香港《南華早報》網(wǎng)站3月26日刊發(fā)了知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)豪建思的署名文章，文章認(rèn)為，隨著顧客追求質(zhì)量，中國的購物中心走向兩極分化。摘編如下：

      中國的零售市場是本世紀(jì)最大的投資機(jī)會之一，但從未有人說過它會是一帆風(fēng)順的。2019年，隨著經(jīng)濟(jì)增速調(diào)低了一檔，投資者必須關(guān)注市場的需求。

      去年中國的零售額達(dá)到38萬億元人民幣，2019年預(yù)計中國將成為世界最大的零售市場。中國9%的零售額年增長率看上去非常強(qiáng)勁。然而，在考慮通脹因素并剔除網(wǎng)絡(luò)零售和農(nóng)村零售等快速增長的部門后，我們發(fā)現(xiàn)，中國城市的實體店銷售額實際增長了2.8%——雖然與全球其他地區(qū)相比仍然相當(dāng)可觀，但遠(yuǎn)低于那個經(jīng)常被提及的重要數(shù)字。

      在實體零售業(yè)增長放緩的同時，零售店的建設(shè)仍在快速推進(jìn)。仲量聯(lián)行對中國30個大城市的高品質(zhì)購物中心進(jìn)行了統(tǒng)計，結(jié)果顯示，2018年，中國建成了約161個購物中心，總數(shù)達(dá)到了1330個。仲量聯(lián)行的預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，增長勢頭還將持續(xù)，預(yù)計未來三年，大多數(shù)城市的購物中心數(shù)量將增加20%至50%。

      鑒于實體店的擴(kuò)張速度快于銷售數(shù)字，經(jīng)過簡單的計算就可以發(fā)現(xiàn)，平均而言，購物中心每平方米的產(chǎn)值將下降，因此租金將承受下行壓力。但實際情況更為復(fù)雜，零售業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極分化格局，對投資者來說風(fēng)險和機(jī)遇并存。

      對于排名靠前的約占總數(shù)三分之一的購物中心——往往由華潤、太古和龍湖地產(chǎn)等經(jīng)驗豐富的經(jīng)營者所有，其銷售額和租金都出現(xiàn)了強(qiáng)勁增長，有時甚至是驚人的增長。這是因為消費者正在用腳投票，追求的是質(zhì)量。他們尋找的是舒適、設(shè)計完美的室內(nèi)環(huán)境、新穎的體驗和各種品牌的創(chuàng)意混搭。

      與此同時，消費者正在遠(yuǎn)離那些設(shè)計糟糕和經(jīng)營不佳的購物中心，遠(yuǎn)離乏味和缺乏靈感的購物中心。排在最后的約占總數(shù)三分之一的這些購物中心將苦苦掙扎，需要重新思考、重新定位和重新投資才能生存。

      雖然其中一些項目存在重大缺陷，但許多項目可以被視為璞玉。由于表現(xiàn)不佳的資產(chǎn)價格較為便宜，有實操經(jīng)驗的資產(chǎn)經(jīng)理大有機(jī)會力挽狂瀾并創(chuàng)造強(qiáng)勁回報。這是零售業(yè)發(fā)展和投資的新前沿。

      中國市場是一個具有戰(zhàn)略性的全球市場，零售商仍然有雄心勃勃的計劃。2019年，早期的跡象表明奢侈品銷售的增長似乎很強(qiáng)勁。然而，與此同時，許多大型零售商的同店銷售額增長有限。

      盒馬鮮生等行業(yè)榜樣表現(xiàn)良好。在餐飲市場上，僅接受在線訂單的“云廚房”看起來即將騰飛。唯品會等在線零售商仍在繼續(xù)開設(shè)實體店。所有這些都證實了我們的看法：所有大的零售商最終都將擁有實體店和網(wǎng)站。

      隨著網(wǎng)購方興未艾、新零售業(yè)成為常態(tài)，我們將發(fā)現(xiàn)對高端旗艦店的需求將增加。雖然網(wǎng)絡(luò)平臺快速而有效，但它們提供的體驗可能是一維的。在與消費者互動、展示產(chǎn)品和創(chuàng)造品牌價值方面，實體零售空間顯然具有特殊的作用。零售商越來越意識到在其分銷生態(tài)系統(tǒng)中需要旗艦店和概念店。這將進(jìn)一步推動購物中心的兩極分化，因為零售商希望這些投資能換來最好的位置。

      中國市場非常重要。它既龐大又有創(chuàng)新，任何想要了解全球零售業(yè)的人都不能忽視它。2019年，但隨著市場的變化，房地產(chǎn)投資者和零售商都將迎來新的機(jī)會，中國的零售業(yè)仍有很多選擇。