萬科再次在佛山落袋一個舊改項目。

　　1月17日，廣東佛山獅山聯(lián)星村12個村居組織，4270名年滿18歲的股東，票選是否由萬科作為市場改造主體，投票時間從早上7點持續(xù)至晚上17：00。

　　對于萬科而言，只要同意票數(shù)超過2/3，即2847票即可成為項目市場改造主體。

　　截至下午兩點半，得票率已超2/3，意味著萬科正式當(dāng)選為聯(lián)星村改造市場主體。

　　事實上，萬科進(jìn)駐這一項目已經(jīng)有4年之久。

　　萬科補倉

　　早在2016年9月，萬科便簽約進(jìn)駐聯(lián)星村，展開前期介入，即開展摸底調(diào)查、改造意愿表決、申請規(guī)劃指標(biāo)、申報單元計劃等工作。

　　最開始的協(xié)議期限僅為兩年，在2018年9月、2019年10月，雙方兩次續(xù)約，繼續(xù)委托萬科作為前期咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，服務(wù)期延長至2020年12月31日。

　　時間去到2020年3月，羅村聯(lián)星聯(lián)和片區(qū)規(guī)劃初步方案出爐，聯(lián)星村便位于這一片區(qū)。同年8月，聯(lián)星村開始進(jìn)入招商文件及改造協(xié)議的編制階段。

　　規(guī)劃顯示，片區(qū)將發(fā)展為特色文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、人居環(huán)境改善示范區(qū)和村級工業(yè)園改造提升示范區(qū)；功能定位為特色文化產(chǎn)業(yè)、健康綜合制造產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)展銷以及配套服務(wù)。

　　據(jù)招商文件顯示，聯(lián)星整村改造項目占地逾1762畝，聯(lián)星村改造范圍內(nèi)，現(xiàn)狀總建筑面積為145.03萬平方米。其中，住宅建筑面積81.06萬平方米、商業(yè)建筑面積16萬平方米、廠房建筑面積47.97萬平方米。

　　按照萬科派發(fā)的《聯(lián)星社區(qū)城市更新概念規(guī)劃》，項目改造后將保留文物，打造功夫特色小鎮(zhèn)，涵蓋回遷安置區(qū)、嶺南文化商業(yè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)核心區(qū)、商務(wù)辦公核心區(qū)，新建社區(qū)公園、公立學(xué)校等公共配套。

　　成功被選為聯(lián)星村改造市場主體，也讓萬科繼夏北洲表村舊改項目后，在佛山再次有項目落袋。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，萬科在佛山已有6個不同開發(fā)程度的舊改項目，主要分布在禪城、南海，分別為南海桂城夏北洲表村、獅山羅村聯(lián)星村、里水新聯(lián)梅沖里東舊村、禪城張槎東鄱羅埠、崗頭村、順德勒流南水村等。

　　除了正在開展的前期介入工作，在佛山舊改多年的萬科，已有多個通過前期介入舊改成功的項目。例如新希望奧園金沙公館、萬科金域世家、越秀星匯瀚府、佛山萬科廣場，都是通過萬科三舊改造轉(zhuǎn)化的。

　　事實上，對于萬科而言，城市更新是其重點發(fā)展的方向。據(jù)郁亮在2020年中舉辦的股東周年大會上表態(tài)，城市更新和TOD，雖然在業(yè)績上還沒有充分體現(xiàn)，但未來潛力很大，會為傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來新的增長曲線。

　　但是僅從2020年半年報上市房企公布的數(shù)據(jù)來看，銷售排名是行業(yè)第一梯隊的萬科，在城市更新領(lǐng)域只能屈居第二梯隊。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，佳兆業(yè)、時代、富力、恒大、奧園、龍光六家粵系房企，城市更新土儲建面在2000萬平方米以上。其中，佳兆業(yè)4200萬平方米，時代、富力城市更新也均在4000萬平方米以上，奧園和龍光則在2000萬平方米以上。

　　反觀萬科，截至2020年半年度，通過舊城改造獲得權(quán)益建筑面積約582.5萬平方米。截至2020年三季度，通過舊城改造獲得權(quán)益建筑面積則下降到約330.5萬平方米。

　　聯(lián)星村的落袋，將極大補充萬科在城市更新方面的儲備。

　　佛山“學(xué)步”

　　聯(lián)星村能夠在近期實現(xiàn)招商，也和近年佛山加大三舊改造力度有關(guān)。

　　事實上，佛山是廣東省全省乃至全國“三舊”改造的發(fā)源地。早在2007年，佛山在全國率先提出“三舊”改造概念，彼時出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關(guān)指導(dǎo)意見》(佛府〔2007〕68號)，“三舊”改造工作正式全面鋪開。

　　但是，佛山在舊改上發(fā)展速度，顯然是不如廣州的。

　　“佛山是三舊改造的發(fā)源地和先行者，有著先發(fā)優(yōu)勢。但是近年隨著各個城市三舊改造工作的全面鋪開，佛山的政策力度和改造進(jìn)程等優(yōu)勢不再明顯。”業(yè)內(nèi)人士表示：“一方面在于對參與改造的市場主體的鼓勵機(jī)制，另一方面則在于很多改造項目存在的各種因素，改造流程過長。”

　　隔壁的廣州，則后來居上。

　　廣州舊改之所以能走在全國前列，一定程度上是開發(fā)商、市場與政府等參與者的角色定位趨于規(guī)范化，同時多方能夠形成合力。

　　從2009年《粵府78號文件》中的“政府引導(dǎo)，市場運作”到2012年《穗府20號文件》中的“強化政府主導(dǎo)、計劃管理、規(guī)劃引導(dǎo)”再到2015年的《廣州市城市更新辦法》中“政府主導(dǎo)、市場運作，統(tǒng)籌規(guī)劃”。

　　今年1月6日廣州市召開的城市更新工作現(xiàn)場會，廣州也公布了2020年城市更新的成績單。2020年，城市更新九項重點工作年度任務(wù)圓滿完成，全市九項工作共盤活存量用地空間34平方公里，新增配套公共服務(wù)設(shè)施170萬平方米，新增綠化面積277萬平方米。

　　2020年，廣州市全市“三舊”改造新增實施面積18773畝、完成改造面積17712畝，完成固定資產(chǎn)投資1006億元、同比增長44.75%。

　　其中，老舊小區(qū)微改造方面，完成老舊小區(qū)微改造232個，“三線”整治496千米、增設(shè)無障礙通道34.5千米、完善消防設(shè)施2.4萬個，累計改造老舊建筑2342萬平方米。

　　舊廠房存量盤活方面，全市新批復(fù)舊廠改造項目41個、涉及用地面積1.4平方公里，累計供應(yīng)經(jīng)營性用地14平方公里。

　　差異化城中村改造方面，試行片區(qū)策劃方案和詳細(xì)規(guī)劃修改方案同步編制、同步審批，審批效率大幅提升，全市新批復(fù)城中村項目改造方案8個，用地面積637公頃、同比增長13%。

　　城中村改造項目公開引入合作企業(yè)42宗、涉及用地面積4917公頃、改造成本2472億元，同比分別增長56%、38%、63%；納入三年計劃的83條村：30條村正開工建設(shè)，5條村正在辦理報建手續(xù)，38條村正在編制改造方案，10條村正在開展數(shù)據(jù)調(diào)查。

　　對于佛山而言，2019年廣東省頒布的《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》加快了佛山舊改的進(jìn)程。隨后，佛山從市到區(qū)接連出臺實施意見和細(xì)則。

　　在2020年末，佛山市城市更新局發(fā)布關(guān)于公開征詢《佛山市舊村居改造項目實施指引》意見的公告。其中重點指出，佛山市中心城區(qū)的舊村居改造項目一般采用政府組織開展模式。

　　上述意見，市場上的聲音是，這或許是參考黃埔模式。

　　據(jù)了解，自從黃埔區(qū)發(fā)布了《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點工作的若干措施》后，該政策全文共10條，內(nèi)容由“強化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“嚴(yán)格監(jiān)管”四個板塊組成，從此黃埔快拆快批快建模式引領(lǐng)整個廣州。