3月24日午間，龍湖集團(tuán)對(duì)外披露2019年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

   從數(shù)據(jù)來(lái)看，該集團(tuán)2019年銷售同比增長(zhǎng)超兩成至2425億元，超額完成此前定下的2200億元年度目標(biāo)。

   在同日下午舉行的線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼CFO趙軼等公司管理層，就外界關(guān)注的新年度業(yè)績(jī)目標(biāo)、長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀、物業(yè)板塊是否計(jì)劃上市、疫情對(duì)于公司業(yè)務(wù)影響等問(wèn)題一一作答。

   銷售：2020年沖擊2600億元 保持毛利行業(yè)靠前

   年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2019年實(shí)現(xiàn)合同銷售額2425.0億元，同比增長(zhǎng)20.9%；銷售總建筑面積1424萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)15.2%；銷售單價(jià)17032元/平方米，較上年增長(zhǎng)4.9%。分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中幾大區(qū)域簽約金額在整個(gè)龍湖集團(tuán)銷售額中的占比，分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

   疫情之下，房企在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售等方面均受到了不同程度的影響�；�于疫情對(duì)銷售提升的“阻礙”，近期對(duì)外披露2020年銷售計(jì)劃的房企，大多不對(duì)業(yè)績(jī)數(shù)字設(shè)限或者保守地維持上年目標(biāo)，龍湖集團(tuán)則在發(fā)布會(huì)上對(duì)外宣布，上調(diào)公司新年度銷售目標(biāo)至2600億元。

   年報(bào)顯示，截至2019年末，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)6814萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為4742萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米5737元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的33.7%。

   就利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)，邵明曉認(rèn)為，從費(fèi)用管控、融資成本等方面來(lái)看，龍湖在行業(yè)中做得不錯(cuò)，所以有機(jī)會(huì)保持相對(duì)毛利率靠前的水平。

   “公司主要的土地儲(chǔ)備聚焦在高能級(jí)的一線、二線城市，占比達(dá)8成，未來(lái)主流人口仍然朝這些大城市聚集，所以從需求端來(lái)看，這些市場(chǎng)非常有支撐�！� 邵明曉說(shuō)道。

   據(jù)年報(bào)，2019年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的溢利為183.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后，核心溢利同比增長(zhǎng)21.0%至155.5億元。毛利同比增長(zhǎng)28.5%至人民幣508.0億元，毛利率為33.6%。核心稅后利潤(rùn)率為15.5%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.3%。

   截至2019年底，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2535億元，面積1500萬(wàn)平方米。龍湖集團(tuán)方面表示，這將為未來(lái)股東利潤(rùn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

   疫情影響：已完成全年基本融資 上半年有信心完成全年目標(biāo)四成

   受疫情影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)售樓處關(guān)閉、項(xiàng)目開(kāi)復(fù)工推遲，房企的銷售壓力也隨之提升，同時(shí)疊加償債高峰期的到來(lái)，房企資金鏈進(jìn)一步承壓已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

   年報(bào)顯示，截至2019年末，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為51.0%，在手現(xiàn)金為609.5億元。綜合借貸總額為1460.0億元，平均借貸成本為年利率4.54%；平均貸款年限6.04年。

   對(duì)于外界關(guān)注的現(xiàn)金流問(wèn)題，龍湖集團(tuán)方面的表態(tài)顯得較為“從容”。按照吳亞軍表述，當(dāng)前龍湖已完成全年基本融資。

   “現(xiàn)金流不是今天才著急的，去年下半年龍湖就在注重現(xiàn)金流，等到今年1月份就已經(jīng)完成全年基本融資，往后是否融資已經(jīng)無(wú)所謂�！� 在吳亞軍看來(lái)，現(xiàn)金流要“天晴補(bǔ)屋頂”。

   事實(shí)上，龍湖一直被外界譽(yù)為房地產(chǎn)行業(yè)融資場(chǎng)上的“優(yōu)等生”。據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，該集團(tuán)于2020年1月成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。此后，龍湖集團(tuán)又在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，票面利率在3.55%至4.2%之間，期限5年至7年。

   之于疫情對(duì)公司新年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的影響，邵明曉表示，龍湖在武漢的布局在百分之三、四左右，因此，疫情對(duì)集團(tuán)業(yè)績(jī)影響不大。據(jù)邵明曉介紹，目前龍湖已經(jīng)實(shí)現(xiàn)153個(gè)售樓處的復(fù)工，除了武漢，龍湖其他區(qū)域的售樓處已經(jīng)全部復(fù)工�！罢麄�(gè)市場(chǎng)實(shí)際上在復(fù)蘇，無(wú)論是從供貨還是市場(chǎng)的反映都是可控的�！�

   對(duì)于新定業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)管理層表態(tài)稱，“有信心上半年完成全年目標(biāo)四成”。但同時(shí)也表示，“對(duì)未來(lái)始終保持審慎的警覺(jué)的態(tài)度”。

   據(jù)了解，截至2020年2月，龍湖集團(tuán)1-2月合計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額171.10億元，同比下降31%；合同銷售面積104.00萬(wàn)平方米，同比下降36.16%。

   “對(duì)龍湖來(lái)講，一、二月份銷售了170億元，三月份大概會(huì)超過(guò)200億元的銷售，所以全年2600億元的目標(biāo)，應(yīng)該是一個(gè)穩(wěn)健增長(zhǎng)的目標(biāo)。以目前情況來(lái)說(shuō)，上半年的供貨受到的影響不會(huì)特別大，整體的供貨仍按照去年預(yù)算，95%以上能夠順利供出，所以上半年完成全年目標(biāo)的四成應(yīng)該問(wèn)題不大。”在邵明曉看來(lái)，龍湖集團(tuán)上半年1000億元以上的目標(biāo)能夠完成。

   物業(yè)投資：2020年9座商場(chǎng)將亮相 冠寓計(jì)劃新開(kāi)業(yè)2.5萬(wàn)間

   除了一直占據(jù)營(yíng)收“大頭”的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)，近年來(lái)，物業(yè)投資所得也成為了龍湖集團(tuán)的一大穩(wěn)定增長(zhǎng)收入源。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1510.3億元，同比增長(zhǎng)30.4％。其中，物業(yè)發(fā)展收入占比93.2%，物業(yè)投資收入占比3.8%，物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)及其他收入占比3%。 

   具體來(lái)看，2019年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入57.9億元，同比增長(zhǎng)41.5%。而在2018年，該集團(tuán)在該指標(biāo)上的收入為40.9億元，同比增長(zhǎng)57.7％。

   從物業(yè)投資業(yè)務(wù)的構(gòu)成來(lái)看，商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為79.0%、20.3%和0.7%。龍湖集團(tuán)于年報(bào)中表示，集團(tuán)一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實(shí)推進(jìn)。

   年報(bào)顯示，2019年，龍湖集團(tuán)新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)10座，合肥、南京首座天街開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)39座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積377萬(wàn)平方米，整體出租率98.5％。2019年內(nèi)開(kāi)業(yè)的成都濱江天街、杭州西溪天街、上海華涇天街等多個(gè)商場(chǎng)，出租率均接近100%。在租金收益方面，2019年內(nèi)，龍湖集團(tuán)商業(yè)租金增長(zhǎng)31.9％至47.5億元，同店增長(zhǎng)達(dá)到19％；商場(chǎng)銷售額為267億元，同比增長(zhǎng)25％。

   “39座”商場(chǎng)的數(shù)字，有望在年內(nèi)刷新。趙軼于業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露道，2020年龍湖集團(tuán)將有9座商場(chǎng)亮相。 

   長(zhǎng)租公寓是近年來(lái)眾多房企發(fā)力的一大方向，該板塊也是龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)之后的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)。從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2019年底，龍湖冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.5萬(wàn)間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為87.3%。

   邵明曉在發(fā)布會(huì)上，對(duì)外披露了龍湖冠寓的新目標(biāo)：2020年新開(kāi)2.5萬(wàn)間，總數(shù)達(dá)10萬(wàn)間。按照邵明曉的預(yù)期，今年龍湖冠寓的收入或?qū)⒔咏?0億元，且實(shí)現(xiàn)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn))）轉(zhuǎn)正。 

   “疫情對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)績(jī)提升短期會(huì)有影響，但是中長(zhǎng)期我們非常堅(jiān)定地看好。我們今年10萬(wàn)間開(kāi)業(yè)的目標(biāo)也是要達(dá)成的�！� 邵明曉說(shuō)道。

   多元化：堅(jiān)持四大主力航道 暫無(wú)分拆物業(yè)上市計(jì)劃

   地產(chǎn)存量時(shí)代，龍湖集團(tuán)已經(jīng)形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展的四大航道。外界則將龍湖集團(tuán)近年來(lái)在上述四大航道上的發(fā)展動(dòng)作，解讀為該公司“多元化的探索”。

   不過(guò)，吳亞軍在發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)稱，“我不為這是多元化，這些都是主業(yè)。龍湖接下來(lái)還會(huì)堅(jiān)定堅(jiān)持四大航道�！贝送�，吳亞軍還表示，龍湖所有業(yè)務(wù)航道都要強(qiáng)化，不存在跨界問(wèn)題。 “不過(guò)，龍湖也在關(guān)注現(xiàn)有的客戶之外的客戶。”

   對(duì)于近年來(lái)逐漸興起的數(shù)字科技，邵明曉表示，數(shù)字化轉(zhuǎn)型暫時(shí)不會(huì)升級(jí)成為龍湖第五大主航道。據(jù)邵明曉透露，截至2019年年底，龍湖科技收入達(dá)到4億元，主要來(lái)源于Pos機(jī)收入和數(shù)字化賦能收入。

   近年來(lái)，房企物業(yè)板塊分拆上市“漸成風(fēng)潮”，外界對(duì)于龍湖物業(yè)有無(wú)上市計(jì)劃也較為關(guān)注。對(duì)此，邵明曉明確回復(fù)稱：“我們暫時(shí)沒(méi)有分拆物業(yè)上市的想法，這個(gè)事情已經(jīng)講了很多次了�！�