“目前，商業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)時(shí)代，而不是招商時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)人如果還死守著你的所謂人脈資源待價(jià)而沽，商業(yè)地產(chǎn)投資還死守著所謂的‘一鋪養(yǎng)三代’的金科玉律，最后的結(jié)果肯定是待價(jià)而‘哭’�！�

——胡富

本網(wǎng)訊（第一商業(yè)網(wǎng)記者吳婕秋5月28日廣州報(bào)道）日前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域第一個(gè)省級(jí)協(xié)會(huì)——廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)宣告成立。5月22日，正值創(chuàng)會(huì)伊始之際，廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍和廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、第一商業(yè)網(wǎng)總編輯賴婉蘊(yùn)一同前往走訪協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、某著名大型房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)板塊負(fù)責(zé)人胡富，請(qǐng)他談?wù)劗?dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

       
    商業(yè)地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)  商業(yè)“鬼城”正在不斷涌現(xiàn)
    “你們來(lái)得正好，我剛從一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃會(huì)回來(lái)。”胡富熱情地招呼來(lái)賓坐下，他的眉宇間卻緊鎖著幾分擔(dān)憂：“我們?cè)谝粋�(gè)省會(huì)城市的郊縣拿了一個(gè)商住項(xiàng)目，政府規(guī)劃的商業(yè)面積就有20多萬(wàn)平方米，而這個(gè)縣級(jí)小鎮(zhèn)的常住人口僅有5、6萬(wàn)，這么少的人口如何支撐得起這么大體量的商業(yè)？”
    過(guò)去十年，在城鎮(zhèn)化大旗下，商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)野蠻生長(zhǎng)。但是行政主導(dǎo)的造城運(yùn)動(dòng)，常常與人的城市化并不匹配，這種矛盾從住宅已經(jīng)蔓延到了商業(yè)。在經(jīng)濟(jì)下行和電商沖擊的背景下，二三線城市的商業(yè)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)正不斷顯露。
    仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)2370萬(wàn)平方米，為2013年存量的59.5%。部分二三線城市短期內(nèi)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占比較高，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)空置率可能持續(xù)處于高位，有關(guān)投資方將陷入泥潭。
    同策咨詢研究部對(duì)35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)供需情況監(jiān)測(cè)顯示，成都、重慶、沈陽(yáng)、杭州、長(zhǎng)沙等19個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩。盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)則指出，二線城市面臨供給壓力，成都、武漢、南京排名前三。
    胡富對(duì)此感到十分憂慮。他認(rèn)為，在商業(yè)項(xiàng)目上馬之前，政府應(yīng)該科學(xué)考量各種因素進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合預(yù)期人口規(guī)模、區(qū)域交通、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績(jī)工程”�！坝性S多項(xiàng)目的規(guī)劃是在前幾年商業(yè)地產(chǎn)瘋狂發(fā)展的時(shí)候做出的，現(xiàn)在情況已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，而政府部門(mén)卻固守原先的規(guī)劃不變，這不僅是懶政，更是不負(fù)責(zé)任。不少開(kāi)發(fā)商為了拿到項(xiàng)目，想通過(guò)住宅賺錢(qián)，也只好根據(jù)政府原先的規(guī)劃，花費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力去制造商業(yè)空城，這是對(duì)社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)�！�

    商業(yè)物業(yè)投資是一個(gè)美麗的“陷阱”
    過(guò)去一些商業(yè)地產(chǎn)商用“一鋪養(yǎng)三代”來(lái)忽悠投資者，用“金街”“銀街”來(lái)誘惑投資者，有些商鋪賣(mài)到十幾萬(wàn)元每平米。而許多人也盲目跟風(fēng)，打破頭皮投資這種附屬于購(gòu)物中心的外街�，F(xiàn)在，這種所謂的金街銀街，已經(jīng)變成了死街。胡富認(rèn)為，在電商背景下，社區(qū)底商和特色步行街可能還有投資價(jià)值，其余的像室外商業(yè)街、寫(xiě)字樓乃至公寓，基本上就是一個(gè)美麗的“陷阱”，一旦掉進(jìn)去，幾乎沒(méi)有回天之力。原先那種想通過(guò)大“盒子”商業(yè)帶動(dòng)，一同“富貴榮華”的夢(mèng)想，已經(jīng)徹底破滅。

    大“盒子”商業(yè)模式已是窮途末路  特色風(fēng)情街或許還能生存
    面臨電商的強(qiáng)烈沖擊和實(shí)體商業(yè)同質(zhì)化風(fēng)潮，意味著中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)需要提升消費(fèi)者體驗(yàn)，引入創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式，才能破局�！�
    胡富認(rèn)為，傳統(tǒng)的購(gòu)物中心“大盒子”模式已經(jīng)是窮途末路，特色風(fēng)情街也許是一條創(chuàng)新之路，把文化、藝術(shù)、休閑的元素融入其中，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比重，弱化其購(gòu)物功能。當(dāng)然，這里面必然涉及到諸如建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整等問(wèn)題，還得看政府的作為程度。

    商業(yè)人才的價(jià)格肯定回落  商業(yè)人需做好心理準(zhǔn)備
    “需要給商業(yè)人‘敲警鐘’的是，前幾年由于商業(yè)地產(chǎn)的盲目發(fā)展以及國(guó)內(nèi)商業(yè)管理人才的成長(zhǎng)時(shí)間和總量?jī)?chǔ)備嚴(yán)重不足，導(dǎo)致商業(yè)人才的價(jià)格大大偏離了其價(jià)值，出現(xiàn)了薪酬的嚴(yán)重虛高。 隨便一個(gè)招商總監(jiān)一開(kāi)口就叫價(jià)百萬(wàn)年薪。請(qǐng)問(wèn)，你真的能給企業(yè)帶來(lái)這么大的價(jià)值么？”
    “當(dāng)然，價(jià)格的高低確實(shí)和需求與供給有關(guān)�！焙�富認(rèn)為，如果說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)的起步階段，招商的成果在很大程度上決定了一個(gè)購(gòu)物中心的成敗的話，那么，在目前信息透明、資源共享的年代，招商人員的“資源壟斷”優(yōu)勢(shì)已經(jīng)蕩然無(wú)存。招商成果在很大程度上不是取決于招商人員的“個(gè)人能力”和“人脈優(yōu)勢(shì)”，而是取決于項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)。
    目前，商業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)時(shí)代，而不是招商時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)人如果還死守著你的所謂人脈資源待價(jià)而沽，商業(yè)地產(chǎn)投資還死守著所謂的“一鋪養(yǎng)三代”的“金科玉律”，最后的結(jié)果肯定是待價(jià)而“哭”。