黃華軍：很開心，我們今天又重逢在新浪樂居的演播室，上一次咱們商業(yè)智匯主題沙龍系列之二探討的是北商洋店的熱思考，今天探討的是直面廣州地下商業(yè)之爭，首先我謹(jǐn)代表咱們主辦方第一商業(yè)網(wǎng)和新浪樂居，對各位今天的到來表示最誠摯的感謝。
　　今天很開心和大家坐在一起探討這個(gè)題目，這個(gè)題目源起于花城匯和時(shí)尚天河這幾個(gè)大項(xiàng)目的動作，有人說羊城下面是不是都挖空了，我想借這個(gè)機(jī)會，借助“商業(yè)智匯”的平臺，聽聽你們的酸甜苦辣，聽聽專家的意見，業(yè)內(nèi)的想法。 我先說一下背景，按我個(gè)人理解，我說完你們再補(bǔ)充。廣州的地下商業(yè)最早的模式離不開幾個(gè)階段：第一人防工程，今天中午我和楊總在吃飯的時(shí)候也在探討這個(gè)事情，中國最早的地下商業(yè)就是南方大廈的地下商場，它不是一個(gè)地上、地下的概念，是旁邊的一個(gè)建筑。在1983年的時(shí)候南方大廈已經(jīng)有4600平方米的地下商城，號稱中國第一家地下商城，和天河城的負(fù)一層和負(fù)二層不是一個(gè)概念，我們今天要定義好，是一個(gè)獨(dú)立的，經(jīng)營主體在地下的商業(yè)，而不是跟上面連通的，定義為“地下商業(yè)”。 發(fā)展到極致，最成功的就是海印的流行前線，在1996年6月開出了1.8萬平方米的流行前線。人防工程過后第二階段，跟大型地鐵樞紐相關(guān)聯(lián)，楊總做了一個(gè)很詳盡的調(diào)查，一會兒會和大家分享，有很多，包括東方寶泰、康王、動漫、又一城等等這些和地鐵相關(guān)的。 第三階段，以時(shí)尚天河、花城匯為代表的，還包括原來的宏城廣場，政府有意識的在一些商業(yè)中心，為了市政，為了將來發(fā)展的需要，有意的打造成地下商業(yè)城，這已經(jīng)不僅僅是交通樞紐的概念，而是一個(gè)非常龐大的工程。像時(shí)尚天河，連通BRT地鐵，有很多的市政考慮，包括花城匯也是。我目前大致想了一下，大致有這三個(gè)階段。 希望統(tǒng)計(jì)一下地下商業(yè)的面積，我做了功課，我統(tǒng)計(jì)得可能不全，但基本都在，有14家，從南方大廈地下商場、流行前線、地王廣場、康王商業(yè)城、動漫星城、東方寶泰、地一大道、天河又一城、江南新地、景點(diǎn)商業(yè)街、花城匯、時(shí)尚天河、宏城、新電視塔南面的，全部加起來91萬平方米，14個(gè)項(xiàng)目，如果加上補(bǔ)充的萬象城等一系列遺漏的，我估計(jì)我們的地下商城接近100萬平方米，這個(gè)體量很驚人，而且是地下，所以今天探討的主題要圍繞地下商業(yè)的競爭，“商業(yè)智匯”這個(gè)主題就鎖定在“直面廣州地下商業(yè)之爭”。
　　廣州的地下商業(yè)就目前來看，因?yàn)橐恢卑l(fā)展比較坎坷，我們都認(rèn)為流行前線比較成功，當(dāng)然東方寶泰現(xiàn)在也走上了正軌，究竟地下商業(yè)和地上商業(yè)相比有什么優(yōu)勢和劣勢，為什么失敗的居多，這是我們需要思考的話題。
　　第二個(gè)話題，這么多面積的供應(yīng)量，市場能否消化，會給資金、招商方面帶來什么樣的壓力。
　　第三個(gè)話題，探討地下商業(yè)究竟找高端還是中低端，零售、休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)如何分配，如何和地上形成互補(bǔ)、雙贏的態(tài)勢，今天圍繞這三個(gè)話題，希望在座的嘉賓暢所欲言，想到什么就說什么，可以插話發(fā)表自己的意見。咱們“商業(yè)智匯”本身就是一個(gè)很寬松、自由的表達(dá)自己意見的平臺。今天承蒙新浪給我們微直播，我們在座的各位請積極發(fā)言，接下來請楊總拋磚引玉，你是最有發(fā)言權(quán)的，你講講9個(gè)商場是怎么調(diào)研回來的，你有什么判斷。

楊軍艇：太陽新天地董事總經(jīng)理
　　

　　楊軍艇：我上個(gè)月搞了一個(gè)關(guān)于地下商業(yè)的分析，我是按照廣州時(shí)尚天河、又一城、東方寶泰、流行前線、動漫星城、康王、江南新地等9個(gè)。總得來說，我看了一下我們廣州的地下商業(yè)，實(shí)際是失敗的多而成功的少。
　　人防通道改裝的，最典型的南方大廈、流行前線，或者過街通道的，如景點(diǎn)商業(yè)街。
　　這幾種有一個(gè)共同的特點(diǎn)，不需要品牌，不需要檔次，也不需要主力店、也不需要非主力店，實(shí)際上我們地下商業(yè)的招商和地面街鋪的招商的同概念，比如我們招北京路，不用想哪里擺餐飲、麥當(dāng)勞擺哪里，市場任意調(diào)節(jié)，流行前線成功就是任意調(diào)節(jié)的結(jié)果，如果大家出去的時(shí)候，給一條街招商，主力店、中間要搞一個(gè)餐飲、后面要搞一個(gè)，沒用的，因?yàn)榫褪且粋�(gè)任意招商的街。而且不需任何檔次之分，搞那個(gè)又一城分了嗎，真正一招商就輪不到你說想做什么了，當(dāng)然我們還可以轉(zhuǎn)租，千千萬萬的人都是我們的租賃員，租三年反正沒產(chǎn)權(quán)的，把租金提出來，三年后收回來，120租出去，收回來變300，玩三年多好。
    這一類的東西沒有產(chǎn)權(quán)是次要的，搞地下商業(yè)不需要研究業(yè)態(tài)，也不需要研究人流、交通，只需要搞清楚什么人下去，為什么要下去，接著才是下去之后，為什么買東西，在什么情況下買，這三個(gè)最大的特點(diǎn)是什么人下去，然后就會給消費(fèi)群的檔次劃下來。要搞清楚誰走下邊，最簡單的搞清楚了，要說服老板，你們要告訴老板有誰從下面走下面，一點(diǎn)都不復(fù)雜。但如果非要像流行前線一樣要走旺，那只能夠把檔次降下來，把面積降下來，面積小的沒檔次，要檔次的面積大。
    我研究發(fā)現(xiàn)，凡是負(fù)三層的地下商業(yè)很難做，比如動漫星城、比如東方寶泰，負(fù)三層是走回頭路的，包括走回頭路的康王，康王搞了家具，家具是一個(gè)整體，這樣對于消費(fèi)者來說是可以接受的，比如到超市，從這里出來是要從那里出來付款的，所以搞一個(gè)整體沒有問題。但如果回過頭來看，東方寶泰要做得好，吉之島降到負(fù)三層是最好的，所以東方寶泰的負(fù)三層也是很頭疼的問題，因?yàn)橄�費(fèi)者不會走回頭路。
　　有一個(gè)處理辦法，大家可以去參觀一下，深圳萬象城的負(fù)一層的處理，直接由扶梯讓你到負(fù)一層。如果叫我重新設(shè)計(jì)動漫星城的話，我就必須在中央公園兩邊開兩個(gè)口，搞個(gè)長梯，直接下負(fù)三層，進(jìn)去了從里面下來，這樣就解決負(fù)三層問題了，否則大家還是按照從負(fù)一層開始進(jìn)才會到負(fù)二層。像萬象城一條扶梯，直接下去，下到負(fù)一，走到LV這邊出來。像東方寶泰也是，你說東方寶泰負(fù)三層怎么去，搞個(gè)特力屋都可以，必須讓顧客可以走到負(fù)三層。