng)飛速發(fā)展。該區(qū)域2018年共錄得新增供應(yīng)10萬平方米；其總存量約占全市總存量23%。 

   整體而言，珠海市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租戶主要來自于房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的大型企業(yè)。企業(yè)辦公環(huán)境升級(jí)乃眾多租賃活動(dòng)的實(shí)質(zhì)訴求。2018年末，珠海市場(chǎng)供過于求之現(xiàn)狀明顯。受到橫琴片區(qū)較大的寫字樓供應(yīng)量與較高空置率的影響，全市整體空置率約為37％。

   2018年，全市寫字樓市場(chǎng)平均租金維持穩(wěn)定，約為人民幣每平方米每月106元，同比增長0.8%。

甲級(jí)寫字樓各子市場(chǎng)租金對(duì)比，2013-2018年

來源：第一太平戴維斯研究部

   趨勢(shì)展望

   2019年的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍存在許多不確定性因素，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)與商務(wù)活動(dòng)體量不盡明朗。然而微觀市場(chǎng)層面，預(yù)計(jì)年內(nèi)約有28萬平方米的新增供應(yīng)入市，珠海寫字樓市場(chǎng)的租賃需求能否匹配持續(xù)增長的供應(yīng)量仍有待觀察。隨著大灣區(qū)建設(shè)的逐步推進(jìn)，珠海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展有望加速。珠海將發(fā)揮其重要節(jié)點(diǎn)城市的戰(zhàn)略功能，與核心城市澳門互聯(lián)合作。橫琴自貿(mào)區(qū)的發(fā)展成熟將吸引海內(nèi)外企業(yè)入駐，賦能寫字樓市場(chǎng)租賃需求的可持續(xù)性增長。

   優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

   受近年來持續(xù)增長的人口數(shù)量支撐，珠海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)呈加速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，目前正處于傳統(tǒng)零售物業(yè)形式向以購物中心為主導(dǎo)的零售物業(yè)市場(chǎng)的過渡階段。相較于廣州、深圳等成熟零售物業(yè)市場(chǎng)，珠海市零售物業(yè)市場(chǎng)體量相對(duì)較小。2018年，全市共錄得一座購物中心開業(yè)，為珠海奧園廣場(chǎng)。該項(xiàng)目為珠海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)帶來新增供應(yīng)約12.4萬平方米，全市總存量增加至53萬平方米。

零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率，2014年-2018年

來源：第一太平戴維斯研究部

   鑒于目前珠海零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量有限，全市空置率維持較低水平，僅為1.6%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。其穩(wěn)定的租賃需求主要來源于餐飲、服飾、娛樂等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的租戶。 

   珠海市零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢(shì)。截至2018年底，全市零售物業(yè)市場(chǎng)平均首層租金同比增長1.2%，至約人民幣每平方米每月472.5元。

零售物業(yè)各子市場(chǎng)空置率變化，2017vs2018年

來源：第一太平戴維斯研究部

   趨勢(shì)展望

   預(yù)計(jì)未來珠海市零售物業(yè)市場(chǎng)仍將以平穩(wěn)發(fā)展為主。展望2019年，預(yù)計(jì)約有43.2萬平方米的新增供應(yīng)入市，包括橫琴創(chuàng)新方和珠海奧園廣場(chǎng)二期等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目主要集中于橫琴商圈。隨著新增供應(yīng)的入市，珠海市零售物業(yè)市場(chǎng)將為人群消費(fèi)和海內(nèi)外零售商戶提供更多選擇。加之《規(guī)劃剛要》的提及，將高水平建設(shè)珠海橫琴國際休閑旅游島，料將為珠海帶來更多高消費(fèi)旅游人群。同時(shí)，珠海強(qiáng)力的人才引進(jìn)政策有望幫助珠海實(shí)現(xiàn)人口導(dǎo)入，催化人口聚集效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)與人口基本面的提升將為珠海零售物業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)化升級(jí)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿��?yōu)渥。