武漢解封、疫情得到有效控制，社會(huì)各界終于得以松一口氣。但對(duì)實(shí)體零售業(yè)來(lái)說(shuō)，卻仍沉浸在疫情的陰影籠罩中，難以解脫。

  3月中旬，中購(gòu)聯(lián)發(fā)布報(bào)告中顯示，在疫情對(duì)零售品牌的影響中，餐飲及娛樂(lè)業(yè)受影響最為嚴(yán)重，近90%受訪企業(yè)表示，暫停營(yíng)業(yè)、縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間及防疫物資購(gòu)買(mǎi)、員工補(bǔ)貼等防疫措施，致使經(jīng)營(yíng)收入斷崖下滑，資金周轉(zhuǎn)壓力陡增，各實(shí)體零售企業(yè)苦不堪言。

  另一方面，中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)4月13日發(fā)布的第2期《零售業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況調(diào)查報(bào)告》顯示，96%的受訪零售企業(yè)復(fù)工程度超過(guò)90%，但從銷(xiāo)售額恢復(fù)程度來(lái)看，近半數(shù)銷(xiāo)售額僅恢復(fù)60-70%。這樣看來(lái)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)重整旗鼓時(shí)間尚需等待，實(shí)體零售期待中的報(bào)復(fù)性消費(fèi)更是杳如黃鶴。

  受制于資金壓力以及短期消費(fèi)和增長(zhǎng)預(yù)期的下降，各實(shí)體零售品牌開(kāi)始縮減門(mén)店、退租現(xiàn)象頻生。在疫后“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”的關(guān)鍵時(shí)期，面臨租金下滑、客流較少的現(xiàn)狀，大面積掉鋪風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的又一重壓力，不得不謹(jǐn)慎對(duì)待。

  但“�！薄皺C(jī)”共生，閉店退租也意味著疫后時(shí)期品牌們的優(yōu)勝劣汰，這或許將成為購(gòu)物中心調(diào)改革新和尋找更適合自身租戶的絕佳機(jī)會(huì)。

  無(wú)力支付 退租無(wú)解

  導(dǎo)致租戶產(chǎn)生退租意向的原因通常為復(fù)工經(jīng)營(yíng)困難、無(wú)力支付房租，多以餐飲和娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主。如餐飲行業(yè)超九成營(yíng)業(yè)額同比下降50%以上，倒閉裁員現(xiàn)象不斷，僅1、2月就有1.3萬(wàn)家餐飲企業(yè)注銷(xiāo)。

  曾開(kāi)出百余家門(mén)店，先后進(jìn)軍上海、北京、杭州、南京、沈陽(yáng)、青島、武漢、深圳等地的餐飲品牌一茶一坐，現(xiàn)今也陷入關(guān)店潮，在上海、杭州兩地僅剩9家門(mén)店。

  其次，疫情期間，線上經(jīng)濟(jì)促使品牌重新審視線下開(kāi)店策略，也是品牌退租原因之一，此類(lèi)多以具備一定線上營(yíng)銷(xiāo)能力的零售品牌為主。最后則是受世界范圍內(nèi)疫情的影響，大量外資品牌宣布退出中國(guó)市場(chǎng)，如正在1折清倉(cāng)的ESPRIT、美妝集合店品牌Space NK、快時(shí)尚品牌Old Navy等。

  對(duì)此，面對(duì)復(fù)工經(jīng)營(yíng)困難、無(wú)力支付房租的實(shí)體企業(yè)，購(gòu)物中心可在充分了解商戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失的情況下，在原本租金減免措施截止后，酌情適當(dāng)延長(zhǎng)該品牌租期或減免租金，同時(shí)承租商也應(yīng)體諒購(gòu)物中心難處，雙方合理分擔(dān)因疫情防控影響導(dǎo)致的損失，互諒互讓才能共渡難關(guān)。

  對(duì)于具備線上營(yíng)銷(xiāo)能力的零售品牌，購(gòu)物中心可與品牌協(xié)商為其提供線上平臺(tái)，并利用品牌集合優(yōu)勢(shì)，組織多品類(lèi)線上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，流量共享、利益共贏，以此留住優(yōu)質(zhì)租戶品牌。如或?yàn)榇诵┢放铺峁└鼮殪`活的短租方式，方便其線下活動(dòng)的開(kāi)展。

  對(duì)于以新冠疫情為因，堅(jiān)持解除合同退租的情況，北京盈科律師事務(wù)所合伙人郭艷萍女士在中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心行業(yè)抗擊疫情法律事務(wù)特別報(bào)道專(zhuān)題中給出建議道，疫情是階段性的，長(zhǎng)期租賃合同受疫情的影響較小，不會(huì)對(duì)承租商造成根本性的影響，因此，長(zhǎng)期租賃合同的承租人無(wú)權(quán)解除合同。

  同時(shí)，承租品牌如能證明因受防控措施影響導(dǎo)致無(wú)法支付租金的，購(gòu)物中心不能因此要求解除合同。而購(gòu)物中心應(yīng)對(duì)解除合同訴求時(shí)，要收集物業(yè)中同一業(yè)態(tài)其他租戶的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，摸底租戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)受損情況，預(yù)判新冠疫情對(duì)租戶的影響是否直接導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

  疫后掉鋪 何去何從

  一般情況下，低于20%的掉鋪率屬于購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的合理范圍內(nèi)，正常狀態(tài)下的掉鋪和裁鋪能夠有效保證購(gòu)物中心及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向并保持運(yùn)營(yíng)活力。

  但面對(duì)疫情狀態(tài)下的非常規(guī)性掉鋪，購(gòu)物中心需了解市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與消費(fèi)者需求變化，在此基礎(chǔ)上定制招商方向，重新招商。

  比如，此次疫情使購(gòu)物中心更加注重考查品牌對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)能力、現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)實(shí)力和未來(lái)拓展規(guī)劃。在業(yè)態(tài)選擇方面，中購(gòu)聯(lián)報(bào)告調(diào)查顯示恢復(fù)營(yíng)業(yè)后，更多購(gòu)物中心表示補(bǔ)缺品牌將優(yōu)先引入優(yōu)質(zhì)且抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的連鎖品牌；并逐步增加直營(yíng)品牌比重，以盡可能降低突發(fā)事件對(duì)經(jīng)營(yíng)的不確定性影響。

  而實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上的選擇，無(wú)疑使具有線上線下全渠道社群營(yíng)銷(xiāo)能力的品牌更受購(gòu)物中心歡迎。以林清軒為例，疫情前一直以線下門(mén)店銷(xiāo)售為主，疫情迫使其全面轉(zhuǎn)至線上，進(jìn)行全員數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)并成功使線上業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)500%，門(mén)店也通過(guò)數(shù)字化工具的引流轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)了與往年持平的業(yè)績(jī)，成為傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)型線上的樣本。林清軒創(chuàng)始人孫春來(lái)先生也曾表示，2020年林清軒開(kāi)店數(shù)量不會(huì)下調(diào)。

  其次，商業(yè)定位決定項(xiàng)目的成敗。疫情中，社區(qū)型購(gòu)物中心受到的較小沖擊和其余購(gòu)物中心遭受的巨大打擊形成鮮明對(duì)比。反映出購(gòu)物中心業(yè)態(tài)消費(fèi)服務(wù)匹配度不高、結(jié)構(gòu)尚不盡合理的實(shí)際狀態(tài)，以及功能規(guī)劃上的重大缺陷。

  未來(lái)購(gòu)物中心調(diào)改中，將需增加人民關(guān)注的健康運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療民生業(yè)態(tài)，完善和補(bǔ)充多元化業(yè)態(tài)組合，從業(yè)態(tài)角度提升購(gòu)物中心社會(huì)服務(wù)屬性，利于盡快擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，更加全面詮釋消費(fèi)者生活方式中心的職能。

  熙領(lǐng)（上海）商業(yè)管理有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、中購(gòu)聯(lián)專(zhuān)家委員會(huì)委員宋若嘉先生也曾表示，疫情后商業(yè)地產(chǎn)的核心關(guān)鍵詞是精細(xì)化，精細(xì)化的定位與業(yè)態(tài)配置，以及精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理體系均不可或缺。

  面對(duì)退租掉鋪潮，歸根結(jié)底還需要購(gòu)物中心提振經(jīng)營(yíng)，結(jié)合線上發(fā)展、數(shù)智化調(diào)改，配合政府發(fā)放消費(fèi)券等手段，刺激消費(fèi)、吸引人流、穩(wěn)定租戶。

  另有林清軒創(chuàng)始人孫春來(lái)建議道，購(gòu)物中心或可按品牌帶來(lái)的流量收費(fèi)，“誰(shuí)帶的人流多你給租金少，誰(shuí)家?guī)��?lái)流量少，就反比租金多”，以此吸引和留住優(yōu)質(zhì)商家。

  中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利先生表示，本次疫情對(duì)全球的影響，將使過(guò)往有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的很多外部條件發(fā)生改變，反映到國(guó)內(nèi)政策上，內(nèi)需將比以往更受重視，購(gòu)物中心行業(yè)處在大消費(fèi)的重要環(huán)節(jié)，短期壓力雖然很大，但長(zhǎng)期信心非常堅(jiān)定。

  我們應(yīng)以積極和樂(lè)觀的心態(tài)，努力做到“穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)租戶”，爭(zhēng)取以最佳狀態(tài)和最快速度激活市場(chǎng)，繁榮商圈。