自2012年出現(xiàn)業(yè)績負增長開始，中國百貨業(yè)整體進入業(yè)績下滑、相繼閉店的黑暗時期，全球多家知名百貨公司也都在縮減店鋪，如2018年，美國曾經(jīng)最大的百貨公司希爾斯百貨宣告破產(chǎn)。

    在全球百貨業(yè)暮氣藹藹的今天，北京SKP卻如同突破黑暗的利芒，多年一騎絕塵，蟬聯(lián)國內(nèi)百貨業(yè)績冠軍：

    2011年，憑借銷售額65億元成為中國內(nèi)地高端商場第一名，此后五年北京SKP一直穩(wěn)坐第一；

    2016年，北京SKP單店銷售實現(xiàn)96億元人民幣；

    2017年，銷售額達125億，已經(jīng)位列全球同業(yè)第二，僅次于Harrods；

    2018年，北京SKP實現(xiàn)135億人民幣銷售額；

    近日，英國建筑師事務所Sybarite與GlobalData共同發(fā)布的2019年最新研究報告顯示，中國奢侈品百貨北京skp坪效做到了冠絕亞洲，在全球僅次于擁有170年歷史的英國最成功奢侈品百貨Harrods。

    為什么在全球百貨業(yè)市場不景氣的情況下，北京SKP不受絲毫影響，逆流而上做到坪效全球第二呢？

    百貨衰落的原因

    首先來看百貨衰落的原因，不外乎兩點：外界沖擊與內(nèi)部運營。

    外界沖擊

    生活水平的提高、互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展、消費主力人群的更替直接反映為人們生活方式和需求的改變，從原先的單一基本需求演變?yōu)閭�性化多樣化需求。

    一方面，線上電商以突破地域限制、便捷、低價、多選擇性的購物方式蠶食了大部分百貨客流，使百貨淪為電商的試衣間；另一方面，線下全業(yè)態(tài)購物中心以全新的購物消費方式滿足了消費者親子、社交、體驗等多種需求，使百貨在消費者心中成為落伍過時的代名詞。

    內(nèi)部運營

    百貨聯(lián)營模式具有較低的市場敏感度。市場經(jīng)濟和消費者需求開始發(fā)生翻天覆地變化，眾多百貨運營創(chuàng)新遲滯，再加上傳統(tǒng)經(jīng)營模式運作缺少商品經(jīng)營能力，客流被電商秒殺蠶食毋庸置疑。其次，受體量限制，百貨大多客流動線、空間體驗不友好，部分“破罐破摔”，硬件設施陳舊老化，自然失去人心。

    先天優(yōu)勢 緩解傷害沖擊

    北京SKP項目啟動于2004年，正是國內(nèi)高端品牌消費需求增長迅猛時期，但可供奢侈品開店的場所極少，北京SKP的出現(xiàn)填補了高端品牌尋求適合場所的“空白”，奠定了北京SKP最高端奢侈品百貨的地位。電商的發(fā)展蠶食中低端百貨客流，但并未對高端奢侈品消費者造成太大影響，線下奢侈品體驗消費仍舊是高端消費者的主要購物和生活方式。

    在地理位置上擁有得天獨厚的占地優(yōu)勢，北京SKP所在的大望路商圈是北京乃至中國的頂級商圈之一，周邊頂級寫字樓、公寓林立，匯聚了眾多世界級財團與公司，聚集了來自各地的高端消費者。

    從北京CBD交通路線來看，大望路商圈還吸納和阻截了很多前往國貿(mào)和雙井區(qū)域的消費人群，影響力甚至輻射整個北方區(qū)域，這為北京SKP輸送了源源不斷的國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)消費者。

    從發(fā)展角度看，中國近年經(jīng)濟實力崛起，國際地位不可小覷，瞄準中國市場的廣闊潛力，大批國外奢侈品牌更愿意進駐中國市場，更多境外游客傾向于中國游玩。在國家強力發(fā)展下，消費主力千禧一代的民族意識和民族自信心也都在增強，他們擁有更大膽超前的消費觀念，筆者認為這也是影響中國市場奢侈品消費回流、北京SKP業(yè)績增長的因素之一。

    后天奮進 主動加碼升級

    相比眾多百貨，北京SKP擁有獨到的先天優(yōu)勢，但天才如仲永，縱使基礎優(yōu)絕，最后也因沉溺現(xiàn)狀落得泯然眾人境地。北京SKP深知打鐵還需自身硬的道理，一直致力于走在國內(nèi)百貨升級改造的前沿。

    硬件優(yōu)化

    經(jīng)營十幾年的老牌百貨最直觀的硬傷就是設施陳舊老化，自2014年北京SKP就開始了抽絲剝繭式的逐層重裝升級，先后創(chuàng)造了4F高端女鞋沙龍專區(qū)、全新打造了男士時尚生活目的地—2F樓層等。在長達6年的升級優(yōu)化中，北京SKP累計投入資金高達十幾億元人民幣，從視覺、聽覺、嗅覺等全方位多角度，重新塑造了一個世界級的時尚生活目的地。

    調(diào)整業(yè)態(tài)

    定位為高端奢侈品商場的北京SKP一直在“沒有最高只有更高”的道路上探索追求。18萬平方米的空間里幾乎容納了所有中國知名高端品牌，眾多獨家入駐品牌，包括多個首次進入中國的奢侈品品牌，但其仍在不斷引入全新時尚奢侈品牌，調(diào)整品牌業(yè)態(tài)，如2019年4月引進的中國首店STUDIO TOMBOY等。此外，為了保持商場業(yè)態(tài)和調(diào)性的統(tǒng)一，北京SKP將奢侈品進行男女裝分層，并對美妝部進行了統(tǒng)一的風格裝修。

    體驗營銷

    數(shù)據(jù)顯示，如今奢侈品消費的平均年齡已經(jīng)從48歲降到34歲，并繼續(xù)朝年輕化趨勢發(fā)展。隨著消費主力千禧一代品味的提升和逐漸掌握消費能力，奢侈品承載的文化、內(nèi)涵、體驗被更加重視。北京SKP就是最早加碼體驗消費的奢侈品商場，在商場中庭舉辦快閃營銷、藝術展，推出主題營銷區(qū)域，更新商場櫥窗的創(chuàng)意布置、邀請明星活動推廣以及推出自有時尚雜志。另外北京SKP還別出心裁的將餐飲與服裝店用水幕隔離，既解決了餐飲味道飄散問題又別有一番風趣。

    差異布局

    高端人群的消費分級倒逼零售業(yè)開辟能夠滿足高端、個性、小眾化需求的店鋪模式，源于歐洲的集合多品牌、品味高端的買手店在中國開始受到青睞。2014年開始，北京SKP就著手招募培養(yǎng)品牌買手、視覺陳列等相關人才，組建零售、采購團隊，并在去年全面實施布局了買手店，轉變?yōu)榧婢咧睜I采購模式的精品百貨公司。每年在全球直接采購超過超過500個品牌的時尚設計師品牌，成功創(chuàng)造了SKP差異化的時尚生態(tài)。

    最后，我們回到關鍵點坪效二字，坪效的定義是每平方米可以產(chǎn)出的營業(yè)額，北京SKP的零售業(yè)態(tài)占比高達87%，餐飲和其他占比較低，這也是北京SKP坪效高的原因之一。反觀行業(yè)，如何對體驗和效率進行平衡，在有限的空間里更大程度地滿足消費者和品牌的需求，才是奢侈品商場乃至所有的購物中心所面臨最大的挑戰(zhàn)。

    北京SKP占據(jù)了“天時地利人和”，也生動地為商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者詮釋了“成功在于經(jīng)營”這句話的涵義，但筆者認為這些分析仍不足以解釋創(chuàng)下諸多歷史性記錄的“SKP現(xiàn)象”。

    據(jù)悉在北京SKP、西安SKP 之后，其還將繼續(xù)創(chuàng)新實踐布局更多SKP，審視中國市場，能夠為SKP提供足夠消費人群和購買力支撐的城市放眼可見。何處布局，布局之后SKP又會怎樣延續(xù)百貨神話，實在令人浮想聯(lián)翩。