武漢解封、疫情得到有效控制，社會各界終于得以松一口氣。但對實體零售業(yè)來說，卻仍沉浸在疫情的陰影籠罩中，難以解脫。

  3月中旬，中購聯(lián)發(fā)布報告中顯示，在疫情對零售品牌的影響中，餐飲及娛樂業(yè)受影響最為嚴重，近90%受訪企業(yè)表示，暫停營業(yè)、縮短營業(yè)時間及防疫物資購買、員工補貼等防疫措施，致使經(jīng)營收入斷崖下滑，資金周轉壓力陡增，各實體零售企業(yè)苦不堪言。

  另一方面，中國百貨商業(yè)協(xié)會4月13日發(fā)布的第2期《零售業(yè)復工復產(chǎn)情況調(diào)查報告》顯示，96%的受訪零售企業(yè)復工程度超過90%，但從銷售額恢復程度來看，近半數(shù)銷售額僅恢復60-70%。這樣看來，國內(nèi)消費重整旗鼓時間尚需等待，實體零售期待中的報復性消費更是杳如黃鶴。

  受制于資金壓力以及短期消費和增長預期的下降，各實體零售品牌開始縮減門店、退租現(xiàn)象頻生。在疫后“穩(wěn)經(jīng)營”的關鍵時期，面臨租金下滑、客流較少的現(xiàn)狀，大面積掉鋪風險無疑成為購物中心運營的又一重壓力，不得不謹慎對待。

  但“�！薄皺C”共生，閉店退租也意味著疫后時期品牌們的優(yōu)勝劣汰，這或許將成為購物中心調(diào)改革新和尋找更適合自身租戶的絕佳機會。

  無力支付 退租無解

  導致租戶產(chǎn)生退租意向的原因通常為復工經(jīng)營困難、無力支付房租，多以餐飲和娛樂業(yè)態(tài)為主。如餐飲行業(yè)超九成營業(yè)額同比下降50%以上，倒閉裁員現(xiàn)象不斷，僅1、2月就有1.3萬家餐飲企業(yè)注銷。

  曾開出百余家門店，先后進軍上海、北京、杭州、南京、沈陽、青島、武漢、深圳等地的餐飲品牌一茶一坐，現(xiàn)今也陷入關店潮，在上海、杭州兩地僅剩9家門店。

  其次，疫情期間，線上經(jīng)濟促使品牌重新審視線下開店策略，也是品牌退租原因之一，此類多以具備一定線上營銷能力的零售品牌為主。最后則是受世界范圍內(nèi)疫情的影響，大量外資品牌宣布退出中國市場，如正在1折清倉的ESPRIT、美妝集合店品牌Space NK、快時尚品牌Old Navy等。

  對此，面對復工經(jīng)營困難、無力支付房租的實體企業(yè)，購物中心可在充分了解商戶實際經(jīng)營損失的情況下，在原本租金減免措施截止后，酌情適當延長該品牌租期或減免租金，同時承租商也應體諒購物中心難處，雙方合理分擔因疫情防控影響導致的損失，互諒互讓才能共渡難關。

  對于具備線上營銷能力的零售品牌，購物中心可與品牌協(xié)商為其提供線上平臺，并利用品牌集合優(yōu)勢，組織多品類線上營銷活動，流量共享、利益共贏，以此留住優(yōu)質(zhì)租戶品牌。如或為此些品牌提供更為靈活的短租方式，方便其線下活動的開展。

  對于以新冠疫情為因，堅持解除合同退租的情況，北京盈科律師事務所合伙人郭艷萍女士在中購聯(lián)購物中心行業(yè)抗擊疫情法律事務特別報道專題中給出建議道，疫情是階段性的，長期租賃合同受疫情的影響較小，不會對承租商造成根本性的影響，因此，長期租賃合同的承租人無權解除合同。

  同時，承租品牌如能證明因受防控措施影響導致無法支付租金的，購物中心不能因此要求解除合同。而購物中心應對解除合同訴求時，要收集物業(yè)中同一業(yè)態(tài)其他租戶的銷售數(shù)據(jù)，摸底租戶實際經(jīng)營受損情況，預判新冠疫情對租戶的影響是否直接導致合同目的無法實現(xiàn)。

  疫后掉鋪 何去何從

  一般情況下，低于20%的掉鋪率屬于購物中心經(jīng)營的合理范圍內(nèi)，正常狀態(tài)下的掉鋪和裁鋪能夠有效保證購物中心及時調(diào)整經(jīng)營方向并保持運營活力。

  但面對疫情狀態(tài)下的非常規(guī)性掉鋪，購物中心需了解市場發(fā)展趨勢與消費者需求變化，在此基礎上定制招商方向，重新招商。

  比如，此次疫情使購物中心更加注重考查品牌對突發(fā)事件的應對能力、現(xiàn)有經(jīng)營實力和未來拓展規(guī)劃。在業(yè)態(tài)選擇方面，中購聯(lián)報告調(diào)查顯示恢復營業(yè)后，更多購物中心表示補缺品牌將優(yōu)先引入優(yōu)質(zhì)且抗風險能力更強的連鎖品牌；并逐步增加直營品牌比重，以盡可能降低突發(fā)事件對經(jīng)營的不確定性影響。

  而實體商業(yè)轉戰(zhàn)線上的選擇，無疑使具有線上線下全渠道社群營銷能力的品牌更受購物中心歡迎。以林清軒為例，疫情前一直以線下門店銷售為主，疫情迫使其全面轉至線上，進行全員數(shù)字化營銷并成功使線上業(yè)績增長500%，門店也通過數(shù)字化工具的引流轉化實現(xiàn)了與往年持平的業(yè)績，成為傳統(tǒng)零售轉型線上的樣本。林清軒創(chuàng)始人孫春來先生也曾表示，2020年林清軒開店數(shù)量不會下調(diào)。

  其次，商業(yè)定位決定項目的成敗。疫情中，社區(qū)型購物中心受到的較小沖擊和其余購物中心遭受的巨大打擊形成鮮明對比。反映出購物中心業(yè)態(tài)消費服務匹配度不高、結構尚不盡合理的實際狀態(tài)，以及功能規(guī)劃上的重大缺陷。

  未來購物中心調(diào)改中，將需增加人民關注的健康運動、醫(yī)療民生業(yè)態(tài)，完善和補充多元化業(yè)態(tài)組合，從業(yè)態(tài)角度提升購物中心社會服務屬性，利于盡快擺脫同質(zhì)化競爭，更加全面詮釋消費者生活方式中心的職能。

  熙領（上海）商業(yè)管理有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、中購聯(lián)專家委員會委員宋若嘉先生也曾表示，疫情后商業(yè)地產(chǎn)的核心關鍵詞是精細化，精細化的定位與業(yè)態(tài)配置，以及精細化的運營管理體系均不可或缺。

  面對退租掉鋪潮，歸根結底還需要購物中心提振經(jīng)營，結合線上發(fā)展、數(shù)智化調(diào)改，配合政府發(fā)放消費券等手段，刺激消費、吸引人流、穩(wěn)定租戶。

  另有林清軒創(chuàng)始人孫春來建議道，購物中心或可按品牌帶來的流量收費，“誰帶的人流多你給租金少，誰家?guī)�來流量少，就反比租金多”，以此吸引和留住�?yōu)質(zhì)商家。

  中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利先生表示，本次疫情對全球的影響，將使過往有助于中國經(jīng)濟增長的很多外部條件發(fā)生改變，反映到國內(nèi)政策上，內(nèi)需將比以往更受重視，購物中心行業(yè)處在大消費的重要環(huán)節(jié)，短期壓力雖然很大，但長期信心非常堅定。

  我們應以積極和樂觀的心態(tài)，努力做到“穩(wěn)市場、穩(wěn)經(jīng)營、穩(wěn)租戶”，爭取以最佳狀態(tài)和最快速度激活市場，繁榮商圈。