對于天河路商圈的崛起與競爭，天河城集團董事長黃啟寧曾表示，其一方面帶來壓力，另一方面也帶來了更多客流與機遇。在他看來，商業(yè)地產(chǎn)已由粗放型進入調(diào)整期，購物中心逐漸由“單打獨斗”轉(zhuǎn)向“商圈聚集”，實體商場要靠聚堆才能保持影響力，反之位置偏遠、孤零零的項目則難以做好。

　　對天河城來說，積極融入商圈、借助商圈聚集效應(yīng)，或許也是其應(yīng)對商圈化競爭的有效方法之一。

　　“天河城模式”復制

　　發(fā)展近十年后，天河城購物中心東西兩角陸續(xù)崛起甲級寫字樓——粵海天河城大廈和五星級酒店——粵海喜來登酒店，形成三位一體的地標性商業(yè)地產(chǎn)項——天河城廣場，占地4.03萬平方米，總建筑面積31.10萬平方米。

　　這樣，天河城集團也從單一的購物中心開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合商業(yè)地產(chǎn)運營商，業(yè)務(wù)橫跨購物中心、百貨零售、寫字樓、酒店、物業(yè)管理等領(lǐng)域。

　　值得一提的是，在百貨業(yè)態(tài)上，除天河城百貨于1996年8月作為天河城購物中心主力店同時開張后，天河城集團相繼在廣州番禺萬博中心、北京路、東圃、奧體，佛山金融城，東莞第一國際以及天津等開設(shè)百貨及奧特萊斯門店。截至目前，天河城集團旗下共經(jīng)營9間百貨門店，實現(xiàn)百貨從單店到連鎖經(jīng)營的突破。

　　回到購物中心上來，身處商業(yè)地產(chǎn)商跑馬圈地的時代，天河城集團似乎也開始按捺不住，加之天河城模式的成功性、廣州天河城發(fā)展面臨瓶頸，一直蝸居廣州的天河城集團終于開始邁出擴張步伐，進行“天河城模式”輸出。

　　2010年，天河城集團以3.09億元競拍拿下天津金街南端地塊，位于天津市核心商圈，是當?shù)厮�興建的地鐵三號線和四號線交會站上蓋。

　　2017年6月，天津天河城正式開業(yè)，成為天津最知名的“濱江道-和平路”商圈一員。開業(yè)當天，商戶開業(yè)率近9成，27個品牌首次入津，首日客流約20萬。

　　據(jù)官網(wǎng)資料顯示，天津天河城總體量達20萬平方米，相當于兩座廣州天河城的規(guī)模，跨越地下5層和地上8層，是目前天津市最具規(guī)模的雙地鐵同時兼有公交總站的購物中心。

　　對于蟄伏近20年的擴張動作，有天河城內(nèi)部人士曾透露，早在1999年，廣州天河城經(jīng)營步入正軌后，天河城集團就開始籌劃第二個購物中心。此后，天河城集團曾多次嘗試異地發(fā)展，包括其間與東莞虎門步行街合作，但由于“水土不服”、投資受限等原因均告終。

　　為何能夠順利落地天津？此前高力國際咨詢服務(wù)部華南區(qū)董事陳厚橋在接受媒體采訪時曾指出，廣州天河城建成以后吸引不少城市政府拋來橄欖枝，邀請他們?nèi)ギ數(shù)亻_拓，而天津天河城則是天津政府招商引資的結(jié)果。不過，房屋拆遷、歷史建筑拆遷修復、購物中心建設(shè)等各種因素，使得這個北上項目誕生的時間跨度拉長至8年。

　　除了帶著源于廣州片區(qū)名的“天河”外，天津天河城項目在不少方面也都深深烙著母體的印記。以業(yè)態(tài)組合為例，廣州、天津兩個項目均是“百貨+超市+品牌專賣店+影院+餐飲”的組合布局，零售、生活配套、餐飲按4:3:3分配比例。此外，天津天河城項目還帶上了廣州購書中心、天河城百貨等“廣州特色”品牌。

　　最為關(guān)注的還是，天津天河城項目能否實現(xiàn)“天河城模式”的成功復制，再創(chuàng)商業(yè)神話？

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，天河城集團20年來深耕廣東，異地復制不可避免帶來品牌效應(yīng)的減弱。此外，與彼時廣州天河城可謂占盡“天時地利人和”的情況相比，如今的商業(yè)環(huán)境、不同的城市及商圈特點等原因，都很難使得天津項目完全克隆復制廣州天河城的成功。

　　有不同觀點認為，天津天河城不一定要完全“照搬”原有的模式，若在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和比例上大力調(diào)整，引進多元業(yè)態(tài)，優(yōu)化購物動線，不僅能夠順勢實現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型，還能實現(xiàn)不一樣的“天津天河城模式”。

　　查閱粵海投資財報獲悉，開業(yè)于2017年6月26日的天津天河城購物中心，截至6月30日止出租率達95.5%，期間租金收益為448.8萬港元；截至2017年末，出租率達96.7％，近半年的時間收益為8151.2萬港元。

　　而在今年披露的半年報中，上半年購物中心平均出租率已達97.4%，期間收益為7825.1萬港元。與天津天河城相隔2公里內(nèi)的大悅城上半年收益為1.99億元、恒隆廣場為9000萬港元。

　　對比來看，相比分別于2011年、2014年進駐天津市場的大悅城、恒隆廣場來說，天津天河城的表現(xiàn)可圈可點；長期而言，天津天河城這個發(fā)源于異地的商業(yè)品牌，如何在天津購物中心圈內(nèi)突圍、再造神話是值得時間檢驗的問題。

　　下一站天河城在哪？

　　除了落地的天津天河城，以“天河城模式”為樣本，成為天河城集團開拓的購物中心第三站——番禺天河城項目也即將面世，天河城這次選擇在廣州再開一個。

　　番禺天河城項目為天河城集團與兄弟企業(yè)粵海地產(chǎn)攜手打造，處于廣州番禺區(qū)萬博商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，用地面積為5.28萬平方米。項目總投資約33億元，其中購物中心部分地上7層，地下4層。

　　該項目已于2014年進行規(guī)劃批后公示，與天津天河城購物中心不同，番禺天河城項目業(yè)態(tài)擴張，項目建成后將成為“大型購物中心+時尚購物街+甲級寫字樓+創(chuàng)意公寓”的綜合商業(yè)體。

　　可以注意到，天河城集團首次涉及公寓類型業(yè)態(tài)，該項目首推41-90平方米soho公寓。

　　值得一提的是，這次天河城集團雖仍駐扎廣州，但走出了天河路商圈，將新項目落戶在廣州新興商圈——萬博商圈。

　　目前，廣州新興商圈的雛形已逐步形成，尤其是番禺萬博、琶洲等。據(jù)新媒體了解，在第一太平戴維斯第三季度廣州房地產(chǎn)市場會議上，廣州商鋪部助理董事何俊明指出，未來廣州購物中心市場會是一個外向型的發(fā)展模式，而不止是集中在傳統(tǒng)商圈；據(jù)其數(shù)據(jù)顯示，預計至2019年，非核心商圈的購物中心建筑面積占比將由目前的56%升至62%。

　　其中，萬博商圈因為周邊匯集大體量高端住宅群、享有附近長隆旅游度假區(qū)客流、地鐵路線交匯等原因，一直被業(yè)界所看好，甚至稱萬博商圈即將接棒成為“廣州第四商圈”。目前，萬博商圈已有番禺萬達廣場、海印又一城、廣晟萬博匯等多個商業(yè)項目。

　　可以窺見，天河城集團在天河城模式的復制與輸出上，又別出心裁地下了一棋。

　　目前，番禺天河城項目已封頂，主建設(shè)進度已完成約70%，主力店招商工作也于去年啟動。項目正靜待面世，對于它是否成功復制沿襲天河城模式，能否再造廣州第二個天河城奇跡，外界考究的目光正十分灼熱。

　　天河城集團董事長黃啟寧今年也曾透露，2018年要適當加大新項目拓展力度，努力開展招商代理、物業(yè)管理等服務(wù)輸出業(yè)務(wù)，積極拓展百貨新門店，并尋求機會開發(fā)新的購物中心，從而增加資產(chǎn)規(guī)模和追求更好的效益。