1、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

　　國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)

　　2017年，全年全國(guó)居民人均可支配收入25974元，同比增長(zhǎng)9.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.3%。而在居民收入穩(wěn)步上升的同時(shí)，我國(guó)物價(jià)保持穩(wěn)定，助力消費(fèi)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅較上年同期收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車之一的消費(fèi)，一直是政策引導(dǎo)的重點(diǎn)，在對(duì)外貿(mào)易、出口受到影響的情況下，消費(fèi)的作用更為突出。因此，未來(lái)我國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額從2007-2017年一直保持在10%以上的高增長(zhǎng)，2017年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)36.63萬(wàn)億元。2018年3-5月，平均月度同比增速為9.33%，意味著我國(guó)擁有一個(gè)巨大而穩(wěn)定的零售市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　購(gòu)物中心市場(chǎng)繼續(xù)保持積極向上

　　受零售消費(fèi)市場(chǎng)的影響，購(gòu)物中心市場(chǎng)繼續(xù)保持積極向上。一方面是由于居民對(duì)消費(fèi)的需求，及體驗(yàn)式購(gòu)物中心受到消費(fèi)者的青睞。另一方面，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商大部分為房地產(chǎn)企業(yè)，受到樓市調(diào)控的影響，房企在住宅開(kāi)發(fā)上的表現(xiàn)有所回落，需要尋求其他增長(zhǎng)點(diǎn)，因而促使他們把更多的資源投入到購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中。

　　根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的2018年一季度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告顯示，購(gòu)物中心全國(guó)綜合指數(shù)為67.5，環(huán)比上升0.3，并高出榮枯線17.5。整體購(gòu)物中心市場(chǎng)對(duì)未來(lái)6個(gè)月的預(yù)期指數(shù)向好，為72.1，環(huán)比上升1.2。其中，有85%的業(yè)主表示短期內(nèi)企業(yè)的盈利狀態(tài)會(huì)持續(xù)變好。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)商務(wù)部、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　據(jù)商務(wù)部監(jiān)測(cè)，第一季度全國(guó)5000家重點(diǎn)零售企業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)4.5%，增速比去年同期加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)銷售額同比增長(zhǎng)6.3%。

　　新消費(fèi)需求是動(dòng)力 更是挑戰(zhàn)

　　隨著95后、00后逐漸成為社會(huì)新生動(dòng)力，屬于他們的新世界也將開(kāi)啟。他們生活在一個(gè)物質(zhì)條件更優(yōu)越的環(huán)境下，擁有更好的消費(fèi)能力以及更大的消費(fèi)需求。除此之外，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和內(nèi)容大爆發(fā)時(shí)代成長(zhǎng)的他們，更注重符合自己個(gè)性化需求的產(chǎn)品和體驗(yàn)，更愿意為自己的興趣付費(fèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單00后人口就在1.5億左右，這將是未來(lái)的主要消費(fèi)力量。

　　新的消費(fèi)需求必定催生、衍化新的消費(fèi)方式與市場(chǎng)，是驅(qū)動(dòng)購(gòu)物中心繼續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。但是對(duì)于傳統(tǒng)的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，好消息并不一定意味著好前景。在行業(yè)轉(zhuǎn)變的潮流中，意識(shí)到轉(zhuǎn)變的必然性，以及能改變自我迎接挑戰(zhàn)，是在下一輪繁榮中是否存活的關(guān)鍵。

　　除了要適應(yīng)新的需求，還需能一直抵擋電商對(duì)購(gòu)物中心的沖擊。在市場(chǎng)的更新迭代中，不乏傳統(tǒng)的購(gòu)物中心于沖擊中逐漸迷失，失去抵抗力乃至倒閉。2018年，由于客流的逐漸減少，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店于1月8日徹底退出歷史舞臺(tái)。至此，27歲的北辰商業(yè)繁華過(guò)后終歸沉寂。

　　是磨難也是機(jī)遇，優(yōu)勝劣汰是永恒的法則。一邊是傳統(tǒng)購(gòu)物中心在掙扎中消亡，另一邊是各家地產(chǎn)商在購(gòu)物中心積極大膽地轉(zhuǎn)型、嘗試。從2017年開(kāi)始，許多商業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變思路，大玩體驗(yàn)式購(gòu)物中心，為了吸引、留住消費(fèi)者，特別是年輕顧客，各出奇招，而大膽的嘗試和巨大的投入也為他們帶來(lái)可觀的回報(bào)。

　　2、購(gòu)物中心案例分析

　　在內(nèi)地購(gòu)物中心市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，主要有兩個(gè)不同的流派，港派和內(nèi)地本土企業(yè)。港派開(kāi)發(fā)商由于經(jīng)過(guò)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷練，在進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)時(shí)，已是具備較大的資金實(shí)力、較高的開(kāi)發(fā)能力以及較完善的管理能力。而內(nèi)地本土企業(yè)由于在商業(yè)地產(chǎn)從零開(kāi)始摸索，沒(méi)有很好的資金積累，也不具備完善的開(kāi)發(fā)管理體系。這也注定了兩派開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理上的不同。但是，隨著市場(chǎng)的變化以及企業(yè)的成長(zhǎng)，原先落后的內(nèi)地本土企業(yè)漸漸把差距縮小，而港派企業(yè)也面臨著越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。而未來(lái)，無(wú)論是港派還是本土企業(yè)，在面對(duì)變化的市場(chǎng)、更高的消費(fèi)需求時(shí)，都將面臨更多的挑戰(zhàn)。

　　內(nèi)地老牌代表：萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)

　　萬(wàn)達(dá)前身是大連市西崗區(qū)住宅開(kāi)發(fā)公司，華潤(rùn)前身可追溯至1938年在香港成立的聯(lián)和行，1948年更名為華潤(rùn)公司。不同的出生似乎注定了不同的發(fā)展模式，但歸途卻是相似的，即都希冀成為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。

　　2000年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始漫長(zhǎng)的探索之路，從單純的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)向商業(yè)加住宅混合地產(chǎn)商，經(jīng)營(yíng)模式也在探索中不斷變化。

　　2000年在長(zhǎng)春成立的第一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上的初代產(chǎn)品，廣場(chǎng)定位是“商業(yè)大盒子”，包含百貨、超市、影院等。運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)低租金吸引主力店，再通過(guò)主力店吸引人氣，然后將中小店鋪高價(jià)出售，回籠資金。但割售商鋪，就沒(méi)有辦法統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，使得管理混亂，業(yè)態(tài)混亂。而且僅憑鋪位散售，難以支撐萬(wàn)達(dá)快速開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流。經(jīng)過(guò)初期的擴(kuò)張之后，萬(wàn)達(dá)改變了這種運(yùn)營(yíng)模式，往自持的方向發(fā)展。

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)如今的發(fā)展模式是城市綜合體。城市綜合體融合了商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能。截止目前，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)北京CBD、上海五角場(chǎng)、成都金牛、昆明西山等253座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，2018年計(jì)劃開(kāi)業(yè)52個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)分布圖

來(lái)源：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是訂單地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)與五千多個(gè)品牌商合作，在項(xiàng)目開(kāi)工之前，就已經(jīng)確定了70%到80%的招商，降低了后續(xù)招商的風(fēng)險(xiǎn)；二是商業(yè)只租不售；三是成本標(biāo)準(zhǔn)化，成本標(biāo)準(zhǔn)化之后，根據(jù)地理位置及地質(zhì)好壞，進(jìn)行初期核算并選定一個(gè)建筑標(biāo)準(zhǔn)，并不對(duì)單一門店進(jìn)行成本的核算；四是萬(wàn)達(dá)信息化的程度非常高，有一個(gè)四百多人的IT團(tuán)隊(duì)，將財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、消防等16個(gè)子系統(tǒng)，結(jié)合成一個(gè)大的系統(tǒng)，監(jiān)控項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)；五是與政府保持良好的合作關(guān)系。

　　與萬(wàn)達(dá)多線城市布局不同，華潤(rùn)萬(wàn)象城等綜合體基本集中在一二線核心城市。華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的定位為中高端商業(yè)中心、購(gòu)物中心。區(qū)別于其他房地產(chǎn)企業(yè)，華潤(rùn)依靠自己的資金實(shí)力和央企背景，能夠在核心發(fā)達(dá)城市的核心區(qū)域開(kāi)發(fā)大型都市綜合體，并且展現(xiàn)出極為多元的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)。華潤(rùn)置地的項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多，但每個(gè)都很大。這樣的模式擁有巨大的明星效應(yīng)，如規(guī)模達(dá)幾百萬(wàn)平米的橫琴萬(wàn)象城，都是一出場(chǎng)就能夠吸引全城乃至全國(guó)的目光；同時(shí)也更有利于開(kāi)展精品戰(zhàn)略。

　　華潤(rùn)置地是比較典型的香港模式，即在土地稀少的城市里開(kāi)發(fā)并全面持有商業(yè)地產(chǎn)。華潤(rùn)置地在全國(guó)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)象城，沒(méi)有一個(gè)出售。巨大的自持面積以及核心城市中高端地位，給華潤(rùn)帶來(lái)了非�？捎^的現(xiàn)金流，也讓華潤(rùn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)著舉足輕重的地位。

　　根據(jù)華潤(rùn)置地年報(bào)，2017年華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)的持有物業(yè)總建筑面積為689萬(wàn)平方米，租金總收入為87.8億港元，零售額增長(zhǎng)34%。2018年1-6月，累計(jì)租金收入約人民幣43.63億元，按年增長(zhǎng)26%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：華潤(rùn)置地公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　港派房企在內(nèi)地

　　與內(nèi)地本土企業(yè)的摸爬滾打不同，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的港派企業(yè)都是經(jīng)歷過(guò)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)潮起潮落的實(shí)力企業(yè)。在初始階段，港派房企一方面受內(nèi)地政府的引進(jìn)青睞。另一方面相對(duì)于內(nèi)地房企具有成本較低的融資優(yōu)勢(shì)，因而獲取了相當(dāng)豐厚的回報(bào)。但在2014年、2015年之后，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，單純靠增大規(guī)模已經(jīng)很難在內(nèi)地樓市繼續(xù)獲得比較豐厚的收益了。

　　港派房企在內(nèi)地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是集中在商業(yè)地產(chǎn)方面，這和他們本身的經(jīng)營(yíng)理念有關(guān)。相比于內(nèi)地房企在商業(yè)地產(chǎn)以數(shù)量多、規(guī)模大、分布廣、高周轉(zhuǎn)等方式進(jìn)行快速發(fā)展的方式不同，港派在開(kāi)發(fā)商業(yè)中心時(shí)，不注重?cái)?shù)量，而注重質(zhì)量。他們擁有足夠多的資金來(lái)長(zhǎng)時(shí)間打磨一個(gè)項(xiàng)目，而且選址基本集中在一二線城市核心地區(qū)。除此之外，港資在內(nèi)地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，延續(xù)了在香港市場(chǎng)的做法，自持而不出售，通過(guò)收取租金來(lái)保證項(xiàng)目日后穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　1991年進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的恒隆地產(chǎn)，在陳啟宗先生的帶領(lǐng)下，截止2018年6月，已在上海、天津、沈陽(yáng)等8個(gè)城市擁有10座恒隆廣場(chǎng)，總樓面面積在400萬(wàn)平方米左右。而在今年的5月28日，恒隆又以107.31億人民幣競(jìng)得杭州百井坊地塊，將打造為商業(yè)綜合體恒隆廣場(chǎng)，這是恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地進(jìn)軍的第9個(gè)城市，第11個(gè)恒隆廣場(chǎng)。

恒隆商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)地分布圖

來(lái)源：恒隆地產(chǎn)官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　2001年落成的上海恒隆廣場(chǎng)是內(nèi)地第一家恒隆廣場(chǎng)。上海恒隆廣場(chǎng)2017年完成調(diào)整升級(jí)，直接帶來(lái)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。恒隆地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，上海恒隆廣場(chǎng)2017年租金收入同比增長(zhǎng)8%。項(xiàng)目以Home?to?Luxury為定位，五層高的購(gòu)物商場(chǎng)云集了世界100多個(gè)知名奢侈品牌，而多個(gè)年輕潮流品牌和高端餐飲食肆的不斷入駐更是為恒隆廣場(chǎng)注入了新的活力。

2017年上海恒隆廣場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：恒隆地產(chǎn)2017年年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　而除了走傳統(tǒng)的高端奢侈路線，港派開(kāi)發(fā)商也同樣注重購(gòu)物中心給消費(fèi)者帶來(lái)的體驗(yàn)。新世界的K11就是一個(gè)代表。K11是全球率先把藝術(shù)·人文·自然三大核心元素融合的購(gòu)物中心。和景點(diǎn)消費(fèi)的關(guān)鍵一樣，沒(méi)有足夠的空間讓游客閑逛，其他消費(fèi)鏈條也就無(wú)從展開(kāi)，而一旦游客停住了腳步，餐飲、紀(jì)念品乃至住宿等消費(fèi)項(xiàng)目也就有了空間。

　　新世界第三代掌門人鄭志剛在2008年對(duì)新世界百貨VIP調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，高趨同度是制約零售業(yè)發(fā)展的最大障礙，針對(duì)這一痛點(diǎn)，2009年，在香港金融危機(jī)爆發(fā)與零售業(yè)蕭條的環(huán)境下，他采用藝術(shù)、人文、自然三位一體的思路創(chuàng)立了第一家香港K11購(gòu)物藝術(shù)中心。據(jù)K11購(gòu)物藝術(shù)中心公布的數(shù)據(jù)顯示，香港K11在成立第一年就獲得回報(bào)，收回了投入，第二年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)3倍，每個(gè)月客流量能穩(wěn)定在100萬(wàn)人次以上。

　　截至2018年6月，新世界已經(jīng)在上海、武漢、廣州各開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)K11。上海K11目前入駐的78個(gè)商家多是奢侈品及時(shí)尚服飾品牌，也有近10家售賣日常生活用品的藝術(shù)創(chuàng)意商店。從表面上看，K11和其他購(gòu)物中心并沒(méi)多少不同，只是比較具有創(chuàng)意。但事實(shí)上，K11重點(diǎn)引進(jìn)了大量獨(dú)有品類，整個(gè)購(gòu)物藝術(shù)中心內(nèi)20%以上的品牌都是首次進(jìn)入中國(guó)，或第一次在上海設(shè)店。而在香港K11，由于地緣優(yōu)勢(shì)，這個(gè)比例甚至達(dá)到了65%。未來(lái)五年，新世界將在北京、沈陽(yáng)、深圳、天津等個(gè)城市布局K11。

　　新勢(shì)力代表：龍湖、大悅城

　　打破常規(guī)、精細(xì)定位、深度體驗(yàn)已經(jīng)成為購(gòu)物中心發(fā)展的共識(shí)。在購(gòu)物中心新嘗試、新想法方面，龍湖天街、中糧的大悅城是內(nèi)地購(gòu)物中心發(fā)展探索的代表。

　　龍湖提出“空間即服務(wù)”的創(chuàng)新概念。針對(duì)客戶需求以及購(gòu)物中心的空間布局，打造多元化、互動(dòng)式的場(chǎng)景體驗(yàn)。2017年6月，龍湖重慶源著天街開(kāi)業(yè)，區(qū)別于傳統(tǒng)購(gòu)物中心多以零售業(yè)態(tài)為主的模式，龍湖重慶源著天街的零售業(yè)態(tài)約占4成，大量空間讓位于親子、餐飲、運(yùn)動(dòng)等服務(wù)性業(yè)態(tài)，尤其是在兒童親子業(yè)態(tài)的精心布局。

　　根據(jù)龍湖地產(chǎn)年報(bào)，集團(tuán)2017年租金收入增長(zhǎng)35.6%至人民幣25.9億元。其中，重慶源著天街2017年租金收入4209萬(wàn)元，出租率為99.2%。

　　購(gòu)物中心未來(lái)是生活中心、社交中心和娛樂(lè)中心，如何抓住客流、經(jīng)營(yíng)好客群至關(guān)重要。大悅城的做法是制造IP+，組合IP。比如天津大悅城的“五號(hào)車庫(kù)”，朝陽(yáng)大悅城的“悅界”，上海大悅城做的愛(ài)情摩天輪，通過(guò)地標(biāo)性、情景化創(chuàng)意抓住客流。大量的IP引入，如哆啦A夢(mèng)、Hello Kitty，使得商業(yè)更加活躍。

　　大悅城地產(chǎn)2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約117億元，同比上漲67％；凈利潤(rùn)26億，同比增加102％。

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　　3、“新零售”風(fēng)潮襲來(lái)

　　自2016年馬云首提“新零售”以來(lái)，行業(yè)廣泛關(guān)注，越來(lái)越多的企業(yè)嘗試、布局新零售。新零售注重的是線上與線下的一個(gè)疊加效應(yīng)�；貧w到零售行業(yè)發(fā)展的服務(wù)本質(zhì)上，是重構(gòu)消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，通過(guò)大數(shù)據(jù)為消費(fèi)者提供更為精準(zhǔn)、周到的消費(fèi)體驗(yàn)；通過(guò)新技術(shù)讓零售商更了解消費(fèi)者的喜好與需求，把服務(wù)做到更高水平。

　　盒馬鮮生引領(lǐng)“新零售”風(fēng)潮

　　阿里旗下盒馬鮮生從2016年開(kāi)業(yè)第一家以來(lái)，已經(jīng)在全國(guó)13個(gè)城市布局了40多家門店。盒馬鮮生在成立初期定位為“支付寶會(huì)員體驗(yàn)中心”，之后也在上海做過(guò)外賣業(yè)務(wù)的嘗試，在不斷迭代中完成了現(xiàn)在店倉(cāng)一體化線上線下融合的零售新物種的定位。

　　盒馬的整體布局都是圍繞“吃”來(lái)展開(kāi)的，主打3km范圍內(nèi)人群的餐桌經(jīng)濟(jì)，其業(yè)務(wù)邏輯、門店裝修等改造的最終目的始終都是送貨上門。將送貨上門變成消費(fèi)者的依賴性消費(fèi)習(xí)慣，實(shí)現(xiàn)從食材源頭到餐桌的一站式交付。

　　除了阿里的緊密布局，騰訊、京東、大潤(rùn)發(fā)、百聯(lián)等紛紛加入�！靶铝闶邸备拍畹谋�發(fā)以及追逐，主要原因是線上流量紅利見(jiàn)底和技術(shù)進(jìn)步。對(duì)于電商行業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著行業(yè)增速放緩，線上流量紅利逐步見(jiàn)底，純電商收入遇到一定天花板，線上獲客成本大幅增長(zhǎng)。而對(duì)于傳統(tǒng)零售企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先融合新零售理念能顯著提升業(yè)績(jī)，另外可以借助數(shù)據(jù)化手段將原有POS機(jī)孤立的銷售數(shù)據(jù)升級(jí)為更豐富的用戶數(shù)據(jù)，基于這些數(shù)據(jù)進(jìn)行更好的精準(zhǔn)營(yíng)銷。而近幾年移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)支付、人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)進(jìn)步正是新零售發(fā)展的前提背景。

　　“新零售”給購(gòu)物中心帶來(lái)新想法

　　“新零售”的核心是通過(guò)大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)，更大程度地滿足消費(fèi)者需求，更有效地實(shí)現(xiàn)交易�！靶铝闶邸苯o購(gòu)物中心帶來(lái)的，不僅僅是新的熱點(diǎn)、技術(shù)，更重要的是新的理念，關(guān)于如何自我升級(jí)轉(zhuǎn)化，面對(duì)新消費(fèi)群體的經(jīng)營(yíng)思路。購(gòu)物中心在積極引進(jìn)像盒馬鮮生這樣的新零售門店的同時(shí)，也需要思考如何更大范圍、整體性地提升消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)。

　　4、購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)投資

　　資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)換融資方式

　　由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入資金量大，且資金回收慢，過(guò)去許多內(nèi)地房企不太去觸碰。所以當(dāng)時(shí)做商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行購(gòu)物中心、寫字樓開(kāi)發(fā)的主要是來(lái)自香港的房地產(chǎn)商，他們擁有足夠的資金支持，而且符合他們的經(jīng)營(yíng)理念——追求穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展以及積累之后，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商也逐漸形成規(guī)模，如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖等。他們擁有了一定的資金積累以及較為容易的融資渠道。

　　近幾年，伴隨著貨幣政策收緊，通過(guò)傳統(tǒng)金融渠道獲得資金的難度增大。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，加快了開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，謀求資產(chǎn)證券化的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），還有租金收入和應(yīng)收賬款等未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流為支持的非信貸資產(chǎn)證券化愈受關(guān)注。

　　商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）是指以單個(gè)或多個(gè)包括寫字樓、酒店、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構(gòu)成的基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)以相關(guān)地產(chǎn)未來(lái)收入（如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等）為主要償債本息來(lái)源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

　　相比傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，CMBS優(yōu)勢(shì)在于融資期限較長(zhǎng)，通過(guò)回售選擇權(quán)、續(xù)發(fā)等結(jié)構(gòu)化安排，CMBS的最長(zhǎng)融資期限可達(dá)30年；CMBS的融資規(guī)模較高、資金使用靈活、流動(dòng)性高（經(jīng)交易所審核出函、中登掛牌轉(zhuǎn)讓，流動(dòng)性較高）、融資成本低。從投資者（銀行等）的角度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款屬于非標(biāo)產(chǎn)品，銀行計(jì)提分風(fēng)險(xiǎn)保證金比例為100%，而對(duì)于CMBS風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提保證金比例則為20%，大幅度釋放銀行風(fēng)險(xiǎn)保證金額度。

　　和REITs產(chǎn)品相比而言，CMBS只需商業(yè)物業(yè)辦理抵押、無(wú)需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或者是項(xiàng)目公司股權(quán)的過(guò)戶，這對(duì)于絕大多數(shù)想繼續(xù)獲得商業(yè)物業(yè)增值紅利的持有者而言，是最佳的選擇。

　　而權(quán)益性REITs由于前期需轉(zhuǎn)讓商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)或者項(xiàng)目公司股權(quán)，需要繳納企業(yè)所得稅或者土地增值稅以及契稅，在當(dāng)前我國(guó)雙重征稅的法律環(huán)境下，商業(yè)物業(yè)所有者一般不會(huì)選擇真實(shí)出售物業(yè)發(fā)行REITs產(chǎn)品進(jìn)行融資。

來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2017年，我國(guó)證監(jiān)會(huì)主管CMBS發(fā)行18單，發(fā)行總額657.31億元。而2018年上半年，CMBS的發(fā)行就達(dá)到187.44億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　新的起點(diǎn) 新的轉(zhuǎn)變

　　資產(chǎn)證券化的本質(zhì)是以資金回報(bào)作為一個(gè)起始點(diǎn)，在這個(gè)起始點(diǎn)中，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、穩(wěn)定的收益是資本最為青睞的條件，也是物業(yè)實(shí)現(xiàn)可證券化的首要前提。因此，這也倒逼企業(yè)從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)思維轉(zhuǎn)到資產(chǎn)管理上來(lái)。

　　從增量到存量時(shí)代的發(fā)展中，房企的開(kāi)發(fā)思路已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，同樣商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)方式也應(yīng)相適改變。提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平和資本管理能力，是有效實(shí)行資本對(duì)接的必要手段。如果開(kāi)展REITs或證券化，必須有一個(gè)很好的可持續(xù)性發(fā)展物業(yè)，并且該物業(yè)需要具有良好的租金收益。于此，資本方才會(huì)青睞這個(gè)資產(chǎn)。在這個(gè)閉環(huán)中，如果任意一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不融合，則將阻滯商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化步伐。因此，只有良性的循環(huán)才能促進(jìn)業(yè)務(wù)的發(fā)展以及解決資金問(wèn)題，而對(duì)于實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)則是任重道遠(yuǎn)的任務(wù)。