2004年就已動(dòng)工，并傳2007年要開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心西城都薈，卻時(shí)至今日仍未迎客。其實(shí)，2012年上半年，不少曾宣稱(chēng)要開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心都紛紛以各種原因宣布推遲開(kāi)業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，由于今年第一季度廣州市無(wú)大型購(gòu)物中心落成，導(dǎo)致大型購(gòu)物中心整體空置率都有明顯上升。這樣的情況也許在下半年將會(huì)被改寫(xiě)，據(jù)相關(guān)消息透露，西城都薈終于有消息說(shuō)預(yù)計(jì)7月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。曾經(jīng)延遲開(kāi)業(yè)的珠江新城的太陽(yáng)新天地以及花城匯二期、高德置地廣場(chǎng)秋冬也或許下半年全面開(kāi)業(yè)。此外，按原計(jì)劃高德匯奧體店、信盈城等等也都將在年底開(kāi)業(yè)。 1 一拖再拖 拖個(gè)五年都正常 位于廣州黃沙地鐵站上蓋的和記黃埔西城都薈早在2006年就曾召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布亮相，接著有消息稱(chēng)招商已超過(guò)六成，預(yù)計(jì)2007年中全面投入運(yùn)營(yíng)。此后該項(xiàng)目多次推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間，直到今日仍是空空如也。 記者近日在西城都薈現(xiàn)場(chǎng)看到，首層有兩家店面似乎在進(jìn)行裝修，但多數(shù)商鋪仍是蒙著厚厚的塵埃，僅橫七豎八擺著一些木板與磚頭。據(jù)內(nèi)部人士透露，西城都薈受到地基施工影響無(wú)法按時(shí)交付使用物業(yè)，導(dǎo)致不少進(jìn)駐的品牌也不得不一再延期開(kāi)業(yè)最終導(dǎo)致雙方解除合作。 分春、夏、秋、冬四個(gè)主題板塊的購(gòu)物中心高德置地廣場(chǎng),春和夏已于2010年12月開(kāi)業(yè)，有“風(fēng)尚廣百、吉之島、蘇寧電器”等主力店商家入駐。相比之下，秋、冬則冷清許多，一直沒(méi)有開(kāi)業(yè)，且冬部分仍在建設(shè)中。目前已建好的秋雖說(shuō)已經(jīng)試業(yè)，但是記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，營(yíng)業(yè)的商家不多，已開(kāi)業(yè)商家也以餐飲為主。前段時(shí)間，高德置地冬部分將自建西蒙百貨的消息不脛而走。對(duì)此，部分業(yè)內(nèi)人士曾分析，這是高德置地的一種戰(zhàn)略應(yīng)變，或有招商不力的因素。廣東商學(xué)院流動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶表示，高德置地廣場(chǎng)的那么多商業(yè)，都去招租的話(huà)很有難度，自建百貨可以減輕壓力，同時(shí)培養(yǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 珠江新城核心區(qū)最大的地下廣場(chǎng)花城匯一期2011年9月閃亮試業(yè)，但開(kāi)業(yè)至今的花城匯無(wú)論是人流量和銷(xiāo)售額，都與當(dāng)初預(yù)計(jì)每日將吸引百萬(wàn)人流，拉動(dòng)強(qiáng)勁消費(fèi)力的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，場(chǎng)內(nèi)租戶(hù)對(duì)此也頗有微詞。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，盡管二期工程已完工，卻由于招商問(wèn)題，總是“千呼萬(wàn)喚始不出來(lái)”。 另外，廣州CBD單體最大的購(gòu)物中心———太陽(yáng)新天地2010年已順利平頂，本是說(shuō)2011年全面開(kāi)業(yè)。但此后也是一再的延遲，至目前雖只有稻香正式營(yíng)業(yè)，但客流量火爆無(wú)比。據(jù)透露，太陽(yáng)新天地延期是由于工程裝修等因素導(dǎo)致。 2 預(yù)計(jì)下半年扎堆開(kāi)業(yè) 但無(wú)論是工程原因還是招商問(wèn)題，建好的購(gòu)物中心再怎么延期開(kāi)業(yè)，也是會(huì)開(kāi)的。商業(yè)地塊是越早啟動(dòng)越好，因?yàn)樯虡I(yè)需要時(shí)間培育，而且按照商業(yè)40年限計(jì)算，開(kāi)業(yè)賺錢(qián)都已迫在眉睫。對(duì)于商家來(lái)說(shuō)，如果要在今年開(kāi)業(yè)，上半年的機(jī)會(huì)已經(jīng)失去，只能選擇下半年，而下半年品牌開(kāi)拓新店，如果不能趕在春節(jié)前開(kāi)業(yè)，那么接下來(lái)將進(jìn)入為期3個(gè)月的全年銷(xiāo)售淡季，從投資策略來(lái)說(shuō)成本風(fēng)險(xiǎn)較大。從記者采訪(fǎng)回來(lái)的信息看，延期開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心似乎又像是約好了一樣，紛紛有在下半年扎堆開(kāi)業(yè)的意向，也許購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)需要的就是這樣的一個(gè)熱鬧。 其實(shí)當(dāng)年太古匯、時(shí)尚天河廣場(chǎng)等在開(kāi)業(yè)時(shí)間上也出現(xiàn)過(guò)不斷推遲遭遇集體“啞火”的現(xiàn)象。亞運(yùn)前廣州經(jīng)貿(mào)委曾高調(diào)宣布，廣州將有15家大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，但現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。 推遲開(kāi)業(yè)的原因多種多樣，從行業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，按照一般施工進(jìn)度，物業(yè)交付使用后，小租戶(hù)入場(chǎng)裝修至少要2個(gè)月時(shí)間。而對(duì)于那些國(guó)際知名大品牌，他們更注重形象及裝修細(xì)節(jié)，所以進(jìn)場(chǎng)裝修的時(shí)間也往往拖延更長(zhǎng)，內(nèi)部裝修是導(dǎo)致開(kāi)業(yè)推遲的一個(gè)原因。此外，不少投資商是半路出家、非專(zhuān)業(yè)出身，缺乏高端商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，前期規(guī)劃不到位也常常會(huì)拖延開(kāi)業(yè)進(jìn)度。另一方面業(yè)內(nèi)人士揣測(cè)，延遲開(kāi)業(yè)也許是投資方為了等待更好的時(shí)機(jī)。比如西城都薈可能一直等待的是六號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通。高德置地廣場(chǎng)方面則由于秋的經(jīng)營(yíng)面積很小，投資方希望將其和冬商場(chǎng)聯(lián)合成整體才有商業(yè)效應(yīng)。 3 專(zhuān)家稱(chēng)競(jìng)爭(zhēng)加劇難以避免 “受諸多原因影響，很多購(gòu)物中心一再推遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間，但最終可能在今年下半年或明年短兵相接�！敝慨a(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，由于延期開(kāi)業(yè)導(dǎo)致未來(lái)會(huì)同時(shí)有多個(gè)優(yōu)質(zhì)新增項(xiàng)目入市，故零售商在新店或擴(kuò)張選址方面將有更多選擇，而國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)增速放緩的預(yù)期使零售商在做決策時(shí)更為謹(jǐn)慎。這會(huì)使得新落成項(xiàng)目或面臨招租、運(yùn)營(yíng)壓力。 他建議，即使項(xiàng)目的初衷是想打造成所謂的高端購(gòu)物中心，但其實(shí)租金也沒(méi)有必要定得高高在上，在商場(chǎng)正式做旺之前，不可能一下子就吃個(gè)“大胖子”，要有一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程�！捌鋵�(shí)，隨著未來(lái)數(shù)個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的相繼入市，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，下半年租金或?qū)⒚媾R下調(diào)。” “很多開(kāi)發(fā)商覺(jué)得購(gòu)物中心的投資回報(bào)率高，所以擠進(jìn)這個(gè)行業(yè)。”華億百貨總經(jīng)理高建國(guó)表示，近兩年來(lái)在廣州，已經(jīng)開(kāi)業(yè)或者即將開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心眾多，而且大部分項(xiàng)目都打起了高端牌，瞄準(zhǔn)了國(guó)際一線(xiàn)品牌。其實(shí)，新購(gòu)物中心是需要時(shí)間逐漸培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境的，但很多商業(yè)項(xiàng)目一招租，就開(kāi)出了高價(jià)，以至于預(yù)租率一直不盡如人意，開(kāi)業(yè)時(shí)間一延再延。 一個(gè)購(gòu)物中心旺不旺由客流量決定的，如果不在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，很難吸引到大量客流。所處商業(yè)區(qū)域零售物業(yè)項(xiàng)目過(guò)于集中，又會(huì)分散客流。他建議，購(gòu)物中心的發(fā)展目標(biāo)不應(yīng)僅僅放在大型和豪華上，一方面選址要適應(yīng)消費(fèi)發(fā)展，充分考慮市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)增長(zhǎng)的因素，另一方面要努力拓展新興經(jīng)營(yíng)空間，避免盲目扎堆、惡性競(jìng)爭(zhēng)。 4 后記：盤(pán)整將至？ 為了這些延期的“開(kāi)業(yè)日期”，采訪(fǎng)中遇到了不少波折。這個(gè)“開(kāi)業(yè)日期”儼然已成為廣州在建商業(yè)項(xiàng)目談?wù)摰摹袄c(diǎn)”，商家們要不三緘其口，要不答非所問(wèn)，總之你想要個(gè)痛快的回答，現(xiàn)實(shí)顯示：“基本沒(méi)門(mén)！”�！拔覀冞�沒(méi)有確定最后的開(kāi)業(yè)時(shí)間，現(xiàn)在還不方便透露�！边@是記者在采訪(fǎng)中最常聽(tīng)到的回復(fù)。 曾幾何時(shí)，高端購(gòu)物中心接踵上馬，一度讓廣州商業(yè)格局熱血澎湃起來(lái)。“以后我下樓就可以直接SHOPPING了！”然而在多少人這樣類(lèi)似的期待下，延期只帶來(lái)的一再的盼望———失望———再盼望。我們這篇采訪(fǎng)艱難的稿件，用意不在批判延期，而僅在于提出延期的現(xiàn)象，引發(fā)業(yè)內(nèi)的一些思考。 按照購(gòu)物中心的行規(guī)，一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)租率低于70%-80%，將不會(huì)開(kāi)業(yè)。很多計(jì)劃在去年或者今年上半年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，是不是因?yàn)榛蚨嗷蛏俅嬖谶@樣的因素以致延期，我們無(wú)從確認(rèn)。 我們可以預(yù)見(jiàn)只有，由于延期，最終導(dǎo)致大型購(gòu)物中心幾乎全部擠在了今年下半年或者明年開(kāi)業(yè)。這樣短兵相接的戰(zhàn)事，也許并不是樂(lè)觀(guān)的情況，也許廣州大型購(gòu)物中心之間會(huì)迎來(lái)一輪較大規(guī)模的盤(pán)整。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猶如大海游泳，再高明的泳者也會(huì)面臨危機(jī)四伏。若一方面租金要求過(guò)高影響預(yù)租率，另一方面，租金回報(bào)低又使開(kāi)發(fā)商難以?xún)斶�銀行的利息。未來(lái)一天，要是我們聽(tīng)到有一批購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商或倒閉，或轉(zhuǎn)手。也許不該驚訝。 原標(biāo)題：購(gòu)物中心患上“拖延癥”
作者：張薇 文章來(lái)源：2012年5月31日 羊城晚報(bào)第B09版 |
