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正佳為何要做“正佳百貨”？
時(shí)間:2007-05-08來(lái)源:第一商業(yè)網(wǎng)
作者:黃華軍
| 在李穗生、徐旭峰、曾衛(wèi)等人看來(lái)，2007年的“五一”黃金周還可以悠閑幾天，但下一個(gè)“十一”長(zhǎng)假期，或許會(huì)讓他們忙得不可開(kāi)交。
有消息說(shuō)，亞洲單體面積最大的SHOPPINGMALL正佳廣場(chǎng)，正密鑼緊鼓籌備屬于自己的一間百貨公司——正佳百貨，由正佳廣場(chǎng)副總裁李穗生掛帥親征，李的老部下——曾在天河城百貨策劃部、皮具部等多個(gè)部門(mén)任職經(jīng)理的徐旭峰以及先后在中華廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)負(fù)責(zé)租賃事務(wù)的曾衛(wèi)等人輔佐其右。 李是今年3月份才從正佳的近鄰——天河城過(guò)檔而來(lái)，是這家號(hào)稱(chēng)“中國(guó)最成功的購(gòu)物中心”的開(kāi)發(fā)商——天河城集團(tuán)的副總裁。1996年2月9日，由其任職總經(jīng)理的天貿(mào)南方大廈開(kāi)張，標(biāo)志著天河城開(kāi)業(yè)。11年來(lái)，天貿(mào)南大（現(xiàn)名天河城百貨）單店銷(xiāo)售額穩(wěn)居廣州大百貨三甲之列，其毛利率、純利潤(rùn)之長(zhǎng)期高企，持續(xù)強(qiáng)勁的盈利能力成為廣東乃至中國(guó)百貨業(yè)罕見(jiàn)范例。 此前正佳廣場(chǎng)已入駐廣州友誼商店、季后風(fēng)（LiLy Store生活館）兩間百貨型態(tài)的主力店和次主力店，如果消息屬實(shí)，那么正佳廣場(chǎng)將是廣東第一家擁有三間百貨公司的購(gòu)物中心。然則，此舉對(duì)正佳今后的發(fā)展是利是弊？是“三個(gè)和尚沒(méi)水喝”，還是三人為眾，“眾人拾柴火焰高”？值得同行思考。 依筆者愚見(jiàn)，正佳百貨出世，短期或有陣痛，長(zhǎng)遠(yuǎn)看從提升廣場(chǎng)租值、消化場(chǎng)內(nèi)外富余的租戶(hù)資源、回籠資金卻是利好。理由有三； 一是廣場(chǎng)總體走高的客流趨勢(shì)，決定了正佳初步具備了調(diào)整租戶(hù)組合、優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu)的主動(dòng)權(quán)。2005年1月15日開(kāi)張以來(lái)，隨著各個(gè)功能元素配置的不斷完善，營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)不斷推陳出新，正佳廣場(chǎng)知名度大增、客流趨旺是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。特別是逢雙休日和節(jié)假日，上千個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)幾乎爆滿(mǎn)、餐飲、娛樂(lè)類(lèi)項(xiàng)目人流爆棚已屬“家常便飯”。 盡管提袋率不高、零售弱、餐飲娛樂(lè)強(qiáng)，依然是正佳目前亟待破解的難題，但穩(wěn)定可觀的客流增長(zhǎng)，為正佳下一步調(diào)整租戶(hù)組合、優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，累積了與租戶(hù)談判對(duì)話的底氣和話語(yǔ)權(quán)。 況且，渠道有限供應(yīng)無(wú)限，當(dāng)今經(jīng)銷(xiāo)商隊(duì)伍中能夠單門(mén)獨(dú)戶(hù)租賃店鋪的比例，絕低于進(jìn)入百貨公司開(kāi)設(shè)專(zhuān)柜或代銷(xiāo)聯(lián)營(yíng)的比例，因而，結(jié)合調(diào)整優(yōu)化的思路，既消化場(chǎng)內(nèi)原有租戶(hù)的富余資源，又吸收社會(huì)新鮮血液，創(chuàng)設(shè)一條自身掌控的百貨公司通路，未嘗不是一箭雙雕的做法。 二是廣場(chǎng)先天龐大的體量，后天如迷宮般的設(shè)計(jì)，恰好為正佳百貨實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、實(shí)現(xiàn)拾遺補(bǔ)缺提供了可轉(zhuǎn)圜的余地和空間。 早在由正大佳景入主正佳廣場(chǎng)的十多年前，“正佳百貨”已是一張含金量頗高的，由當(dāng)時(shí)國(guó)家批出的中外合資百貨業(yè)牌照。正佳廣場(chǎng)易主復(fù)工后，在確立主力百貨店的時(shí)候，亦曾有過(guò)利用此牌照和別人合資或自己開(kāi)設(shè)百貨店的動(dòng)議。時(shí)隔數(shù)載后舊事重提，一方面是基于上述消化和吸收新舊租戶(hù)資源，強(qiáng)化場(chǎng)內(nèi)零售功能的考慮，另一方面，經(jīng)過(guò)開(kāi)業(yè)兩年多以來(lái)的摸索，正佳發(fā)現(xiàn)，龐大的體量，后天如迷宮般的設(shè)計(jì)，加上早期開(kāi)業(yè)追求高出租率，致使場(chǎng)內(nèi)相當(dāng)多的非一線鋪位，功能重疊混亂，租戶(hù)易手頻繁，租值始終低迷。 正如當(dāng)初中華廣場(chǎng)將最難開(kāi)掘的“不毛之地”交給中華百貨全盤(pán)打理一樣，今天正佳百貨的出現(xiàn)，動(dòng)機(jī)也許如出一轍——將場(chǎng)內(nèi)的死角位、邊角料、雞肋鋪，全部由開(kāi)發(fā)商自建的百貨公司統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)起來(lái)，調(diào)整功能，重新布局，以提升全場(chǎng)商鋪價(jià)值，擴(kuò)大全場(chǎng)經(jīng)營(yíng)輻射力，增強(qiáng)同層其他經(jīng)營(yíng)者的信心。 據(jù)透露，未來(lái)的正佳百貨集中在廣場(chǎng)3-5層，總面積13000平方米左右，經(jīng)營(yíng)位置呈離散狀，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容主體為婦幼用品、運(yùn)動(dòng)休閑系列及家居日用百貨超市。 從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容可以看出，正佳百貨刻意與場(chǎng)內(nèi)原有的兩大百貨公司實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化突出某些品類(lèi)，以形成自己的經(jīng)營(yíng)特色。 在這一點(diǎn)上，對(duì)于當(dāng)年率領(lǐng)天貿(mào)南大創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，在與同城經(jīng)營(yíng)的吉之島貼身廝殺中，琢磨出“一山藏二虎”蹊徑的李穗生來(lái)說(shuō)，可謂駕輕就熟，交由他操盤(pán)正佳百貨自是再順理成章不過(guò)的事情。 三是正佳廣場(chǎng)自建百貨公司，等于多了一個(gè)現(xiàn)金回籠的“儲(chǔ)水罐”，多了一道應(yīng)對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的“穩(wěn)壓槽”，同時(shí)，也多了一座歷練自身經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍的“練兵場(chǎng)”。 當(dāng)然，短期的陣痛動(dòng)蕩相信無(wú)法避免，更多的沖突矛盾估計(jì)會(huì)來(lái)自于內(nèi)部而非外部——廣場(chǎng)租賃團(tuán)隊(duì)和百貨公司招商團(tuán)隊(duì)，兩支息息相關(guān)然而卻是在不同的考核目標(biāo)指揮棒下運(yùn)作的隊(duì)伍，怎樣時(shí)刻保持順暢和諧的溝通合作，最終實(shí)現(xiàn)全場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益的最大化？ 歡迎進(jìn)入論壇討論：正佳百貨，是否正逢佳時(shí)？ |
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