[原創(chuàng)]驚爆:史上最低開發(fā)成本商業(yè)綜合體50萬封頂
時間:2013-03-29 14:26來源: 作者:
你沒有看錯標(biāo)題，是的，本項目可能是史上最低開發(fā)成本的商業(yè)綜合體，成本僅僅50萬。
50萬相對比起知名商業(yè)顧問公司的動輒百萬的所謂前策費用可謂少之又少，然，從我個人商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗來看，真正有分量的前期服務(wù)，并不是簡單的市場調(diào)研和分析定位報告那么簡單，當(dāng)然，這并不是說市場調(diào)研不重要；
2010-2012年起，就是商業(yè)地產(chǎn)的白熱化的開端，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)也紛紛投入商業(yè)開發(fā)大軍，全國各大城市商業(yè)風(fēng)起云涌，然而，在開發(fā)之前，地段優(yōu)勢其實是偽命題，誰都明白地段的重要，問題是投資方是否有實力搶的最大的香餑餑，在廣州誰不知道天河地段好？在南京誰不想要新街口？投資方在拿地之后，就是一場不可逆轉(zhuǎn)的商場賭博或者勇敢者游戲。
每個商業(yè)項目/綜合體投資方都想找專業(yè)的商業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)，是否做了市場調(diào)研和項目定位報告就完成了前期服務(wù)工作呢？目前而言，答案是：YES，而我們今天要給出不一樣的答案：SORRY，NO！因為，那還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠看頭。
很多人都知道在項目進(jìn)入（1）建筑設(shè)計階段，就必須融入（2）商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容，但是具體怎么樣融合，卻是各有說法，為什么要這樣呢？
首先，建筑規(guī)劃設(shè)計院出圖是根據(jù)建設(shè)部門的指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，考慮更多的滿足項目指標(biāo)和驗收標(biāo)準(zhǔn)（如消防分區(qū)和消防疏散面積），對于功能性設(shè)備的布局和商業(yè)后期運營管理的要求信息溝通完全與投資方不對稱，許多投資方這個階段還沒有組建商業(yè)團(tuán)隊，你拿什么去跟設(shè)計院溝通交流？
其次，建筑規(guī)劃設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計是兩個方向；
商業(yè)規(guī)劃設(shè)計包括的內(nèi)容要生動和鮮活很多，跳躍與紙上，要根據(jù)消防分區(qū)和主力店的物業(yè)條件要求，特種行業(yè)的特殊要求（如，電影院，餐飲，娛樂）要考慮消費者的購物感受——客流平面動線和垂直動線設(shè)計；還要考慮項目的定位和二次升級改造的需求，不一樣的路線和定位，商業(yè)規(guī)劃布局之間的差距相當(dāng)大。
理論的分析，我們點到即止，我們一起來分享一下我們最近實操的項目是如何做一個不一樣的前期服務(wù)，如何用最低的成本采用——“模擬開發(fā)”的模式進(jìn)行實景推演的。
第一天，演變成平面的商業(yè)規(guī)劃圖；從手繪描圖到電腦按照CAD圖紙參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)規(guī)劃布局；
難度在于：
（1）工業(yè)廠房改造商業(yè)項目，不改變原有任何一個現(xiàn)有設(shè)備房，貨梯，柱距，消防通道；
（2）所有規(guī)劃采用隱柱式設(shè)計，公共通道上幾乎沒有單柱出現(xiàn)；
（3）除了正門通道略寬以外，所有通道均3米，更好的實現(xiàn)商業(yè)空間利用率；
（4）有效的利用錯層結(jié)構(gòu)和采光井，使用交叉剪刀式手扶梯，沒有要求打樓板；
（5）……略，各位自己分析。
然后到輸入標(biāo)準(zhǔn)尺寸的柱距和面積，特有的模擬開發(fā)模式正式開啟。
用標(biāo)準(zhǔn)的工程CAD圖紙進(jìn)行立體式建筑。
所謂動線設(shè)計，商業(yè)布局，用立體的規(guī)劃更加顯現(xiàn)出建筑規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的統(tǒng)一合理性；
避免很多盲目自信的想當(dāng)然和實際規(guī)劃過程中的盲區(qū)和死角
圖紙上簡單的拆遷，移動，在我們項目現(xiàn)實開發(fā)的過程中，成本是以十萬為單位進(jìn)行計算的。
前面做單層的時候花費的精力和心血是超乎想象的，各位可以看看局部特寫部分的精細(xì)化程度，雖然還比較簡單，但是作為建筑模擬，已經(jīng)比毛坯階段的施工現(xiàn)場要有趣多了。
整體和局部都同樣的重要，所謂細(xì)節(jié)決定成��；對于商業(yè)而已更是如此，消費者的體驗式和商業(yè)的細(xì)節(jié)處理的境界卻永無止境。
平面動線和垂直動線，消費者視線都是考慮范圍之內(nèi)的必要條件。
第5天，就進(jìn)入了多樓層階段。
如圖所示，史上最低成本的商業(yè)綜合體正式誕生了；
發(fā)本帖子時，項目已經(jīng)順利封頂；
——胡廣華
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