2.業(yè)態(tài)組合與比例配制

　　根據(jù)項目整體定位確定項目功能定位及業(yè)態(tài)組合，并根據(jù)項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：

　　①付租金能力強、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值高的區(qū)域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等；

　　②付租金能力差、大面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值低的區(qū)域，如超市、家具家居、大型餐飲；

　�、垭S機性消費業(yè)種規(guī)劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；

　�、苣康男韵�費業(yè)種規(guī)劃在昭示性弱的位置，如美容美發(fā)、大型餐飲、KTV、影院等；

　�、莶惋嫷壬碳噎h(huán)繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；

　�、拗髁Φ昙按沃髁Φ晁�占面積比例占60%左右；

　�、卟惋嫾靶蓍e娛樂所占面積比例占30%左右。

　　3.業(yè)態(tài)規(guī)劃實操方法

　　體驗式購物中心如何規(guī)劃業(yè)態(tài)？

　　案例一：北京華潤五彩城業(yè)態(tài)策劃方案

　　五彩城是為消費者提供“一站式”服務(wù)的綜合性購物中心,是集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的LivingMall。

　　五彩城業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：區(qū)域商業(yè)中心有些共性的特點，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點，如消費者的購物習(xí)慣、價值取向等。因此，不同的區(qū)域商業(yè)中心需要從區(qū)域客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合分析來規(guī)劃業(yè)態(tài)。具體從以下幾方面進行分析：目標(biāo)消費者社會特征；目標(biāo)消費者消費行為特征；目標(biāo)消費者價值取向與情感需求；目標(biāo)消費者消費功能需求。

　　知名產(chǎn)品線如何做業(yè)態(tài)規(guī)劃？

　　案例二：上海大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃思路

　　在設(shè)定上海大悅城的業(yè)態(tài)前，首先整體上對大悅城的發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營理念、品牌體系、集團商業(yè)地產(chǎn)平臺（大悅城近年開業(yè)及拓展計劃）、大悅城形象店（西單大悅城），以及大悅城理念做整體梳理。

　　新項目概況（位置交通、區(qū)域未來前景），項目定位（定位思路、目標(biāo)人群分析、項目定位核心點），大悅城發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營理念，樓層業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，由基本生活方式和時尚生活方式發(fā)散開，匯集相應(yīng)業(yè)態(tài)。然后根據(jù)樓層特性，確定各樓層業(yè)態(tài)配置與比例。

　　原有購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整，方向是什么？

　　案例三：成都置信 逸都城業(yè)態(tài)規(guī)劃方案

　　置信 逸都城（南部新城店）當(dāng)時處于施工圖設(shè)計階段，為了使項目能更好地適應(yīng)商家的要求，為二裝設(shè)計提供前置條件，特編制本方案。本方案的規(guī)劃思路為：

　　首先針對置信 逸都城（牡丹新城店）在前期策劃和后期運營過程中存在的若干問題進行總結(jié)；其次結(jié)合項目背景對未來南部新城的城市發(fā)展和項目周邊人口數(shù)量進行預(yù)測，并對項目的定位進行進一步的梳理；第三，根據(jù)項目定位對項目的商業(yè)功能進行細分，最終達到項目在商業(yè)零售、餐飲休閑和文化體驗方面的最佳業(yè)態(tài)配比。

　　方案內(nèi)容主要從四大方面梳理：一是現(xiàn)有運營項目總結(jié)；二是業(yè)態(tài)規(guī)劃定位；三是購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃；四是商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃。

　　專業(yè)市場如何篩選業(yè)態(tài)？

　　案例四：2014遼寧萬商國際城市廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃方案

　　在做項目業(yè)態(tài)規(guī)劃前，本案首先對項目背景解讀（基于城市、區(qū)域、本體價值下的開發(fā)模式選擇）、競爭機會（基于商業(yè)市場環(huán)境特點與區(qū)域機會下的定位方向）、項目定位（項目整體定位及發(fā)展策略）等宏觀情況進行詳細的分析總結(jié)。

　　在業(yè)態(tài)規(guī)劃部分，首先是對核心消費者、次級消費者、邊緣消費者的分析，然后盤點該區(qū)可整合的13個業(yè)態(tài)資源，并分別從業(yè)態(tài)的兼容性、匹配度、可行性、消費者需求、商戶升級意愿、商戶進駐意向、進駐意向測算7個方面進行業(yè)態(tài)篩選和排除，最后確定項目發(fā)展核心業(yè)態(tài)和重要補充業(yè)態(tài)。

三、各線城市業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)向標(biāo)

　　1.一線城市業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)向標(biāo)

　　案例：深圳銀信Park業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比

　　商業(yè)項目在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程中必須時刻面對的一個課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長期投資價值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場的需求適時調(diào)整。

　　深圳銀信Park（橫崗大廈）定位為橫崗區(qū)首家精致型、時尚體驗?zāi)康牡刭徫镏行�。購物中心共分為五層，一二層�?guī)劃為都會美學(xué)館；三層規(guī)劃為都會潮流館；四層規(guī)劃為都會館；五層定為寶樂迪KTV。（注：本業(yè)態(tài)劃分來自于資料，僅供參考項目初期對業(yè)態(tài)的規(guī)劃策略）

　　2.二線城市業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)向標(biāo)

　　案例：成都國際金融中心（IFS）

　　成都國際金融中心為香港九龍倉投資的西部地標(biāo)性建筑，簡稱IFS，是成都最高端、最國際化的購物中心，集購物、娛樂、餐飲、休閑、藝術(shù)于一身的一站式消費目的地。其擁有近300家商鋪，其中90個為首駐成都品牌。

　　業(yè)態(tài)總體配比：主要以服飾為主，比例達到48%，多數(shù)為國際一線品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等超過100家全國/成都旗艦店。

　　冰悅滑冰場、Great頂級超市、大食代美食廣場、連卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能夠吸引人群，為商場聚集人氣，從而帶動整個商場的消費。其不足之處在于：餐飲業(yè)態(tài)比重太小，不利于留住客群。

　　3.三、四線城市業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)向標(biāo)

　　案例：福建寧德集中式商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　項目面向?qū)幍麓笫袇^(qū)45萬“四新”消費人群，立足“新鮮人”、“新家庭”、“新中產(chǎn)”、“新商旅”，是集兒童、購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大藝術(shù)、“漫”生活的一站式體驗購物中心的領(lǐng)導(dǎo)者。

　　核心客群：25-38歲新組合家庭，未有/剛有小孩的年輕家庭。以兒童為中心的生活消費需求強勁，追求舒適、生活品質(zhì)、寓教于樂。作為寧德首席兒童體驗及家庭休閑娛樂一站式購物中心，以“生態(tài)、藝術(shù)、情感、體驗”為特色，以親子體驗帶動家庭娛樂為亮點。

　　B1規(guī)劃為超級賣場+商務(wù)簡餐；L1為時尚名品；L2主要針對家庭消費，設(shè)置大量兒童業(yè)態(tài)；L3匯集了來自四面八方的美食；L4和L5主要針對年輕人設(shè)置了多種動感休閑區(qū)。